서울중앙지방법원 2025타경102768. 서초동 서초하임 2층 203호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2022.02.25 소유권보존과 같은 날 양천신용협동조합 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정과 후순위 근저당·근저당권 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 현장에서 확인해야 할 포인트는 점유관계입니다. 정동현·이민영·윤단비·이문우 등 확인된 점유자는 4명이며 전입일은 2024.03.21부터 2025.04.21까지로, 모두 말소기준일인 2022.02.25보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 최우선변제 가능성 및 실제 임대차 조건은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102768 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상면적 | 43.26㎡ |
| 소유자 | 김정재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 515,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,186,431,319원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 10분의 2 · 103,168,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.02.25 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,949,200,000원이고 공동담보목록 제2022-161호가 기재돼 있습니다. 이 근저당은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 후순위 정일용 근저당 470,000,000원 및 그 근저당권에 대한 최영미의 가처분, 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유자 4명 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 이용 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정동현 | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이민영 | 2025.04.21 | 주거 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 윤단비 | 2024.03.21 | 미상 | 2025.07.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이문우 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인된 인원은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 네 사람의 전입일은 모두 2022.02.25 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 가격 비교 — 64%까지 내려왔지만 ‘정확한 동일면적 시세’는 아니다
서초하임 실거래는 2건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 812,500,000원, 최신 거래는 2025.07의 1,030,000,000원입니다. 현재 최저가 515,840,000원은 최근 12개월 평균의 63.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 47.96㎡ | 1 | 1,030,000,000원 |
| 2024.09 | 29.76㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 812,500,000원 |
다만 대상호의 면적은 43.26㎡이고, 실거래 표본은 47.96㎡와 29.76㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 63.5%라는 숫자는 가격 여유를 보여주는 참고지표이지, 동일 평형의 직접 시세비교라고 단정할 수 없습니다. 실거래 건수도 2건뿐이라 표본이 작습니다.
④ 예상배당표 (매각가 515,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,558,400원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 3,949,200,000원 | 508,281,600원 |
| 2. 근저당 · 정일용 | 470,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,419,200,000원 가운데 예상 배당액은 508,281,600원이며, 미배당액은 3,910,918,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 515,840,000원 | 508,281,600원 | 3,910,918,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 412,672,000원 | 406,145,280원 | 4,013,054,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 330,137,600원 | 324,715,674원 | 4,094,484,326원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가격은 412,672,000원, 330,137,600원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 채권자 미배당액은 각각 4,013,054,720원, 4,094,484,326원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2022.02.08 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.
- 입지. 서울교육대학교 동측 인근으로 단독주택·다세대·연립주택·아파트 및 사임당로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 북서측 근거리에 교대역 2호선·3호선 환승역이 있으며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 주차. 지하주차장 주차대수는 10대입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 정방형, 소로한면이며 토지면적은 396.6㎡, 공시지가는 8,200,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 하자 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래표본. 서초하임은 16세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 대상면적 43.26㎡와 실거래 면적이 불일치해 환금성·시세 판단 시 개별 비교가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 점유자 4명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 반드시 원본 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금·점유·전입 요건을 확인해야 합니다.
- 명도 준비. 대항력 없음과 실제 명도 난도는 별개입니다. 현재 점유자별 거주·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 과신 금지. 최근 실거래 2건의 면적은 47.96㎡와 29.76㎡로 대상 43.26㎡와 다릅니다. 63.5% 수치만으로 저평가를 단정하지 마세요.
- 입찰보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 10분의 2로, 현재 최저가 기준 103,168,000원입니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2022-161호가 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 후순위, 승부처는 점유 확인과 실제 시세”
이 물건은 감정가 806,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 515,840,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 확인된 점유자 4명의 전입도 모두 후순위라 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 안전판이 완전히 닫힌 것은 아닙니다. 네 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당표에는 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또 최근 거래 평균 812,500,000원과 비교하면 현재 최저가가 63.5% 수준이지만, 실거래 2건 모두 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 등기권리는 비교적 명확, 점유·보증금 확인은 필수, 가격은 면적 맞는 실거래를 추가 확인한 뒤 판단입니다.
