서울중앙지방법원 2025타경102584. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 4층 410호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 복층 구조 물건입니다. 이 사건은 “최저가가 감정가의 26%까지 내려왔다”는 숫자만 보면 싸 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 을구 3번 주택임차권등기가 말소기준권리보다 앞선 인수형 권리로 남아 있고, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
임차인 박새연의 보증금은 282,000,000원입니다. 현재 최저가 79,691,776원으로는 집행비용 1,834,452원을 제외한 77,857,324원만 임차인에게 배당되고, 나머지 204,142,676원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 “낙찰가+인수”는 보증금 수준으로 수렴합니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층410호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 2021.12.13 사용승인 · 오피스텔로 이용 중 · 4층 410호는 복층구조 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.21 소유권이전, 거래가액 282,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 79,691,776원 (6회 유찰, 감정가 26%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 최우선 체크포인트는 임차권등기
이 등기부에서 단순히 “말소기준은 강제경매개시결정 2025.04.03”으로만 보면 안 됩니다. 을구 1번 근저당권은 2022.03.29 해지 말소되었고, 남는 핵심은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 임차권자 박새연은 임대차계약일자 2022.03.28, 확정일자 2022.04.05, 주민등록일자와 점유개시일자 모두 2022.04.21로 표시되어 있습니다. 이 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서며, 배당에서 보증금 전액을 못 받으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박새연 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 282,000,000원 | 전입 2022.04.21 · 확정 2022.04.05 · 배당요구 2024.03.13 | 대항력 有 우선변제 인수 |
tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false입니다. 즉 이 행은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 하며, 보증금 282,000,000원을 다른 채권과 합산해 부풀리는 방식도, 반대로 보증기관 신고라며 제외하는 방식도 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,691,776원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,834,452원 |
| 1. 임차인 박새연 보증금 (우선변제) | 282,000,000원 | 77,857,324원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강서신용협동조합 | 3,058,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 임차인 보증금 미배당액은 204,142,676원이며, 이 금액이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 “신림고등학교” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 업무용빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철 2호선 신대방역 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2021.12.13 사용승인되었고 오피스텔로 이용 중입니다. 4층 410호는 복층구조입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층 지상14층 건물 내 4층 410호입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 2필지 일단의 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 “없음”으로 제시되어 있고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 79,691,776원만 보지 말고, 임차권등기 미배당 인수 204,142,676원을 더한 실질취득 283,834,452원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번, 2024.03.13 접수 제43978호 주택임차권등기의 인수 문구를 매각물건명세서 원문에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 확약 없음. 데이터의 notes에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서가 없습니다. 따라서 이 임차인 인수를 실질 0원으로 처리할 근거가 없습니다.
- 실제 임차인 1명. 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 282,000,000원을 중심으로 배당과 인수를 계산해야 합니다.
- 후속 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 매각가 63,753,420원, 인수 219,794,142원이고, 8회 유찰 시 매각가 51,002,736원, 인수 232,315,313원입니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준에 묶입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 원본을 직접 확인하고, 당해세·최우선변제·관리비 체납 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “인수형”이다
이 사건의 표면 가격은 매우 낮습니다. 감정가 304,000,000원짜리 오피스텔이 6회 유찰되어 최저가가 79,691,776원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 보증금 282,000,000원 중 현재 회차 배당 가능액은 77,857,324원이고, 부족분 204,142,676원은 매수인 인수로 남습니다. 결국 이 물건은 낮은 최저가로 싸게 사는 경매가 아니라, 보증금 수준의 실질취득을 부담하는 대항력 인수형 오피스텔입니다. 결론은 명확합니다. 최저가 기준 접근은 부적절하고, 실질취득 기준으로도 임차권등기 인수 위험이 큰 물건입니다.