서울중앙지방법원 2025타경103429. 신림동 우성아트빌 4층 403호, 전용 26.67㎡의 다세대주택·도시형생활주택(단지형)입니다. 현재 소유자는 사형택이며, 2019.12.11 매매를 원인으로 2020.04.29 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 실제로 봐야 할 기준권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류 1,279,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020.02.21 관악농업협동조합 근저당 1,008,000,000원은 2020.04.29 이미 말소됐습니다.
핵심은 임차인입니다. 김선지는 2020.04.29 점유를 시작하고 2020.05.11 주민등록, 2020.05.19 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.07 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 최초 208,000,000원에서 2022.04.13 14,000,000원 증액돼 222,000,000원입니다. 현재 255,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,370,000원을 제하고도 보증금 전액이 배당되는 계산이라 김선지의 미배당 인수액은 없습니다. 다만 하재권은 같은 2020.05.11 전입 사실이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 4층 403호 · 도로명 법원단지20길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 전용 26.67㎡ · 4층 403호 |
| 소유자 | 사형택 (2019.12.11 매매 원인, 2020.04.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선지 / 222,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 1,279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2023.09.18 주택도시보증공사 가압류가 말소기준입니다. 이후 2023.12.14 압류와 2025.07.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김선지의 2024.05.07 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 김선지는 기준권리보다 앞선 전입·점유를 갖고 있어 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서는 전액 배당되므로 그 잔액이 0원이지만, 유찰로 매각가가 내려가면 결과가 달라집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선지 | 전입 2020.05.11 점유 2020.04.29 | 222,000,000원 | 2020.05.19 증액분 2022.04.14 | 2024.05.07 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 현재 0원 미배당 시 잔액 인수 |
| 하재권 | 전입 2020.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
③ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 거래보다 6.2% 높다
우성아트빌(610-249)은 15세대, 2019.12.31 사용승인 건물입니다. 확인된 거래는 2건으로, 2023.03 전용 26.67㎡ 2층이 239,000,000원, 2026.01 전용 27.57㎡ 4층이 240,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 239,500,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.57㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 26.67㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 106.2%입니다. 최신 거래보다 15,000,000원 높은 수준이므로 신건 가격을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +0.4%로 하락 추세는 아니지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 김선지 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 28,630,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김선지 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 255,000,000원 가정에서는 김선지 임차보증금이 전액 배당되어 해당 임차권의 미배당 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 28,630,000원만 배당되고, 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락과 인수 증가를 함께 본다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김선지 배당 | 김선지 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 255,000,000원 | 222,000,000원 | 0원 | 255,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 21,656,000원 | 225,656,000원 |
| 2회 유찰 64% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 61,884,800원 | 225,084,800원 |
1회·2회 유찰 구간에서 보이는 204,000,000원·163,200,000원만 보고 “시세보다 크게 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 김선지의 대항력 있는 보증금이 미배당되는 순간 매수인 인수가 발생해 실질취득이 약 225,000,000원대로 유지됩니다. 이 값은 최신 거래 240,000,000원보다 낮지만, 하재권의 미상 보증금 위험은 이 계산에 포함할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.12.31 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 난방·위생설비·승강기가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약 허가구역 표기 기간은 2025.06.17~2026.08.30입니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.2회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 하재권 보증금 확인. 전입 2020.05.11인데 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 이 부분이 확인되지 않으면 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김선지 임차권의 미배당 구조. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 21,656,000원, 2회 유찰 시 61,884,800원의 인수가 계산됩니다.
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 비교. 1회·2회 유찰 가격만 시세와 비교하지 말고 낙찰가와 미배당 인수를 합친 약 225,000,000원대를 기준으로 판단해야 합니다.
- 현재 가격. 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 240,000,000원의 106.2%라 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
- 채권관계 대조. 김선지가 임차권자이자 경매 신청채권자로 등장하고 각각 222,000,000원이 표시되므로 채권의 동일성 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 권리도 아직 닫히지 않았다”
이 사건은 단순히 “임차보증금 222,000,000원인데 최저가가 255,000,000원이니 괜찮다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 김선지의 보증금은 현재 회차에서 전액 배당되어 인수 0원이 맞지만, 별도 임차인 하재권은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·승계금액 미상 상태가 남아 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 240,000,000원인데 현재 최저가는 255,000,000원으로 106.2%입니다. 따라서 신건은 시세보다 저렴하지 않습니다. 유찰 뒤에는 김선지 미배당분을 더한 실질취득이 약 225,000,000원 수준으로 내려오지만, 그때도 하재권 위험을 별도로 확인해야 합니다. 현재 가격은 보류, 권리는 추가 확인. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 미상 임차인의 실제 보증금과 회차별 실질취득액입니다.
