서울중앙지방법원 2025타경102529. 관악구 신림동 난곡로 298 소재 더위일관악파크뷰 10층 1004호, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 239,000,000원으로 표시되어 단순해 보이지만, 권리 구조는 그렇지 않습니다. 말소기준은 데이터상 2023.02.07 갑구 4번 압류로 선언되어 있고, 임차인 심현지는 그보다 앞선 2022.02.09 전입, 2022.01.20 확정일자를 갖고 있습니다. 즉 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인 실질취득은 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없었다면 현재 회차 기준 239,000,000원 + 10,146,000원 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 신청채권자이자 임차보증금반환 채권의 승계인으로서, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태: 오피스텔 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.02.09 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차인은 확약, 선순위 근저당은 별도 확인
데이터상 말소기준은 2023.02.07 압류입니다. 그 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기 자체는 말소되더라도, 심현지의 실제 전입일과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 임차보증금 미배당분은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 이 부분을 주택도시보증공사의 확약이 막아주는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
임차인 표본은 심현지 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 임차보증금반환 채권의 승계인으로 표시될 뿐, 별도 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리배지 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심현지 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.09 확정 2022.01.20 | 245,000,000원 | 2023.10.11 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계·확약 | 실질 0원* 확약 전 룰상 10,146,000원 |
이 표에서 가장 중요한 숫자는 보증금 245,000,000원입니다. 현재 회차 매각가 가정 239,000,000원에서는 집행비용 4,146,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 234,854,000원이 배당되고, 부족분 10,146,000원이 남습니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인 인수입니다. 다만 제출된 확약 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 고정된다
| 시나리오 | 매각가 | 확약 전 임차인 인수 | 확약 반영 임차인 인수 | 임차인 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 100%) | 239,000,000원 | 10,146,000원 | 0원* | 239,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 80%) | 191,200,000원 | 57,276,800원 | 0원* | 191,200,000원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,960,000원 | 94,981,440원 | 0원* | 152,960,000원 |
* 확약은 주택도시보증공사가 제출한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따른 실질 판단입니다. 확약 밖 권리인 선순위 근저당권 표시에는 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 심현지 보증금 | 245,000,000원 | 234,854,000원 | 부족분 10,146,000원 · 확약으로 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서서울신용협동조합 | 1,947,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표상 채권자 총 청구 2,192,000,000원 중 채권자 배당은 0원, 미배당은 2,192,000,000원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 도로변으로 상업 및 업무시설, 후면으로 다세대주택과 아파트 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선 버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 14층 건물 내 10층 1004호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측으로 난곡로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11자 확약서의 제출 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구가 심현지 임차권에 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당권 확인. 을구 1번 서서울신용협동조합 근저당권 1,947,000,000원이 데이터상 인수 표시되어 있습니다. 일부포기 등기의 범위와 해당 호수 부담 존속 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 문구가 매수 후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 제공 데이터에 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 최저가보다 권리 부담 확인이 먼저입니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 체납 관리비, 기계식주차, 실제 점유 상태가 비용과 명도에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 종기 및 특별매각조건 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 확약”보다 “확약 밖 권리”가 더 중요하다
이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 보증금 245,000,000원이 최저가 239,000,000원보다 크기 때문에, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 주택도시보증공사의 잔존청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그럼에도 결론은 보수적입니다. 확약은 임차인에게만 적용됩니다. 데이터상 선순위 근저당권 1,947,000,000원이 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시되어 있고, 실거래 자료도 제공되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아 보이는 물건”이 아니라, 선순위 권리 원본 확인 전에는 입찰을 보류해야 하는 물건입니다. 임차인 확약은 플러스지만, 확약 밖 권리가 결론을 D로 끌어내립니다.