서울중앙지방법원 2025타경102434. 동작구 상도1동 더포레스트 4층 403호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 박서영은 2022.04.29 전입·점유, 2022.04.29 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.15 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 배당으로 돌려받지 못한 부분은 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다.
현재 회차 가정 매각가 113,920,000원에서 집행비용 2,394,880원을 제외한 111,525,120원이 박서영 보증금에 우선 배당되고, 부족분 118,474,880원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 현재 회차 실질부담은 232,394,880원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102434 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 403호 · 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 4층 403호 · 사용승인일 2021.12.10 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.04.02 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 113,920,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권이 핵심
등기부에는 2021.12.27 수협은행 근저당권 5,376,000,000원이 있었지만 2022.04.29 일부포기로 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.09.15 영등포세무서장 압류입니다. 그 뒤 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류 1,023,000,000원과 2025.03.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 부담은 박서영 보증금에서 발생
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박서영 · 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 / 2022.04.29 | 230,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 有 |
| SITI NOOR RASEEDAH IDRIS | 2024.09.30 / - | 700,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 |
| 임차권 3번 경정 기록 | 전입 미상 / 2022.03.23 | 미상 | - | 대항력 미상 |
2023.11.30에는 기존 3번 임차권에 대한 경정등기가 있고, 임대차계약일자와 확정일자가 2022.03.23으로 경정되어 있습니다. 성명·전입일·보증금이 별도로 표시되지 않아 이를 새로운 별도 임차인으로 단정할 수는 없지만, 해당 기록만 놓고는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’을 봐야 한다
현재 회차는 감정가의 64%인 113,920,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 박서영의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 그만큼 커집니다. 현재 회차 기준 인수액은 118,474,880원으로, 낙찰가와 합친 실질취득액은 232,394,880원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 64% | 113,920,000원 | 118,474,880원 | 232,394,880원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 51% | 91,136,000원 | 140,904,448원 | 232,040,448원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 41% | 72,908,800원 | 158,803,558원 | 231,712,358원 |
핵심은 총액이 거의 움직이지 않는다는 점입니다. 9회·10회 유찰로 매각가가 더 떨어져도 예상 인수액이 커지면서, 매수인의 실질부담은 박서영 보증금 230,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 최저매각가만 보고 “8회 유찰이라 싸다”고 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,880원 |
| 1. 임차인 박서영 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 111,525,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 박서영 보증금에 우선 배당되고, 부족분 118,474,880원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 민간임대주택등기와 등기상 특이사항
2022.04.29 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매수 후 의무관계를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
또한 소유권 대지권 비율은 437.9분의 9.02로 표시되어 있고, 감정평가에서는 현재 대지지분 422.5㎡를 기준으로 같은 비율을 적용해 8.703㎡로 산정했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 바닥난방·기계실 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 토지. 완경사지대의 자체 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 113,920,000원보다 예상 인수액 118,474,880원이 더 큽니다. 판단 기준은 실질취득액 232,394,880원입니다.
- 유찰 추가 하락의 의미. 9회·10회 유찰로 매각가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 230,000,000원 부근에 유지됩니다.
- 박서영 권리 재확인. 전입·점유·확정일자·임차권등기와 보증금 230,000,000원, 배당요구 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 승계관계 중복 금지. 주택도시보증공사가 박서영의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이라는 비고를 확인하고 동일 채권을 이중 계산하지 않아야 합니다.
- 경정등기 확인. 2023.11.30 임차권 경정기록은 임대차계약일자와 확정일자가 2022.03.23으로 정정되어 있어 원문 확인이 필요합니다.
- 후순위 점유자. SITI NOOR RASEEDAH IDRIS의 전입은 2024.09.30으로 말소기준 이후이며 보증금과 월차임은 각각 700,000원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.29 등기된 민간임대주택 관련 의무의 현재 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 “2억3천만원 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 178,000,000원에서 최저가 113,920,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 박서영의 보증금이 230,000,000원이고 현재 회차 미배당 인수액이 118,474,880원이어서, 실제 매수 부담은 232,394,880원입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 크게 달라지지 않습니다. 여기에 임차권 경정기록, 주택도시보증공사의 채권 승계관계, 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득액은 낮지 않다”입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 입찰 전에는 반드시 실질취득액 기준으로 별도의 시세 검증이 필요합니다.
