서울중앙지방법원 2025타경103624. 관악구 신림동 그랜드캐슬 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 국정숙이며 2020.06.30 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 이후 2021.06.03 우리은행 근저당권 92,400,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 하해담의 가압류 33,324,400원, 국의 압류, 이기화의 가압류 10,371,567원, 하해담의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞서 2015년과 2016년에 설정됐던 우리은행·농협은행 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 475-73 4층403호 · 도로명 서울특별시 관악구 신사로24길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제403호 · 사용승인일 2015.02.16 |
| 소유자 | 국정숙 · 2020.06.30 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 33,324,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.06.03 우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 하해담·이기화의 가압류, 국의 압류 및 강제경매개시결정은 모두 그 이후에 등기됐고 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
비교 대상은 그랜드캐슬이며 총 14세대, 사용승인일은 2015.02.16입니다. 비교 면적은 29.55㎡이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 260,000,000원만 보면 현재 최저가와의 차이가 커 보이지만, 정확도 규칙상 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.87㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 31.74㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
최신 거래는 2025.06의 270,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 270,000,000원입니다. 현재 최저가 274,000,000원은 최근 시세의 101.5%입니다. 따라서 전체 평균 대비 비율 105.4%를 별도 가격 매력으로 해석할 수 없고, 신건 가격은 최근 거래 기준으로도 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 가압류 · 하해담 | 33,324,400원 | 33,324,400원 |
| 3. 가압류 · 이기화 | 10,371,567원 | 10,371,567원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 하해담 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,268,033원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 총액 136,095,967원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 274,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 219,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 175,360,000원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신대방역(지하철2호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 4m 내외, 남측으로 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,733,000원/㎡, 토지면적은 132.2㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 14세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 개별 매도 시점의 시장가격 확인이 중요합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 101.5%입니다. 현재 회차를 가격상 할인구간으로 보지 마세요.
- 실거래 표본 확인. 전체 실거래 2건, 최근 12개월 1건뿐이므로 동일 면적·층·내부 상태의 추가 비교가 중요합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사로 실제 점유자를 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 배당관계와 당해세 여부는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 2021.06.03 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 270,000,000원보다 높고 비율도 101.5%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 8.0% 높은 흐름이라는 점은 긍정적이지만, 거래 표본이 2건에 불과한 소규모 14세대 다세대라는 점까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 확인되지 않는다입니다.
