서울중앙지방법원 2025타경102584. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 4층 410호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 복층 구조 물건입니다. 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 임차권자 박새연의 임대차계약일은 2022.03.28, 확정일자는 2022.04.05, 주민등록·점유개시는 2022.04.21이고 보증금은 282,000,000원입니다. 제공된 말소기준권리는 2025.04.03 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력 인수 문제가 생기는 구조입니다.
현재 최저매각가 194,560,000원에서 배당 시뮬레이션상 임차인에게 191,036,160원이 배당되고 90,963,840원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 낙찰자가 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 확약서에 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 박새연 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층 410호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 410호 · 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상14층 · 2021.12.13 사용승인 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.03.23 매매 · 거래가액 282,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
등기부상 초기 신탁과 강서신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2024.03.13 등기된 박새연의 주택임차권입니다. 임대차계약·확정일자·전입 및 점유가 강제경매개시결정보다 앞서고, 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 함께 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 282,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박새연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 282,000,000원 | 2022.04.21 / 2022.04.05 | 대항력 有 우선변제 有 확약 제출 | 0원 |
② 가격·유찰 — 64%라고 해서 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 304,000,000원, 현재 최저매각가는 194,560,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 8회 유찰된 회차입니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 확약 덕분에 현재 회차의 실질취득이 최저가와 같은 194,560,000원으로 정리되지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다. 8회 유찰됐다는 사실 자체도 가격과 환금성을 함께 점검해야 할 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 임차보증금 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 64% | 194,560,000원 | 90,963,840원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 51% | 155,648,000원 | 129,331,072원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 41% | 124,518,400원 | 160,024,858원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되지만, 이 사건은 해당 임차인의 확약 때문에 위 부족분이 매수인 실질 인수로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 임차인 박새연 보증금 · 우선변제 | 282,000,000원 | 191,036,160원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 임차보증금 미배당액은 90,963,840원입니다. 다만 박새연 임차권에 대한 2026.06.19. 확약으로 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표의 집행비용은 제공된 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근이며 오피스텔·아파트·업무용빌딩·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다.
- 이용. 2021.12.13 사용승인된 오피스텔로 이용 중이며 4층 410호는 복층구조입니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 확약의 제출 주체·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 보증금이 전액 배당되지 않더라도 말소에 동의한 사건이므로 실제 말소 이행에 필요한 절차를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 어떤 상태인지, 매각 이후 처리에 별도 확인사항이 있는지 원본 서류에서 점검하세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 194,560,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고 최근 실거래와 임대수요를 확인하세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰 배경이 가격뿐인지, 오피스텔 환금성·점유·권리관계 등 다른 요인이 있는지 함께 점검하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약의 내용이 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 282,000,000원이 현재 최저가 194,560,000원보다 커서 대항력 임차보증금 인수형으로 보이기 쉽습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 미배당액 90,963,840원을 계산하고 있습니다. 그러나 2026.06.19. 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어, 박새연 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 194,560,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이것이 시장가격보다 낮은지에 관한 최근 실거래 근거는 없고, 이미 8회 유찰된 오피스텔입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
