서울중앙지방법원 2025타경103155. 서울 중구 회현동1가 리더스뷰남산 윌로우502호, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 30층 아파트입니다. 말소기준권리는 2019.03.29. 중소기업은행 근저당권 699,600,000원이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025.12.04. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.15. 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순 안전형으로 결론내기 어렵습니다. 갑구 17번의 강제경매개시결정은 “4번 장욱진 지분”에 기재돼 있고, 이어 중소기업은행의 임의경매개시결정도 존재합니다. 또 매각물건명세서 비고에는 대지권 목적인 토지인 중구 회현동1가 206에 구분지상권설정등기가 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 실제 매각대상이 전유부분 전체인지 지분인지, 토지상 구분지상권이 매수인에게 어떤 영향을 주는지는 매각물건명세서와 등기사항증명서 원문을 기준으로 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103155 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 5층 윌로우502호 · 도로명 서울특별시 중구 퇴계로 72 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 176.26㎡ · 주거용 · 철근콘크리트구조 30층 |
| 소유자 | 김은현 2분의 1 · 장욱진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,486,000,000원 / 2,486,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 39,961,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 열람 기준 | 2026.09.01 · 서울중앙지방법원 중부등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
임차인 없음. 실제 임차인은 0명이며 보증기관 승계 신고도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 권리 금액 역시 0원입니다. 현재 등기에서 핵심은 2019.03.29. 중소기업은행 근저당권이며, 같은 날 설정된 중소기업은행의 후순위 근저당권과 이후 김창일 근저당권, 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
동일 단지 SK리더스뷰남산, 동일 전용면적 176.26㎡ 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 2,269,057,142원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 2,291,666,666원과 최신 거래 2,500,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 176.26㎡ | 24 | 2,500,000,000원 |
| 2026.03 | 176.26㎡ | 24 | 2,500,000,000원 |
| 2025.04 | 176.26㎡ | 4 | 1,875,000,000원 |
| 2025.01 | 176.26㎡ | 16 | 2,420,000,000원 |
| 2023.06 | 176.26㎡ | 11 | 2,470,000,000원 |
| 2023.03 | 176.26㎡ | 19 | 2,118,400,000원 |
| 2022.03 | 176.26㎡ | 18 | 2,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 176.26㎡ | 3건 | 2,291,666,666원 |
현재 최저가 2,486,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 109.6%입니다. 최신 거래 2,500,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 만큼 “경매라서 시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 신건 단계에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,486,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,260,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 699,600,000원 | 699,600,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 근저당 · 중소기업은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 7. 근저당 · 김창일 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 8. 가압류 · 주식회사그루트 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 89,100,000원 | 89,100,000원 |
| 11. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 37,016,974원 | 37,016,974원 |
| 12. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 34,448,022원 | 34,448,022원 |
| 13. 가압류 · 중소기업은행 | 51,432,476원 | 51,432,476원 |
| 14. 가압류 · 중소기업은행 | 876,057,476원 | 651,942,528원 |
| 15. 가압류 · 기술보증기금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 224,407,636원 | 0원 |
| 18. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 39,961,136원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,432,223,720원 중 채권자 예상배당은 2,458,740,000원, 미배당액은 973,483,720원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 2,486,000,000원 | 2,458,740,000원 | 973,483,720원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 1,988,800,000원 | 1,966,512,000원 | 1,465,711,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,591,040,000원 | 1,572,729,600원 | 1,859,494,120원 | 0원 |
유찰되더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 2,486,000,000원보다 1회 유찰 시 1,988,800,000원, 2회 유찰 시 1,591,040,000원으로 내려갑니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계돼 있어, 신건 가격에 곧바로 프리미엄을 줄 이유는 제한적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회현역 동측 인근의 아파트로, 주위는 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 매우 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 아파트이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 단지. SK리더스뷰남산은 233세대, 2010.01.11. 준공 단지입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 38,290,000원/㎡, 토지면적 5,088.9㎡입니다. 정비구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 30m 도로에 접하고 동측·남측·서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 2,486,000,000원은 최근 12개월 평균 2,291,666,666원의 108.5%입니다. 신건 단계에서 시세 할인으로 판단하지 마세요.
- 매각 범위. 갑구 17번 강제경매개시결정이 장욱진 지분에 기재돼 있으므로 매각물건명세서의 실제 매각대상 범위를 확인하세요.
- 토지 구분지상권. 대지권 목적 토지의 구분지상권설정등기 내용을 토지 등기사항증명서에서 직접 확인하세요.
- 말소기준권리. 2019.03.29. 중소기업은행 근저당권 699,600,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 한국자산관리공사로 이전돼 있으므로 현재 권리자 표시를 최종 등기부에서 확인하세요.
- 실거래 비교. 최신 거래는 2,500,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 2,291,666,666원입니다. 전체 평균 2,269,057,142원보다 최근 자료를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서도 미배당액 973,483,720원이 발생합니다. 다만 배당 부족분은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 장점은 분명합니다. 실제 임차인 0명, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 2019.03.29. 말소기준권리 이후의 다수 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 최저가 2,486,000,000원은 최근 12개월 평균 2,291,666,666원의 108.5%입니다. 최신 2,500,000,000원 거래가 존재하더라도, 신건 가격 자체를 “싸다”고 평가할 수는 없습니다.
또한 현재 소유관계가 김은현·장욱진 각 2분의 1이고, 강제경매개시결정이 장욱진 지분에 기재돼 있다는 점, 대지권 목적 토지에 구분지상권설정등기가 있다는 점은 가격보다 먼저 원문 확인이 필요한 요소입니다. 따라서 이 물건은 임차인 인수 위험은 낮지만, 신건 가격과 매각대상 범위·토지 권리를 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
