서울중앙지방법원 2025타경103109. 서울 중구 신당동 251-73, 7층 702호로 감정평가상 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 임대현이며, 등기 흐름은 신탁과 신탁말소를 거쳐 소유권이 임대현에게 귀속된 뒤 2024.11.15. 중부세무서장 압류가 들어왔고, 데이터상 이 압류가 말소기준권리로 정리되어 있습니다. 이후 2025.06.11. 권다슬의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
겉으로는 신건 최저가가 참고 실거래 평균보다 낮아 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차인 인수구조를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 특히 김윤희는 2023.08.24. 전입으로 말소기준일인 2024.11.15.보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 ‘인수 0원’으로 처리할 수 없습니다. 권다슬 역시 200,000,000원 임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103109 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 251-73 7층 702호 · 도로명 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 대상면적 | 14.54㎡ |
| 소유자 | 임대현 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유·임차권’이 핵심
2022.03.21. 박기석의 근저당권 28,000,000원은 2023.02.27. 이미 말소됐고, 2023.05.11. 하남홍의 강제경매도 취하 후 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2024.11.15. 중부세무서장 압류입니다. 현재 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재 회차도 인수액 확정 불가
| 임차인 | 전입 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤희 | 전입 2023.08.24 · 배당요구 2025.08.20 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 보증금 미상 |
| 권다슬 | 임차권등기 · 주민등록 2023.02.28 · 점유개시 2023.02.28 · 확정일자 2023.02.24 | 200,000,000원 | 명세서상 대항 가능 | 미상 | 현재 배당가정 0원 · 미변제 시 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
김윤희는 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 데이터상 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 그러나 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 추가 부담할지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 단순한 254,000,000원이 아니라 254,000,000원에 김윤희 미배당 보증금이 더해질 수 있는 구조로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 84.2% 숫자에 바로 가격 가점을 주면 안 된다
엘바움의 참고 거래는 2023.06. 12건으로, 평균 301,750,000원, 최저 299,000,000원, 최고 및 최신 거래 302,000,000원입니다. 현재 최저가 254,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 84.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 갑구 8번 경매개시결정 · 권다슬 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,644,000원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 권다슬의 200,000,000원이 전액 배당되고 잔여 49,644,000원이 남는 계산입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 김윤희의 보증금도 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 권다슬 배당 | 미변제 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 254,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 444,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 40,515,840원 |
매각물건명세서 문구를 그대로 적용하면, 권다슬의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 회차부터는 미변제 잔액이 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 최저가가 떨어져도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조가 됩니다. 여기에 김윤희의 보증금은 별도로 확인되지 않았으므로, 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동글로벌경영고등학교 북동측 인근으로, 오피스텔·소매점포·단독주택·다세대주택·근린생활시설·아트센터·역사문화공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 702호이며, 급·배수·위생·난방·주차장·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 서울도심 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 400.0㎡, 공시지가 10,400,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김윤희 보증금 확인. 2023.08.24. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유를 확인하지 않고는 최대 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 권다슬 임차권 원본 확인. 보증금 200,000,000원, 주민등록·점유개시 2023.02.28., 확정일자 2023.02.24. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 동시 계산. 유찰 시 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 권다슬 미변제액이 커질 수 있으므로 실질취득 부담으로 계산해야 합니다.
- 시세표 면적 차이. 대상 14.54㎡와 실거래 표본 18.7㎡가 다르므로 84.2% 수치를 동일면적 할인율로 사용하지 마세요.
- 환금성 점검. 24세대 규모와 평균 유찰 10.0회·매각률 0.0%를 감안해 재매각·임대수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “84.2% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 ‘미상 보증금’
이 사건은 최저가 254,000,000원과 참고 거래 평균 301,750,000원만 비교하면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 거래 표본의 면적이 대상과 일치하지 않고, 무엇보다 김윤희의 선순위 대항력과 미상 보증금이 남아 있습니다. 권다슬의 200,000,000원 임차권도 현재 회차에서는 전액 배당되지만 유찰로 배당이 부족해지면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
결론은 가격 판단 보류, 권리 확인 우선입니다. 현재 자료만으로 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득가 역시 254,000,000원으로 고정해 시세와 비교해서는 안 됩니다. 김윤희의 보증금과 배당가능액이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론보다 인수 상한을 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
