서울중앙지방법원 2025타경102434. 동작구 상도1동 ‘더포레스트’ 4층 403호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 박서영은 임차권등기상 보증금 230,000,000원, 전입·확정일자 2022.04.29로 표시되어 있고, 배당요구도 있습니다. 현재 매각가 178,000,000원 가정 배당표상 박서영에게 174,708,000원이 배당되며, 부족분 55,292,000원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
그래서 이 물건은 최저가 178,000,000원을 기준으로 “싸다”고 보면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가면 박서영의 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조라서, 매수인 실질취득액은 낙찰가 + 인수액으로 계산해야 하고 결과적으로 보증금 230,000,000원 수준으로 고정됩니다. 더구나 notes에는 신청채권자가 박서영의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인이라고 되어 있어, 임차인 보증금의 대위·승계 성격도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태: 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 문지우 (2022.04.29. 거래가액 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 가격보다 인수가 먼저다
말소기준은 데이터상 2023.09.15. 갑구 3번 압류로 잡혀 있습니다. 이후 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류, 갑구 5번 강제경매개시결정, 을구 3번 주택임차권 및 3-2 경정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 1번 수협은행 근저당권은 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있으므로, 등기 원본에서 2022.04.29. 일부포기의 범위와 공동담보 잔존 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인과 미상 신고를 분리해야 한다
임차인 데이터에는 3개 항목이 있으나, 실제 금액 판단의 중심은 박서영 보증금 230,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 notes상 박서영의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 표시되어 있어, 보증금 합산이 아니라 박서영 보증금의 승계·대위 구조로 보아야 합니다. 별도로 현황조사상 SITI NOOR RASEEDAH IDRIS는 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| SITI NOOR RASEEDAH IDRIS | 2024.09.30 / 미상 | 700,000원 월차임 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음 |
| 박서영 | 2022.04.29 / 2022.04.29 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 배당요구 2023.10.05 · 미배당 55,292,000원 매수인 인수 가능성 |
| 성명 미상 | 전입 미상 / 2022.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·전입신고일 미상 — 대항력 단정 불가, 명세서 보완 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 박서영 보증금 | 230,000,000원 | 174,708,000원 | 부족분 55,292,000원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 5,376,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 178,000,000원 가정 시 임차인 박서영에게 174,708,000원이 배당되고, 보증금 부족분 55,292,000원이 인수로 남습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 230,000,000원 수준으로 고정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 서울강남초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 상도역이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 4층 403호이며, 사용승인일은 2021.12.10입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 5,668,000원/㎡, 대지 422.5㎡, 완경사지 사다리형 토지이며 도로와 건축선 저촉 항목이 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 178,000,000원이 아니라 실질취득 230,000,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 박서영 인수액 확인. 배당표상 미배당 55,292,000원이 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 매각물건명세서 원본에서 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 성명 미상 임차권 경정. 보증금·전입신고일 미상 항목은 대항력을 단정할 수 없으므로, 확정일자 2022.03.23 경정의 의미와 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계. notes상 주택도시보증공사가 박서영의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 표시됩니다. 중복 보증금으로 합산하지 말되, 승계인 권리행사 구조는 확인해야 합니다.
- 을구 1번 근저당. 데이터상 수협은행 근저당권이 말소기준 이전 인수로 표시되어 있고, 2022.04.29 일부포기 말소도 함께 표시됩니다. 일부포기의 범위를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수”보다 “실질취득”이 먼저다
이 물건은 데이터상 6회 유찰로 표시되지만, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 178,000,000원입니다. 숫자만 보면 싸 보일 수 있으나, 대항력 있는 임차인 박서영의 보증금 230,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 박서영 미배당은 55,292,000원이고, 다음 회차로 내려가면 인수액은 90,393,600원, 8회 유찰 시에는 118,474,880원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 230,000,000원으로 고정됩니다. 권리분석 결론은 보수적입니다. 최저가가 아니라 인수 후 총액으로 판단해야 합니다.