서울중앙지방법원 2025타경102736. 신림역 북서측 인근 태양오피스텔 6층 606호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택으로 기재돼 있습니다. 소유자 서호범은 2022.01.27. 매매를 원인으로 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권입니다. 윤지연은 임대차계약일 2022.01.08., 확정일자 2022.01.10., 주민등록 및 점유개시일 2022.01.28.로, 2025.04.18. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 218,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층 606호 · 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택 이용 · 전용 12.6㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 6층 606호 · 사용승인 2021.01.28 |
| 소유자 | 서호범 (2022.01.27. 매매 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 166,400,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,614,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저, 확약이 마지막 안전장치
말소기준은 2025.04.18. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 을구 1번 윤지연의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 이어지는 권리입니다. 현재 회차 배당계산상 보증금 218,000,000원 중 163,270,400원만 배당돼 54,729,600원이 미배당으로 남습니다.
그러나 2026.06.19. 제출된 확약 때문에 결론은 달라집니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의했으므로, 윤지연 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*입니다. 실제 임차인은 1명이며 별도의 보증기관 임차인 행을 중복 합산할 사안은 없습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 218,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 확약이 없다는 원칙적 계산만 적용하면 현재 최저가 166,400,000원에서 미배당 54,729,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 해당 임차인에게만 반영한 것입니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 유리하지만 거래시점은 오래됐다
태양오피스텔 전용 12.6㎡ 안팎의 실거래 표본 12건은 2022.01~2022.04에 집중돼 있습니다. 표본 평균은 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원이며 최신 거래는 2022.04. 221,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 166,400,000원은 이 표본 평균의 76.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 윤지연 보증금 | 218,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 230,614,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 윤지연 보증금 부족분이 54,729,600원 발생합니다. 그러나 2026.06.19. 확약을 적용하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총취득액은 보증금 부근으로 고정
| 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 166,400,000원 | 54,729,600원 | 166,400,000원* |
| 8회 유찰 시 | 133,120,000원 | 87,543,680원 | 133,120,000원* |
| 9회 유찰 시 | 106,496,000원 | 113,794,944원 | 106,496,000원* |
확약이 없다면 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘고, 매각가와 인수액의 합계는 약 218,000,000원 부근에 묶입니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 해당 임차인에 대한 대항력 포기·말소 동의 확약이 제출됐기 때문에, 확약을 반영한 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(지하철2호선·신림선) 북서측 인근. 다세대주택·빌라·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상8층, 사용승인일 2021.01.28. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 북측 약 8m 내외 포장도로 접면. 공시지가 7,009,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 29세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.4회로 나타납니다. 7회 유찰 상태인 만큼 매수층과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 배당 전액 수령 여부와 무관하게 말소에 동의한다는 내용이 실제 소유권이전 이후 말소절차에서 문제없이 이행되는지 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 주의. 비교 실거래 12건은 2022.01~04 자료입니다. 166,400,000원이 평균의 76.2%라는 숫자만으로 2026년 현재 시세 대비 할인율을 단정하면 안 됩니다.
- 7회 유찰의 의미. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.4회입니다. 반복 유찰 자체를 단순 가격 메리트로 해석하기보다 환금성과 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 2022.05.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련된 원본 등기를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’보다 ‘확약’이 먼저다
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 단순합니다. 윤지연의 보증금 218,000,000원이 매각가보다 커 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 해도 원칙상 인수액이 54,729,600원입니다.
하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미배당이어도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 166,400,000원입니다. 2022년 실거래 평균 218,250,000원보다 낮지만 거래시점이 오래됐고, 7회 유찰·평균 8.4회 유찰이라는 환금성 신호도 뚜렷합니다. 권리 결론은 확약 원문 확인 후 긍정, 가격 판단은 최신 시세 확인 전까지 보수적으로.
