광주지방법원 2025타경32964. 광주광역시 동구 계림동 538-3의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 박홍곤이고, 말소기준권리는 2018.03.09 설정된 광주동부신용협동조합의 채권최고액 12,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2024년 롯데카드주식회사와 신한카드주식회사의 가압류, 2025년 두 건의 강제경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 순서만 보면 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션도 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유자나 임대차관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32964 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 538-3 · 광주광역시 동구 무등로306번길 29-6 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 81.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 현황 | 벽돌조 강판지붕 단층 · 현황 면적 45.5㎡ |
| 공부상 면적 | 38.01㎡ |
| 소유자 | 박홍곤 |
| 감정가 / 최저가 | 176,855,000원 / 50,709,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 29% |
| 청구액 | 5,192,331원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 제시외 건물 매각 포함 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.03.09 광주동부신용협동조합 근저당권입니다. 2024.11.08 롯데카드주식회사 가압류 15,551,385원, 2024.11.12 신한카드주식회사 가압류 17,817,080원, 2025.06.05 광주동부신용협동조합의 강제경매개시결정, 2025.06.09 신한카드주식회사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 그러나 실거래 비교는 유보
감정가는 176,855,000원, 현재 최저매각가는 50,709,000원이며 5회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 29%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 6회 유찰 40,567,200원(감정가 23%), 7회 유찰 32,453,760원(감정가 18%)입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 가격 판단은 인근 동일 성격 주택·토지 거래와 현황 건물 상태를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,312,762원 |
| 1. 근저당 · 광주동부신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 15,551,385원 | 15,551,385원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 17,817,080원 | 17,817,080원 |
| 4. 경매개시결정 · 광주동부신용협동조합 | 5,192,331원 | 4,027,773원 |
| 5. 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 50,709,000원 가정 시 채권 총액 50,560,796원 중 49,396,238원이 배당되고, 미배당은 1,164,558원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신한카드주식회사의 후순위 채권액 미상 부분은 배당 계산에서 제외돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 계림동 소재 계림홈플러스 남서측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상가 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 벽돌조 강판지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생설비와 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 81.5㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 816,600원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 상대보호구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 전 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황면적 확인. 공부상 38.01㎡와 현황 45.5㎡의 차이 및 제시외 건물 범위를 매각대상과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각되는 조건을 확인해야 합니다.
- 후순위 미상 채권. 신한카드주식회사의 후순위 채권액 미상 부분은 현재 배당 계산에서 제외되어 있습니다.
- 시세 대조. 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락폭만 보고 가격을 판단하지 말고 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기상 인수 0원, 판단 변수는 현황과 점유
이 사건은 2018.03.09 광주동부신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 공부상 38.01㎡와 현황 45.5㎡의 차이, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 확인 요소가 남아 있습니다. 또한 5회 유찰로 최저매각가가 50,709,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다, 실제 점유관계와 현황 건물 범위, 그리고 주변 시세를 원본과 현장에서 함께 확인하는 데 있습니다.
