광주지방법원 2025타경32964. 광주광역시 동구 계림동 538-3 소재 토지 81.5㎡와 단층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 박홍곤이며, 광주동부신용협동조합의 청구금액 5,192,331원으로 강제경매가 진행됐습니다. 감정가 176,855,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,386,000원, 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다.
권리관계는 겉보기보다 정리돼 있습니다. 2001년 주식회사평화은행 근저당과 2004년 지원신용협동조합 근저당은 각각 2004년과 2015년에 말소됐고, 과거 광주광역시동구 및 국민건강보험공단 압류도 모두 해제됐습니다. 현재 말소기준은 2018.03.09. 광주동부신용협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 538-3 · 광주광역시 동구 무등로306번길 29-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택 |
| 토지 | 대 81.5㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 벽돌조 강판지붕 단층 주택 · 공부상 38.01㎡ · 현황 45.5㎡ |
| 소유자 | 박홍곤 (2004.04.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 176,855,000원 / 63,386,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주동부신용협동조합 / 5,192,331원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 제시외 건물 포함 · 토지와 건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2018년 근저당이 기준
과거 등기만 보고 선순위 인수권리가 남아 있다고 오해하면 안 됩니다. 2001년 근저당은 2004.05.03. 말소됐고, 2004년 근저당은 2015.07.08. 말소됐습니다. 2004년·2007년·2012년 압류도 각각 2009년·2010년·2013년에 해제됐습니다.
따라서 현재 유효한 말소기준은 2018.03.09. 설정된 광주동부신용협동조합의 채권최고액 12,000,000원 근저당입니다. 2024년 롯데카드·신한카드 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 모두 그 이후에 접수돼 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인이 인수하는 등기 권리는 0원입니다.
② 임차·점유 — 확인된 실제 임차인 0명, 현장 확인은 필요
확인된 실제 임차인은 0명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 합산할 임차보증금이나 낙찰자가 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다.
③ 건물 현황 — 공부 38.01㎡, 현황 45.5㎡
건물은 공부상 벽돌조 시멘트기와지붕 38.01㎡이지만, 현황은 벽돌조 강판지붕 45.5㎡로 조사됐습니다. 지붕 구조와 면적이 모두 달라, 낙찰 후 이용·수선·철거 가능성과 행정상 처리 여부를 사전에 확인해야 합니다.
건물은 단층 주택으로 이용 중이며 외벽은 몰탈 위 페인트 및 타일 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 목재 유리 등으로 조사됐습니다. 일반적인 급배수·위생설비와 난방시설이 설치돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,540,948원 | - |
| 1. 주식회사평화은행 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 | 0원 |
| 2. 지원신용협동조합 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 광주동부신용협동조합 근저당 | 12,000,000원 | 9,845,052원 | 2,154,948원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 15,551,385원 | 0원 | 15,551,385원 |
| 5. 신한카드 가압류 | 17,817,080원 | 0원 | 17,817,080원 |
| 6. 신청채권자 청구 | 5,192,331원 | 0원 | 5,192,331원 |
| 7. 신한카드 본압류 이행 | 미상 | 0원 | 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 102,560,796원 중 61,845,052원이 배당되고, 40,715,744원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권은 원칙적으로 채무자에게 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 비율이 곧 저가는 아니다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 63,386,000원 | 35.84% | 61,845,052원 | 40,715,744원 |
| 5회 유찰 시 | 50,708,800원 | 28.67% | 49,396,042원 | 53,164,754원 |
| 6회 유찰 시 | 40,567,040원 | 22.94% | 39,436,833원 | 63,123,963원 |
현재 최저가가 감정가의 35.84%인 것은 분명 큰 가격 하락입니다. 그러나 동일·인근 거래와 토지·건물 상태를 함께 비교하지 않으면 실제 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 4회 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에, 시장이 가격·현황·환금성을 보수적으로 평가했다는 신호일 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계림홈플러스 남서측에 위치하며, 주변은 단독주택과 상가 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 81.5㎡, 평지의 정방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 816,600원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 소로2류에 접하고, 상대보호구역과 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 단층 주택으로 이용 중이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 환금성. 단층 주택과 소규모 토지를 함께 취득하는 유형으로, 집합건물보다 개별 상태와 토지 활용도에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건물대장 대조. 공부상 38.01㎡와 현황 45.5㎡의 차이, 시멘트기와지붕과 강판지붕의 차이를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 범위, 구조·면적, 토지 정착 여부와 향후 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대와 실제 점유자를 다시 조사하세요.
- 조세채권 확인. 당해세 여부와 배당 우선순위를 관할기관 및 매각서류에서 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 비율이 아니라 인근 토지·단독주택 거래와 건물 수선비를 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 토지 규제 확인. 준주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 및 소로2류 접면이 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 현장에서 결정된다
이 사건은 과거 선순위 근저당과 압류가 모두 말소돼 있고, 2018년 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 인수 0원 구조입니다. 권리분석만 보면 비교적 명확합니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 4회 유찰돼 감정가의 35.84%까지 내려왔어도, 공부상 38.01㎡와 현황 45.5㎡의 차이, 제시외 건물, 임대관계 미상, 조세채권 확인 필요성, 단층 주택의 개별 환금성이 남아 있습니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 현장과 시세를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.