서울중앙지방법원 2025타경103390. 종로구 충신동 힐스테이트창경궁 101동 14층 1407호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김상신이고, 소유권이전 등기는 2022.11.29. 접수됐으며 등기 원인은 2019.11.26. 매매, 거래가액은 880,010,000원입니다. 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 660,000,000원입니다. 이후의 현존 압류와 주식회사트리거파트너스 근저당권, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격에서는 신건임에도 비교 우위가 보입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,210,000,000원인데, 단지 최근 12개월 실거래 3건 평균은 1,364,516,666원입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 88.7%이고, 최신 거래는 2026.05. 1,295,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 +42.1%로 집계돼 있어, 하락 추세를 전제로 가격을 보수적으로 깎아 볼 상황은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103390 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 충신동 60 힐스테이트창경궁101동 14층1407호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 면적 84.97㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김상신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 1,210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 617,097,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.11.29. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.07.22. 설정된 주식회사트리거파트너스 근저당권 772,200,000원, 2024.11.07. 종로구 압류, 2025.07.11. 및 2026.04.16. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 중간에 설정됐던 김기현·김봉관· 씨브이씨대부·숲자산관리대부·안재훈 관련 근저당 및 부채권질권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 88.7%
힐스테이트창경궁 실거래 표본은 4건이고, 최근 12개월 집계는 3건입니다. 전체 평균은 1,263,387,500원이지만 가격 메리트 판단은 최근 자료를 우선하면 됩니다. 최근 12개월 평균은 1,364,516,666원, 최신 거래는 2026.05. 1,295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 76.82㎡ | 8 | 1,295,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 10 | 1,440,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 5 | 1,358,550,000원 |
| 2024.08 | 76.83㎡ | 6 | 960,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 1,364,516,666원 |
신건 최저가 1,210,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.7%입니다. 전체 평균 대비 비율은 95.8%지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다. 특히 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세가 +42.1%로 집계돼 있어, 현재 데이터만 놓고 보면 신건 최저가가 최근 시세보다 높은 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사트리거파트너스 | 772,200,000원 | 535,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,432,200,000원 중 예상배당은 1,195,500,000원이고, 미배당액은 236,700,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,210,000,000원 | 1,195,500,000원 | 236,700,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 968,000,000원 | 955,920,000원 | 476,280,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 774,400,000원 | 764,256,000원 | 667,944,000원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 효제동 소재 서울효제초등학교 북동측 인근으로, 각종 근린생활시설·주상용건물·업무시설·판매시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층 1407호이며, 사용승인일은 2022.09.29.입니다. 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 힐스테이트창경궁은 181세대이며, 실거래 비교대상 면적은 84.97㎡로 매칭돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함되며, 공시지가는 10,750,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 토지는 평지이며 동측으로 대로, 남측으로 세로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·보증금 관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.11.29. 주식회사신한은행 근저당권 660,000,000원이 기준권리인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 1,364,516,666원, 최신 거래 1,295,000,000원, 최저가 1,210,000,000원의 관계를 기준으로 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 후순위 미배당. 신건에서도 후순위 채권 미배당이 존재하므로, 배당요구·교부청구 및 당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 discipline’이 핵심
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 기준권리 이후의 현존 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 가격도 신건 최저가 1,210,000,000원이 최근 12개월 평균 1,364,516,666원의 88.7%로 낮아, 제공된 시장 데이터에서는 가격 측면의 장점이 있습니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있다는 점은 반드시 별도 확인해야 합니다. 결론은 권리구조 양호, 가격 경쟁력 있음, 점유관계 확인 필수입니다.
