서울중앙지방법원 2025타경102450. 관악구 봉천동 649-22, CG아름채15차 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 주거용(침실 2, 거실, 욕실 등)이며, 2021.03.23 사용승인된 지하1층·지상4층 철근콘크리트 건물입니다. 현재 최저매각가는 172,032,000원으로 감정가 336,000,000원의 51.2%까지 내려온 6회 유찰 물건입니다.
표면적으로 가장 큰 위험은 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인입니다. 윤성준은 2021.07.30 주민등록, 2021.07.21 확정일자를 갖추고 있어 2022.09.14 말소기준 압류보다 앞섭니다. 현재 매각가를 가정하면 배당으로 168,823,552원을 받고 146,176,448원이 남는 구조입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인에게 넘어가 가격 착시가 생기지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102450 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 3층301호 · 봉천로23길 68 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 27.65㎡ · 주거용(침실 2, 거실, 욕실 등) |
| 건물 | 지하1층·지상4층 · 철근콘크리트구조 · 2021.03.23 사용승인 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.06.30 매매 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 172,032,000원 · 6회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.09.14 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2023.01.03 가압류와 2025.03.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.21 등기된 윤성준의 주택임차권 자체도 말소기준 이후 등기지만, 실제 대항력 판단은 등기일이 아니라 2021.07.30 주민등록과 임대차 점유관계를 봐야 합니다. 윤성준은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
또한 2024.01.21 전입한 BENHADDI YASMINE MARIA가 현황조사에서 확인됩니다. 이 점유자는 전입이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 확약은 윤성준 임차권에 대한 인수 위험을 해소하는 조건이며, 별도 점유자의 현황과 명도 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 분리해서 본다
| 임차인 / 점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성준 | 2021.07.30 | 2021.07.21 | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| BENHADDI YASMINE MARIA | 2024.01.21 | - | - | 대항력 없음 | - | 없음 |
* 윤성준은 일반 룰상 현재 회차 미배당 146,176,448원이 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 특별매각조건상 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 비교 — 54.6%지만, 실거래 표본은 1건
CG아름채15차는 총 7세대이고, 대상 전용면적은 27.65㎡입니다. 확인된 동일면적 실거래는 2021.06, 3층, 315,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 172,032,000원은 이 비교가격의 54.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 27.65㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 비교 평균 | 27.65㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
수치만 보면 현재 최저가는 확인된 실거래 315,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 표시된 거래월도 2021.06이라, 이를 현재 시세의 강한 기준으로 단정하기는 어렵습니다. 게다가 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.5회입니다. 따라서 54.6%라는 숫자 자체는 매력적이지만, 실제 환금성과 현재 매수수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,448원 |
| 1. 임차인 윤성준 보증금 | 315,000,000원 | 168,823,552원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 윤성준의 보증금 미배당액은 146,176,448원입니다. 다만 특별매각조건으로 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 · 51.2% | 172,032,000원 | 146,176,448원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 · 40.96% | 137,625,600원 | 180,101,158원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 · 32.77% | 110,100,480원 | 207,240,927원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 그러나 이번 특별매각조건은 그 잔액 반환청구권을 포기하게 하므로 확약이 유효하게 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 각 회차 0원*으로 해석됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근으로 단독주택·연립다세대주택·각종 근린생활시설이 섞인 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 근거리에 지하철2호선 신림역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.03.23 사용승인, 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 급수위생·난방·승강기·주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 도시지역 · 과밀억제권역이며 공시지가는 3,753,000원/㎡, 토지면적은 175.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. CG아름채15차는 총 7세대로, 동일면적 확인 실거래가 1건이고 경매 평균 유찰 횟수는 5.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 윤성준 임차권 말소 확인. 룰상 미배당액 146,176,448원이 있는 사건이므로, 확약 이행과 말소 절차가 실질 인수 0원의 전제입니다.
- 별도 점유자 확인. BENHADDI YASMINE MARIA는 2024.01.21 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상황은 확인해야 합니다.
- 실거래 현재성 점검. 비교 가능한 27.65㎡ 실거래는 2021.06 315,000,000원 1건입니다. 54.6% 할인율만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재까지 6회 유찰됐고 단지 평균도 5.5회입니다. 권리 외에 수요·대출·현장 상태·환금성 요인을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건을 최저가 172,032,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 윤성준은 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인이고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 146,176,448원이 남습니다. 원칙적인 인수형이라면 결코 단순한 반값 물건이 아닙니다. 그러나 이번 사건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 반영하면 윤성준 관련 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 현재 최저가인 172,032,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 확인된 동일면적 실거래 315,000,000원의 54.6%까지 내려왔습니다. 다만 그 거래는 2021.06의 단 1건이고, 총 7세대의 소규모 다세대가 이미 6회 유찰됐다는 사실도 동시에 봐야 합니다. 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 환금성과 현재 시세 검증은 반드시 필요한 물건”입니다.
