서울중앙지방법원 2025타경102677. 봉천동 660-10·660-11 소재 6층 건물의 6층 601호로, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·발코니로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 김대중은 2021년 12월 29일 이 물건을 345,000,000원에 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2022년 12월 7일 롯데카드 가압류입니다. 그런데 임차인 김정우의 전입일은 2021년 11월 22일, 점유개시는 2021년 11월 20일, 확정일자는 2021년 11월 1일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 권리 원칙만 놓고 보면 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수분이 매수인에게 이어질 수 있는 사건입니다.
다만 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 결론을 바꾸는 문구가 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고상 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 특별매각조건입니다. 따라서 현재 회차의 배당 계산상 미배당액 176,176,448원이 발생하더라도, 그 잔액은 실질 인수액에 더하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 660-10 6층 601호 · 도로명 서울특별시 관악구 봉천로21길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용 29.87㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김대중 (2021.12.29. 매매 · 거래가액 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 172,032,000원 (8회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 그러나 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.12.07. 롯데카드 가압류 5,667,913원입니다. 2023.03.27. 케이비국민카드 가압류 20,690,955원과 2025.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2016년 우리은행·신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정우 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.11.20 전입 2021.11.22 | 2021.11.01 배당요구 2023.11.30 | 345,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 특별조건상 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 1.72억’
이 물건과 면적이 맞는 실거래는 2건입니다. 2021년 12월 6층 29.87㎡가 345,000,000원, 2022년 7월 2층 29.91㎡가 285,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 315,000,000원이고 최신 거래는 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.91㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 29.87㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 315,000,000원 |
특별매각조건이 이행된다는 전제에서 실질취득액은 최저가와 같은 172,032,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 315,000,000원의 54.6%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 112,968,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가만 보고 착시가 생기는 일반 대항력 인수형과는 다릅니다. 특별조건이 실제로 매수인에게 적용되어 보증금 잔액이 소멸한다는 점을 원본에서 재확인할 수 있다면 가격 차이는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,448원 |
| 1. 임차인 김정우 보증금 | 345,000,000원 | 168,823,552원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 5,667,913원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 20,690,955원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 보증금 미배당액은 176,176,448원입니다. 다만 이 사건의 특별매각조건상 그 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로, 김정우 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡초등학교 남동측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 남측 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 신림역(2호선·신림선)이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호로, 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지대 2필 일단 사다리형 토지이며 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,630,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 확인된 거래가 2건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수도 8회로 나타나 매도 시 유동성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 보증금 인수 계산을 이중으로 검산. 조건이 적용되지 않는 경우 현재 회차 기준 미배당액은 176,176,448원이고, 실질취득은 사실상 345,000,000원 수준이 됩니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 뒤 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 명도·소유권 정리 일정이 꼬이지 않습니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 12세대, 실거래 2건, 평균 유찰 8회라는 숫자를 감안해 단기 재매각 전제의 공격적인 가격 산정은 피하는 편이 합리적입니다.
- 현장 상태 확인. 6층 최상층 다세대인 만큼 내부 상태와 누수·방수 등 실제 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도 확인하세요.
맺으며 — “싸진 이유”와 “싸게 살 수 있는 조건”을 구분해야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 4.20억이 8회 유찰 끝에 1.72억으로 내려온 강한 할인 물건입니다. 하지만 권리구조를 빼고 가격만 보면 안 됩니다. 김정우 임차인은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 345,000,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용은 사실상 보증금 수준으로 유지됩니다.
이 물건에 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰 횟수 자체가 아니라, 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건입니다. 그 조건이 그대로 이행되는 전제에서만 실질취득은 172,032,000원이고, 최근 평균 315,000,000원·최신 거래 285,000,000원보다 낮습니다. 반대로 그 조건의 적용 범위가 흔들리면 결론은 즉시 달라집니다. 가격은 매력적이지만, 서류 한 줄이 수익성을 좌우하는 사건. 여기에 8회 유찰과 낮은 거래 빈도까지 감안하면, 권리 확인을 끝낸 뒤에도 환금성까지 보수적으로 계산해야 합니다.
