서울중앙지방법원 2025타경102540. 신림동 한차임빌 제6층 제602호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 가격표만 보면 감정가 409,000,000원에서 7회 유찰돼 209,408,000원까지 낮아졌지만, 이 사건은 최저가가 투자원가가 아닙니다. 을구 1번 임차권자 조광연의 보증금은 385,000,000원이고, 전입 2022.05.27·확정일자 2022.05.16로 말소기준인 2025.03.31 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당 후 남는 179,323,712원은 매수인이 인수하므로, 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
더구나 현황조사에는 JIANG QINGMEI, JIN JUN이 각각 2024.11.29 전입한 것으로 나타납니다. 두 사람 모두 전입일 자체는 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 둘은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 조광연의 인수액과 별개로 추가 인수위험이 남아 있는지 매각물건명세서와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 534-8 한차임빌 6층602호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 조원로17길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제6층 제602호 |
| 대상면적 | 29.84㎡ |
| 소유자 | 변영규 |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 209,408,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 402,213,707원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 준공 / 세대수 | 2021.11.29 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2021.12.15 신탁등기는 2022.05.27 신탁재산 귀속과 함께 말소됐고, 같은 날 변영규 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 동시에 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2024.06.14 조광연의 주택임차권이 등기됐는데, 그 내용에 기재된 임대차계약일 2022.05.14, 확정일자 2022.05.16, 주민등록·점유개시 2022.05.27이 모두 2025.03.31 말소기준보다 앞섭니다. 해당 임차권은 데이터상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 미상 위험 2명
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| JIANG QINGMEI | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| JIN JUN | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 조광연 | 2022.05.27 | 2022.05.16 | 385,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 | 179,323,712원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 다만 JIANG QINGMEI와 JIN JUN은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 조광연처럼 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 54.5%가 아니라 실질취득 101.1%로 봐야 한다
한차임빌 대상면적은 29.84㎡이며, 제공된 실거래 표본은 10건입니다. 표본 평균은 384,400,000원, 최고 415,000,000원, 최저 248,000,000원이고, 최신 거래는 2022.08 · 248,000,000원입니다. 데이터상 최저가 209,408,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%이지만, 이 비율만으로는 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.72㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.05 | 29.84㎡ | 2 | 398,000,000원 |
| 2022.05 | 29.93㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.85㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 6 | 398,000,000원 |
| 2021.12 | 29.85㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 384,400,000원 |
현재 실질취득 388,731,712원은 제공된 최근 12개월 평균 384,400,000원보다 약 1.1% 높습니다. 따라서 “감정가 대비 51%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 최신 거래는 2022.08의 248,000,000원으로, 2026.08 매각기일과 시간 차이가 크기 때문에 현재 시세를 확정하는 자료로 단독 사용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,731,712원 |
| 1. 임차인 조광연 보증금 | 385,000,000원 | 205,676,288원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 402,213,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조광연 보증금 중 205,676,288원만 배당되고 부족분 179,323,712원이 매수인에게 남는 구조입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 402,213,707원은 현재 가정 매각가에서 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 조원초등학교 북동측 인근. 단독·공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물의 6층 602호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4M 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 5,339,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 178.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 209,408,000원이 아니라 조광연 인수액을 합친 388,731,712원을 취득부담으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 인수액 220,618,970원, 9회 유찰 시 253,655,176원으로 증가해 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- JIANG QINGMEI 확인. 2024.11.29 전입은 확인되나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·점유 범위·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- JIN JUN 확인. 동일하게 2024.11.29 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 별도 인수위험 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 조광연 임차권. 보증금 385,000,000원, 전입 2022.05.27, 확정일자 2022.05.16, 배당요구가 확인되며 현재 회차 미배당 179,323,712원이 인수됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.27 민간임대주택 등록에 관한 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 최신 실거래가 2022.08이므로 2026.08 입찰 시점의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.09억 낙찰”이 아니라 “약 3.89억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 핵심은 7회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 조광연의 385,000,000원 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 매각가 209,408,000원으로 낙찰받아도 미배당 179,323,712원이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 그 결과 현재 실질취득은 388,731,712원이고, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 384,400,000원보다 높습니다.
추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조라 낮은 최저가 자체가 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 여기에 JIANG QINGMEI와 JIN JUN이라는 보증금·확정일자 미상 점유자가 두 명 더 있고, 한차임빌 경매 통계도 평균 유찰 7.5회·낙찰률 0.0%로 환금성 신호가 약합니다. 실질취득이 시세 이상이고, 다회유찰과 미상 임차위험까지 겹친 물건으로 보수적인 접근이 필요합니다.
