서울중앙지방법원 2025타경102508. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 13층 1303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2021.12.13, 건물은 지하 1층·지상 14층 규모이며 본건은 13층입니다. 소유자 오승훈은 2022.02.21 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 290,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 김병창의 임차보증금 290,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.01.22, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.02.21이고, 말소기준으로 선언된 국의 압류는 2023.02.07입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위이고 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 보증금이 현재 최저가 180,480,000원보다 크므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하1층/지상14층 중 13층 |
| 사용승인일 | 2021.12.13 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.02.21 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 180,480,000원 (8회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
등기상 과거 서서울신용협동조합 근저당권은 2021.12.23 설정됐지만 2022.01.24 이미 말소됐습니다. 그 뒤 김병창이 2022.02.21 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 2023.02.07 국의 압류가 말소기준이 됩니다. 따라서 김병창의 임차인 지위가 말소기준보다 앞섭니다. 2023.10.16 임차권등기가 추가됐고 이 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 선순위 대항력 자체는 별개의 문제이므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병창 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2022.02.21 | 2022.02.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 채권양수 2026.05.11 잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 |
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’을 본다
현재 최저매각가는 180,480,000원입니다. 확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수 계산에서는 현재 회차 미배당 인수액이 112,846,720원입니다. 다음 회차로 내려가면 매각대금이 줄면서 룰상 미배당 인수액은 148,437,376원, 다시 176,909,901원으로 커집니다. 즉 확약이 없다면 ‘최저가가 내려가니 싸진다’고 볼 수 없는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 64%) | 180,480,000원 | 112,846,720원 | 0원 | 180,480,000원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 51%) | 144,384,000원 | 148,437,376원 | 0원 | 144,384,000원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 41%) | 115,507,200원 | 176,909,901원 | 0원 | 115,507,200원 |
이 사건에서는 확약 때문에 실질 인수액이 0원이므로, 회차별 실질취득은 각 매각가와 같아집니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격을 기준으로 한 검증 없이 180,480,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 8회 유찰이라는 사실은 가격 경쟁력이 높다는 보증이 아니라, 오히려 권리구조와 시장 수요를 보수적으로 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,326,720원 |
| 1. 임차인 김병창 보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 177,153,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김병창 보증금 중 177,153,280원이 배당되고 112,846,720원이 남습니다. 통상 구조라면 이 잔액이 매수인 인수 위험이지만, 2026.05.11 확약으로 해당 잔존청구는 매수인에게 행사하지 않는 것으로 정리됩니다. 실제 배당은 세금의 법정우선순위와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 업무시설 및 오피스텔 건부지에 위치합니다. 사용승인일은 2021.12.13입니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 25m 포장도로와 동측 약 3m 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
- 공시지가. 10,840,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 입지·건물연식만으로 단정하기보다 8회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다. 권리위험이 확약으로 완화됐더라도 실제 시장가격과 매수수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.05.11 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기와 김병창 임차권등기 말소 동의가 본건 1303호와 해당 보증금 전액에 적용되는지 문구를 직접 대조하세요.
- 대항력 구조 재확인. 김병창의 전입·점유·확정일자 2022.02.21은 말소기준 압류 2023.02.07보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자를 단정할 수 없으므로 현황과 인도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.21 민간임대주택등기가 등기부에 기재돼 있으므로 매각 후 행정등록 및 등기 처리 방식을 원문 기준으로 점검하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 282,000,000원 대비 최저가 180,480,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 실제 비교 가능한 오피스텔 거래가격을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 고위험”이 확약 하나로 뒤집힌 사건
이 물건의 겉모습은 위험합니다. 보증금 290,000,000원의 김병창이 2022.02.21 전입·점유·확정일자를 갖췄고 말소기준 압류는 2023.02.07이므로, 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 회차에서는 배당 후 112,846,720원이 남아 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심 반전은 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.05.11 확약서입니다. 김병창의 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 180,480,000원입니다.
다만 이것이 곧 ‘싼 물건’이라는 뜻은 아닙니다. 이미 8회 유찰됐고, 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 또한 민간임대주택등기와 실제 점유, 확약서의 적용 범위는 입찰 직전 원본 확인이 필요합니다. 권리는 확약으로 크게 완화됐지만, 가격과 서류 검증은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
