✅ 실질 인수 0원 ⚠️ 유찰 7회 💰 최저가 243,200,000원
서울중앙지방법원 2025타경102584. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 4층 410호, 감정평가상 오피스텔이며 410호는 복층구조입니다. 2021.12.13. 사용승인된 지하 1층·지상 14층 철근콘크리트 건물 안에 있습니다. 현재 소유자는 박승준으로, 2022.03.23. 매매를 원인으로 282,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 등기부에 남은 박새연의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.28., 확정일자는 2022.04.05., 전입·점유개시는 2022.04.21.이고 보증금은 282,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025.04.03. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이므로 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층 410호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 4층 410호 · 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 14층 · 2021.12.13. 사용승인 |
| 소유자 | 박승준 (2022.03.23. 매매, 거래가액 282,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 243,200,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
등기부상 과거 강서신용협동조합 근저당권은 2022.03.29. 이미 말소됐고, 현재 사건에서 기준이 되는 것은 2025.04.03. 강제경매개시결정입니다. 박새연의 임차권은 그보다 앞선 임대차·확정일자·전입·점유를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 배당요구도 2024.03.13. 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박새연 | 전유부분 전부 | 2022.04.21 | 2022.04.05 | 282,000,000원 | 신청 2024.03.13 | 有 | 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차인 자료상 박새연은 보증기관 자체나 대위·승계 중복신고자로 표시되어 있지 않으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 304,000,000원, 현재 최저매각가는 243,200,000원으로 감정가의 80% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
특히 오피스텔은 개별 호실의 면적·구조·층·임대수익성에 따라 거래가격 차이가 클 수 있습니다. 이 물건은 복층구조라는 특성이 있고 이미 7회 유찰된 상태입니다. 유찰 횟수는 시장의 낮은 응찰 강도를 보여주는 신호일 수 있지만, 그 자체가 적정시세를 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,204,800원 |
| 1. 임차인 박새연 보증금(우선변제) | 282,000,000원 | 238,995,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박새연 보증금의 미배당액은 43,004,800원입니다. 그러나 2026.06.19. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·업무용빌딩·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2021.12.13. 사용승인된 오피스텔이며 4층 410호는 복층구조입니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도와 7회 유찰 이력이 겹쳐, 실거래 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상이 박새연 임차권임을 매각기록에서 재확인하세요.
- 실질 인수 0원과 배당상 미배당을 구분. 배당표상 미배당 43,004,800원이 존재하지만 확약 때문에 이를 매수인이 승계하지 않는 구조입니다.
- 7회 유찰의 원인 점검. 권리문제만이 아니라 가격·수요·오피스텔 환금성·복층구조 등에 대한 시장 반응일 수 있습니다.
- 실거래·임대료 직접 확인. 최근 매매가와 실제 임대조건이 제시되지 않아 현재 최저가 243,200,000원의 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 법적 효과를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 점유상태와 인도 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 282,000,000원짜리 선순위 임차권 때문에 상당히 위험해 보입니다. 현재 최저가 243,200,000원만 놓고 원칙대로 계산하면 보증금 미배당 43,004,800원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조이기 때문입니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 이 주된 권리위험은 실질적으로 0원이 됐습니다.
문제는 그다음입니다. 7회 유찰됐고 현재 최저가는 243,200,000원이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 오피스텔·복층이라는 물건 특성과 반복 유찰을 함께 감안하면, 권리 확인은 확약서가 핵심이고 투자 판단은 시세·임대수익·환금성 확인이 핵심입니다.
