152,960,000원
서울중앙지방법원 2025타경102529. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 10층 1004호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 오승훈은 2022년 1월 15일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 2022년 2월 9일 소유권이전등기가 완료됐습니다. 같은 날 민간임대주택 등록 등기도 이뤄졌습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자를 보면 틀리기 쉽습니다. 임차인 심현지의 보증금이 245,000,000원이고 전입일은 2022.02.09, 확정일자는 2022.01.20입니다. 말소기준권리인 국의 압류 2023.02.07보다 전입이 빨라 대항력이 있습니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서는 배당 부족분이 남아, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다.
* 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 미배당 임차보증금은 94,981,440원이지만, 2026.05.11. 확약 때문에 그 잔존액을 매수인에게 청구하지 않는 것으로 반영했습니다. 이 확약은 심현지 임차보증금 채권에 관한 것이며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층 1004호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.02.09. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 승부처
말소기준권리는 2023.02.07. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2021년 서서울신용협동조합 근저당은 2022.01.21. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 임차인 심현지는 2022.02.09. 전입·점유를 개시해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 이후 2023.10.11. 주택임차권등기도 이뤄졌고 배당요구와 우선변제 요건도 갖춘 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심현지 실제 임차인 1명 | 전유부분의 전부 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 전입 2022.02.09 확정 2022.01.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 채권양수 실질 인수 0원* |
주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 심현지의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이자 이 사건 신청채권자입니다. 따라서 보증금 245,000,000원을 심현지와 주택도시보증공사에 각각 중복해 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 구조 — 확약이 없으면 ‘낙찰가 하락 = 싸짐’이 아니다
현재 최저가는 152,960,000원으로 감정가 239,000,000원의 64%입니다. 그러나 임차보증금은 245,000,000원입니다. 확약을 제외한 순수 권리 구조만 보면 현재 회차에서 임차보증금 채권에 배당되는 금액은 150,018,560원이고, 남는 94,981,440원은 매수인이 인수할 수 있는 금액입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 152,960,000원 | 94,981,440원 | 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 시 | 122,368,000원 | 125,145,152원 | 확약 적용 시 0원* |
| 10회 유찰 시 | 97,894,400원 | 149,267,699원 | 확약 적용 시 0원* |
즉 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 보증금 245,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건에서는 그 구조를 2026.05.11. 확약이 끊어 놓았습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 152,960,000원에 실질 인수 0원*을 더한 금액으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,440원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 심현지 원채권 | 245,000,000원 | 150,018,560원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 임차보증금 채권의 미배당분은 94,981,440원입니다. 다만 주택도시보증공사가 채권양수 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 그 금액을 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근. 도로변으로 상업·업무시설, 후면으로 다세대주택·아파트 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 난곡로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 가장형으로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 10,840,000원/㎡. 토지면적은 294.6㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.11. 주택도시보증공사 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 심현지 임차권등기는 2023.10.11. 설정돼 있습니다. 확약에 따른 말소 진행 조건과 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.09. 민간임대주택 등기가 있으므로 현재 존속 상태와 매각 후 처리 관계를 원문과 관계기관에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 8회 유찰·감정가 64%라도 실거래 자료 없이 “싸다”고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래를 별도로 대조하세요.
- 기계식주차·관리비 확인. 감정평가상 기계식주차설비가 있으므로 실제 사용 가능 여부와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각기일 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건의 숫자만 보면 경계해야 할 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 임차인 심현지의 보증금 245,000,000원이 현재 최저가 152,960,000원보다 크고, 배당 시뮬레이션상 94,981,440원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 심현지의 보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 2026.05.11. 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
남는 판단은 가격과 환금성입니다. 이미 8회 유찰됐지만 최근 실거래 자료가 없어 최저가 152,960,000원이 시장 대비 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐지만, 가격은 아직 검증이 필요한 오피스텔. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
