서울중앙지방법원 2025타경102434. 서울 동작구 상도1동 ‘더포레스트’ 4층 403호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 문지우는 2022.04.02. 매매를 원인으로 2022.04.29. 소유권을 넘겨받았고 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다. 과거 수협은행 근저당권의 채권최고액은 5,376,000,000원이지만 2022.04.29. 일부포기를 원인으로 이미 말소되어 현재 매수인 부담 권리로 보지 않습니다.
이 사건의 말소기준은 2023.09.15. 영등포세무서장 압류입니다. 문제의 박서영 임차인은 전입·점유 개시가 2022.04.29.이고, 임차권 경정등기에 따라 계약일과 확정일자는 2022.03.23.로 확인됩니다. 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이므로 통상적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 HUG의 잔존채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약 때문에 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 403호 · 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지상 9층 건물 내 4층 403호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 문지우 (2022.04.02. 매매 · 거래가액 230,000,000원 · 2022.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 91,136,000원 (9회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2021.12.10. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 인수를 끊는다
말소기준보다 앞선 박서영의 전입·점유와 확정일자가 확인되므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 최저가 91,136,000원으로 배당하면 집행비용 2,040,448원을 제외한 89,095,552원이 박서영 보증금에 배당되고, 140,904,448원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수 문제로 연결되는 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 인원 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박서영 | 전입 2022.04.29 · 확정 2022.03.23 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
| SITI NOOR RASEEDAH IDRIS | 전입 2024.09.30 · 확정일자 미상 | 700,000원 월차임 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
등기부 을구 3-2의 2023.11.30. 경정은 별도의 새로운 임차인이 아니라 박서영 임차권의 계약일자·확정일자를 2022.03.23.로 바로잡은 경정입니다. 따라서 이를 추가 임차인 또는 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 또한 주택도시보증공사 역시 실제 거주 임차인이 아니라 박서영의 보증금반환채권을 양수한 승계인이므로 임차보증금을 별도로 더하지 않습니다.
③ 가격 프레임 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
감정가는 178,000,000원, 9회 유찰 후 현재 최저매각가는 91,136,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 72,908,800원(40.96%), 11회 유찰 시 58,327,040원(32.77%)입니다.
다만 이 사건에서는 현재 최저가와 직접 비교할 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 특히 이미 9회 유찰됐다는 사실은 권리 외에도 가격 수용성·수요·환금성 등을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다. 이 물건의 가격 매력은 감정가 할인율이 아니라 실제 매매 가능한 시장가격과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,040,448원 |
| 1. 임차인 박서영 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 89,095,552원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박서영 보증금의 미배당액은 140,904,448원입니다. 통상 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인 인수액으로 연결되지만, 이 사건은 HUG의 잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 박서영 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세와 SITI NOOR RASEEDAH IDRIS의 최우선변제 여부 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 일반주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 4층 403호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 바닥난방, 기계실 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 제3종일반주거지역이며 도로·건축선 저촉이 확인됩니다.
- 대지권 산정. 등기사항증명서에는 대지권 비율이 437.9분의 9.02로 표시되어 있고, 현재 토지면적 422.5㎡를 기준으로 감정평가서는 대지권 면적을 8.703㎡로 산정했습니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문 재확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 박서영 권리 중복 계산 금지. 임차권 경정등기 3-2는 별도 임차인이 아니며, HUG 역시 실제 임차인이 아니라 박서영 채권의 승계인입니다.
- SITI 점유 확인. 보증금 700,000원·월차임 700,000원, 전입 2024.09.30.로 대항력은 없지만 현재 점유·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 최우선변제 변수. SITI의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 최저가율 51.2%만 보지 말고 오피스텔의 실제 매매시세·임대료·공실·기계식 주차·환금성을 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29. 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 관련 등록·말소 상태를 원본 서류와 관계기관 자료로 확인할 필요가 있습니다.
- 대지권 표기 확인. 등기상 대지권 비율과 현재 토지면적을 토대로 한 감정평가 산정 방식이 다르게 보이므로 매각 대상 대지권의 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.3억 인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 강한 대항력을 가진 230,000,000원 임차보증금입니다. 현재 매각가 기준 140,904,448원이 배당되지 않으므로 일반적인 사건이라면 낙찰가를 낮출수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 박서영의 보증금반환채권을 승계했고, 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 그 결과 현재 회차의 실질 인수는 0원, 실질취득은 91,136,000원으로 정리됩니다.
다만 권리 위험이 크게 줄었다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이미 9회 유찰됐고, 이 리포트에서 직접 비교할 실거래 수치도 없으므로 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 최종 승부처는 HUG 확약의 입찰일 현재 유효성과 오피스텔의 실제 시장가격·환금성을 함께 확인하는 데 있습니다.
