서울중앙지방법원 2025타경102736. 등기상 물건은 태양오피스텔 6층 606호이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층, 사용승인일은 2021.01.28이며, 집계된 비교면적은 12.6㎡입니다. 소유자 서호범은 2022.01.27 매매를 원인으로 2022.01.28 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 218,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”가 아닙니다. 을구 1번 윤지연 주택임차권은 전입 2022.01.28, 확정일자 2022.01.10, 보증금 218,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 원칙대로라면 배당 후 부족액이 매수인에게 넘어가지만, 2026.06.19. 확약서가 그 인수고리를 끊는 핵심 자료입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층 606호 · 도로명 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택 이용 · 비교면적 12.6㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 · 사용승인 2021.01.28 · 본건 6층 |
| 소유자 | 서호범 · 2022.01.27 매매 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 133,120,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,614,444원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.18 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.02.05 윤지연의 주택임차권등기는 보증금 218,000,000원, 전입 2022.01.28, 확정일자 2022.01.10으로 기재돼 있어 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 현재 최저가 133,120,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,663,680원과 임차보증금 우선변제 130,456,320원을 배당하고, 87,543,680원이 미배당으로 남습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 218,000,000원 | 2022.01.28 / 2022.01.10 | 원칙 有 2026.06.19 포기 확약 | 有 배당요구 2024.02.05 | 실질 0원* 미배당 시에도 말소 동의 |
실제 임차인은 윤지연 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 2022.05.02에는 민간임대주택등기가 추가돼 있으므로 해당 등기의 매각 후 처리 상태도 입찰 전 등기부와 매각서류에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 61.0%지만, 거래 시점은 오래됐다
태양오피스텔은 집계상 29세대, 사용승인일 2021.01.28입니다. 비교 거래 12건의 평균은 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원이며 최신 거래는 2022.04 221,000,000원입니다. 현재 최저가 133,120,000원은 이 집계 평균의 61.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
수치만 놓고 보면 확약 반영 실질취득액 133,120,000원은 집계 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 비교 거래는 모두 2022.01~04에 집중돼 있습니다. 2026.10.13 입찰가를 판단하면서 이 과거 거래만으로 현재 시세가 그대로 유지된다고 단정할 수는 없습니다. 더구나 이 물건은 8회 유찰됐고, 같은 건물 경매 집계의 평균 유찰횟수도 8.9회입니다. 낮아진 최저가 자체보다 현재 환금성과 실제 매수층을 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,663,680원 |
| 1. 임차인 윤지연 보증금(우선변제) | 218,000,000원 | 130,456,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,614,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤지연 보증금의 미배당액은 87,543,680원입니다. 확약이 없다면 이 금액은 대항력 임차인의 선순위 보증금 부족분으로 매수인 인수 문제가 되지만, 2026.06.19. 대항력 포기·임차권등기 말소동의 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 64% | 133,120,000원 | 87,543,680원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 51% | 106,496,000원 | 113,794,944원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 41% | 85,196,800원 | 134,736,742원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(지하철 2호선·신림선) 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·빌라·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이지만 감정평가 당시 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 사용승인일 2021.01.28, 지하1층·지상8층 철근콘크리트 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 평지의 사다리형 토지이며 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 건물이고 동일 건물 경매 집계 평균 유찰횟수가 8.9회인 만큼, 낮은 가격과 별개로 실제 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 대항력 포기·우선변제권만 주장·미배당 시 임차권등기 말소동의 내용이 현재 매각절차에 그대로 유효한지 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원* 판단의 핵심은 확약입니다. 매각 후 임차권등기 말소 진행에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 등기부와 매각조건에서 대조하세요.
- 현재 시세 재확인. 집계 거래는 2022.01~04입니다. 2026.10 입찰가를 과거 평균 218,250,000원만으로 정하지 말고 현재 거래·매물·임대수요를 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔고 동일 건물 경매 집계도 평균 8.9회 유찰입니다. 권리 외에 면적·용도·수요·주차·임대성 등 시장 요인을 확인하세요.
- 현황과 공부 차이 재점검. 오피스텔이지만 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다. 실제 내부 상태와 사용 형태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 지금은 확약이 핵심”
이 물건은 확약서가 없었다면 매우 단순한 선순위 임차보증금 인수형입니다. 윤지연 보증금 218,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차 배당계산에서도 87,543,680원이 미배당으로 남기 때문입니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총부담이 줄지 않는 것이 핵심 함정입니다.
하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 대항력 포기와 미배당 시 임차권등기 말소 동의를 명시합니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 최저가 133,120,000원을 중심으로 볼 수 있습니다. 다만 집계 실거래 218,250,000원은 2022년 거래에 기반하고, 물건 자체는 이미 8회 유찰됐습니다. 권리의 핵심은 확약서 원문, 가격의 핵심은 현재 환금성입니다.
