서울중앙지방법원 2025타경103525. 관악구 신림동 ‘프레미오’ 4층 401호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 지상 6층이며 사용승인일은 2018.02.26입니다. 현재 소유자는 한희석이고, 이번 경매는 주택도시보증공사가 328,000,000원을 청구해 시작한 강제경매입니다. 등기부의 말소기준은 2018.07.27. 강광원 명의 을구 1번 근저당권 90,000,000원이며, 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 “후순위 권리가 많으니 위험하다”로 단순하게 보면 안 됩니다. 핵심은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 박연정 임차권과, 그 권리에 붙은 특별매각조건입니다. 박연정은 2018.07.02 점유를 개시했고 2018.07.09 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준 2018.07.27보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심

박연정의 임대차계약일은 2018.05.10, 점유개시일은 2018.07.02, 주민등록일과 확정일자는 2018.07.09입니다. 따라서 2018.07.27 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 임차보증금은 328,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 통상 낙찰가가 내려가 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 박연정의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.

* 특별매각조건은 박연정 관련 임차보증금 잔액과 임차권등기 처리에 관한 것으로 판단합니다. 다른 점유자·임차관계까지 포괄해 없애는 조건으로 확대 해석하지 않습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

실제 임차인은 2명입니다. ‘시보증’은 별도 임차인이 아니라 선우빈 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 선우빈은 전입일 2023.11.21이 말소기준 2018.07.27보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.

③ 가격 비교 — 4.34억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다

프레미오의 확인 가능한 최근 거래는 2025.03 전용 26.69㎡ 3층 250,000,000원 1건입니다. 대상 호실은 전용 46.8㎡이고 면적 매칭도 되지 않으므로, 이 1건을 그대로 대상 호실의 적정 시세로 적용할 수는 없습니다.

그럼에도 현재 최저가 434,000,000원이 확인된 최근 거래의 173.6%라는 점은 가격 검증을 더 엄격하게 해야 한다는 신호입니다. 최근 거래가 대상보다 훨씬 작은 면적이므로 “시세보다 73.6% 비싸다”처럼 단순 환산해서도 안 되지만, 반대로 신건 4.34억이 저렴하다고 평가할 근거 역시 없습니다. 최근 12개월 평균도 250,000,000원 1건뿐이고 대상 면적과 맞지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)

채권 총액 735,031,803원 가운데 채권자 예상배당은 99,260,000원, 미배당은 635,771,803원입니다. 박연정 보증금 328,000,000원은 별도 우선변제 항목으로 전액 배당됩니다. 국세·지방세 압류가 10건 있어 당해세가 존재하면 선순위 차감과 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 숫자만 보면 안 되는 이유

박연정처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 원칙적으로 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 단순히 최저가만큼 내려가지 않습니다. 실제 원자료도 2회 유찰 시 매수인 인수 54,928,640원을 계산하고 있습니다. 다만 이 사건은 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 본 리포트에서는 박연정 관련 실질 인수 0원*으로 반영합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 미성중학교 동측 인근이며 단독주택, 다세대, 아파트, 근린생활시설, 학교시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 6층, 사용승인일 2018.02.26. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대지 전체 면적 235.0㎡, 공시지가 4,025,000원/㎡이며 전반적으로 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 프레미오는 10세대 규모의 다세대로, 최근 확인 거래도 1건뿐이어서 가격 검증 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체·범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 박연정 배당관계. 보증금 328,000,000원, 대항력·우선변제권 및 임차권등기 상태가 매각기일까지 변동되지 않았는지 확인하세요.
• 선우빈 보증금 확인. 전입일은 2023.11.21로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
• 보증기관 중복신고 주의. ‘시보증’은 선우빈 관련 대위·승계 신고로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 10건의 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
• 가격 검증. 확인된 250,000,000원 거래는 26.69㎡로 대상 46.8㎡와 면적이 다릅니다. 동일·유사 면적 거래를 추가 확인하기 전 434,000,000원을 싸다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”

이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 박연정의 328,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 하지만 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하고 있어, 박연정 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 선우빈은 말소기준 후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 미상이고, 관련 보증기관 승계 신고도 확인됩니다.

남는 문제는 가격입니다. 신건 최저가는 434,000,000원인데 확인되는 최근 거래는 250,000,000원 1건뿐이고, 전용 26.69㎡로 대상 46.8㎡와 다릅니다. 현재 최저가가 그 거래의 173.6%라는 수치만으로 고평가를 단정할 수도 없지만, 반대로 시세보다 저렴하다는 근거도 전혀 충분하지 않습니다. 소규모 다세대, 제한된 거래 표본, 미상 보증금 점유자, 다수 세금 압류까지 감안하면 권리상 핵심 인수는 해소됐지만 가격 확인 전 신건 응찰은 보수적으로 접근할 사건입니다.