6회 유찰로 최저가는 감정가의 26.21%까지 내려왔지만, 이 물건은 대항력 있는 임차권등기 인수형입니다. 매각대금에서 임차인 윤지연 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다. 따라서 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액, 즉 실질취득 약 2.19억입니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 실질취득은 보증금 2.18억 수준으로 고정되는 구조입니다.
서울중앙지방법원 2025타경102736. 관악구 신림동 태양오피스텔 6층 606호입니다. 사건 표시는 오피스텔이고, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 외형상 최저매각가는 54,525,952원까지 내려와 매우 싸 보입니다. 하지만 등기부에는 말소기준보다 앞선 을구 1번 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 적고 있습니다. 이 문구가 이 사건의 전부입니다.
실제 임차인은 윤지연 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라, 등기부와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차권자입니다. 임차보증금은 218,000,000원이고, 전입은 2022.01.28, 확정일자는 2022.01.10, 임차권등기 접수는 2024.02.05입니다. 경매개시결정은 2025.04.18이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차 최저가로 배당하면 임차인에게 53,144,485원만 배당되고, 부족분 164,855,515원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 6층606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태 다세대주택 · 전유 12.6㎡ · 8층 중 6층 |
| 소유자 | 서호범 (2022.01.27. 매매, 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 54,525,952원 (6회 유찰, 감정가 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,614,444원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.04.18 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 윤지연의 주택임차권등기는 2024.02.05에 이미 접수되어 있습니다. 더 중요한 기초일자는 전입 2022.01.28, 확정일자 2022.01.10입니다. 즉, 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제권 있는 임차인이 존재하고, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지연 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 218,000,000원 | 전입 2022.01.28 확정 2022.01.10 | 2024.02.05 | 대항력 有 우선변제 승계중복 아님 |
실제 임차인 1명입니다. tenants 자료상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 따로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
태양오피스텔 전유 12.6㎡ 매칭 실거래 12건의 평균은 218,250,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 25.0%에 불과하지만, 인수액을 더한 실질취득은 219,381,467원으로 실거래 평균의 100.5%입니다. 즉 6회 유찰이 이미 진행됐어도, 대항력 임차권 인수 때문에 실질 가격 메리트는 거의 없습니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,525,952원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,381,467원 |
| 1. 임차인 윤지연 보증금 (우선변제) | 218,000,000원 | 53,144,485원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,614,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 윤지연 보증금 부족분 164,855,515원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동 가능하나, 매각물건명세서상 인수권리 문구가 핵심입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 고정된다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 54,525,952원 | 164,855,515원 | 219,381,467원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 43,620,761원 | 175,564,413원 | 219,185,174원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 34,896,608원 | 184,131,531원 | 219,028,139원 |
표에서 보듯 회차가 내려가도 실질취득은 2.19억 안팎으로 거의 고정됩니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 잔액이 커지기 때문입니다. 따라서 “7회·8회 유찰이면 더 싸다”가 아니라, 임차보증금 인수형이라 총액이 보증금 수준에 묶인다고 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 “신림역(지하철2호선, 신림선)” 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 빌라, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 “신림역(지하철2호선, 신림선)” 등이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물 내 6층 606호입니다. 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 사건은 최저가 54,525,952원이 아니라 실질취득 219,381,467원으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 매각물건명세서 인수 문구, 배당요구 및 임차보증금 218,000,000원을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도·인수 협의. 보증금 미배당 잔액이 인수되는 구조라 임차권 말소와 명도는 단순 인도명령형 물건보다 협상 난도가 높습니다.
- 확약 여부 확인. 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 자료가 없습니다. 확약 없이는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 보증기관 관련성 주의. 신청채권자는 주택도시보증공사지만, tenants 자료상 임차인은 보증기관 승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 윤지연 1명입니다.
- 관리비·당해세. 집행비용과 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 변수가 반영되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “인수 1.65억”이 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 2.08억짜리가 6회 유찰되어 최저가 5,452만원입니다. 하지만 권리분석상 결론은 반대입니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권등기가 있고, 보증금 2.18억 중 배당되지 않는 164,855,515원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 219,381,467원입니다. 실거래 평균 218,250,000원과 비교하면 싸기는커녕 시세 수준 이상입니다. 최저가는 싸지만, 취득총액은 싸지 않습니다. 이 사건은 권리상 인수 부담이 핵심인 고위험 물건으로, 확약이나 임차권 말소 조건이 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.