서울중앙지방법원 2025타경103079. 신림푸르지오아파트 상가동 1층 118호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(미용실)입니다. 등기상 현재 공유자는 김광순·박규선·박순희·송광식·이방수·이창희이고, 김광순 지분은 566.92분의 475.62입니다. 이번 강제경매개시결정은 갑구 3번 김광순 지분에 붙어 있으므로, 이 사건은 단순한 상가 한 호실 전체 매수로 보기보다 공유지분 매각 범위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
권리 흐름의 기준은 2024.12.23. 김광순 지분에 설정된 이정희의 가압류입니다. 임차인 임정민은 2019.01.15.부터 점유한 것으로 기재돼 기준권리보다 앞섭니다. 확정일자는 확인되지 않고, 제공된 배당 계산에서도 우선변제권은 없는 것으로 처리돼 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 여기에 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 별도 점유기재 1건이 있어 그 점유자의 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오아파트 상가동 1층118호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(미용실) |
| 대상 면적 | 18.26㎡ |
| 공유자 | 김광순, 박규선, 박순희, 송광식, 이방수, 이창희 |
| 김광순 지분 | 566.92분의 475.62 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정희 / 23,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2005.06.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
2024.12.23. 이정희 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후의 강제경매개시결정, KB국민카드 가압류, 이기동 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임정민은 2019.01.15. 점유로 기준권리보다 앞서므로 후순위 권리가 지워지는 것과 별개로 임차보증금 인수 문제가 남습니다.
② 임차인·점유 — 보증금 1,000만원 인수 + 미상 점유
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정민 | 상가동 1층 118호 | 2019.01.15 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 매수인 인수 |
| 점포 | 주거 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
임정민은 배당요구를 2025.09.17. 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 배당 시나리오에서도 임차보증금은 배당액 0원·매수인 인수 10,000,000원으로 계산돼 있습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 취득원가를 판단하면 안 되고, 최저매각가 274,000,000원에 임정민 보증금 10,000,000원을 별도로 더해 보아야 합니다.
③ 대지사용권 — 이 사건의 가장 큰 구조적 리스크
매각물건명세서에는 토지 등기부상 김광순 토지지분이 조회되지 않는다고 기재돼 있고, 김광순 건물지분과 관련한 대지사용권 존재 여부도 등기상 미등기로 확인할 수 없다고 적혀 있습니다. 점유부분·공용부분과 대지사용권의 분리처분 가능 규약이나 공정증서가 있는지 역시 확인되지 않습니다.
감정평가에서는 사용승인 이후 상가동 소유자 간 분쟁으로 소유권·대지권이 미등기 상태인 것으로 조사됐고, 향후 분쟁 해결 여부에 따라 대지권 등기가 가능할 수 있다고 설명합니다. 또한 일반적인 거래관행을 고려해 적정 대지지분을 포함하여 감정평가했다고 되어 있습니다. 즉 감정가격에 토지 관련 가치가 고려됐다는 설명과, 실제 등기상 대지사용권 확인이 되지 않는다는 문제가 동시에 존재합니다.
④ 시세 비교 — 단지 실거래는 있으나 대상 상가와 직접 비교 금지
신림푸르지오의 최근 실거래 자료는 12건이고 최근 12개월 평균은 1,128,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 1,250,000,000원입니다. 하지만 대상 면적은 18.26㎡이고, 실거래 표본은 84.79㎡·84.87㎡·114.84㎡·138.64㎡·138.74㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 데이터에 표시된 최저가 대비 최근 시세 24.3%를 이 근린시설의 가격 메리트로 사용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 138.74㎡ | 2 | 1,250,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 18 | 1,090,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 21 | 1,135,000,000원 |
| 2026.07 | 114.84㎡ | 4 | 1,140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 10 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 138.64㎡ | 20 | 1,230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 1 | 920,000,000원 |
| 2026.07 | 138.74㎡ | 23 | 1,285,000,000원 |
| 2026.07 | 138.64㎡ | 2 | 1,090,000,000원 |
| 2026.07 | 114.84㎡ | 7 | 1,160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 15 | 1,090,000,000원 |
| 2026.05 | 114.84㎡ | 2 | 1,048,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 대상 18.26㎡와 불일치 | 12건 | 1,128,166,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 인수 · 임차인 임정민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 이정희 | 24,080,000원 | 24,080,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이정희 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,172,867원 | 17,172,867원 |
| 5. 근저당권 · 이기동 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 165,111,133원 |
배당 시나리오상 채권 총액 104,252,867원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 다만 임정민 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여 165,111,133원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 274,000,000원 | 10,000,000원 | 165,111,133원 |
| 1회 유찰 시 | 219,200,000원 | 10,000,000원 | 111,078,333원 |
| 2회 유찰 시 | 175,360,000원 | 10,000,000원 | 67,852,093원 |
유찰로 매각가격이 내려가더라도 임정민 보증금 인수 10,000,000원은 각 시나리오에서 그대로입니다. 따라서 회차별 가격을 볼 때는 매각가만이 아니라 인수액을 함께 봐야 합니다. 미상 점유자의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 더할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성초등학교 북서측 인근. 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 섞인 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 상가동 1층 118호, 현재 근린생활시설인 미용실로 이용 중입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,850,000원/㎡입니다. 토지는 평지·부정형이며 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2005.06.21이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 공유지분·대지사용권 미등기 문제가 겹쳐 일반적인 완전소유 상가보다 권리 확인 항목이 많습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 강제경매개시결정이 김광순 지분에 기입돼 있으므로 566.92분의 475.62 지분이 실제 매각대상인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 박규선·박순희·송광식·이방수·이창희의 각 지분이 남는 구조인지 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 임정민 보증금. 대항력은 있고 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 있으므로 보증금 10,000,000원 인수를 취득비용에 반영해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 점유기재가 있어 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 대지사용권 확인. 김광순 토지지분 조회 불가, 건물지분의 대지사용권 미등기·확인불가 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 분리처분 규약 확인. 점유부분·공용부분과 대지사용권의 분리처분 가능 규약이나 공정증서 존재 여부가 확인되지 않습니다.
- 시세표본 주의. 제공된 단지 실거래 12건은 대상 18.26㎡와 면적이 일치하지 않아 24.3% 수치를 가격 할인 근거로 쓰면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “274,000,000원 신건”보다 권리범위가 먼저다
이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 임정민 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 점유기재도 남아 있습니다. 더 중요한 것은 강제경매가 김광순 지분에 설정돼 있다는 점과, 김광순 건물지분의 대지사용권이 미등기·확인불가라는 점입니다.
단지 실거래 평균 1,128,166,666원이나 최신 거래 1,250,000,000원은 대상 18.26㎡ 근린시설과 면적이 맞지 않으므로 “감정가 274,000,000원이 싸다”는 결론의 근거가 될 수 없습니다. 가격 판단보다 매각지분·대지사용권·점유관계의 확정이 먼저인 사건입니다.
