서울중앙지방법원 2025타경102822. 관악구 신림동 모던하우스 3층 301호, 공부상·현황 모두 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적 비교대상은 29.62㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층으로 2019.06.13. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 장연순이며 2019.07.26. 소유권을 이전받았습니다.
권리의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 김형효는 2019.07.19. 주민등록, 2021.06.29. 확정일자, 2021.07.19. 점유개시로 기재돼 있고 임차보증금은 295,000,000원입니다. 등기상으로는 2025.05.01. 강제경매개시결정보다 앞서 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.19. 제출된 확약서가 이 위험을 실질적으로 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 3층 301호 · 도로명 서울특별시 관악구 조원중앙로 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실 등) · 3층 |
| 면적 / 건물 | 29.62㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2019.06.13. |
| 소유자 | 장연순 (2019.07.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 258,400,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.05.01. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2022.12.13. 김형효의 주택임차권은 원래 매각으로 없어지는 권리가 아니며, 보증금 미배당분은 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 258,400,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 4,417,600원을 빼고 임차인에게 253,982,400원이 배당돼 41,017,600원이 부족합니다.
2023.03.17. 등기된 ‘1번임차권경정’은 별도의 임차인이 아니라 같은 1번 임차권의 점유개시일을 2021.07.19.로 고친 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 김형효 1명으로 봅니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형효 | 295,000,000원 | 2019.07.19 / 2021.07.19 | 2021.06.29 | 2022.12.13 | 대항력 있음 확약으로 포기 | 우선변제 있음 | 별도 승계표시 없음 |
* 확약이 없다는 전제의 단순 배당 계산상 현재 회차 부족분은 41,017,600원입니다. 그러나 2026.06.19.자 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 6회 유찰됐지만 최근 거래보다 여전히 높다
모던하우스는 19세대, 2019.06.13. 준공된 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 3건이고, 전체 평균은 234,600,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 245,000,000원 1건이며, 현재 최저가 258,400,000원은 이 최근 거래의 105.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.68㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.01 | 26.82㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.09 | 26.82㎡ | 5 | 248,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 234,600,000원 |
최근 12개월 평균은 245,000,000원으로 최신 거래와 동일하고, 과거 거래 대비 최근 추세는 +6.8%입니다. 따라서 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 다만 현재 최저가가 최신 거래보다 13,400,000원 높기 때문에 ‘6회 유찰이라 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 전체 평균 234,600,000원과 비교하면 격차는 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,417,600원 |
| 1. 임차인 김형효 보증금 | 295,000,000원 | 253,982,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 임차보증금 부족분은 41,017,600원입니다. 다만 2026.06.19.자 확약서로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약이 유지되면 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차보증금 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 80% | 258,400,000원 | 41,017,600원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 206,720,000원 | 91,974,080원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 165,376,000원 | 132,739,264원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커지는 선순위 임차권 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 주된 인수위험은 제거됩니다. 현재 가격판단은 따라서 실질취득 258,400,000원 자체를 최근 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원동 주민센터 남서측 인근. 다세대주택·공동주택·아파트단지·소규모 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 구로디지털단지역(2호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층, 사용승인일 2019.06.13. 위생급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 합계 305.5㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 5,884,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 보증금 전액이 배당되지 않더라도 임차권등기 말소가 실제 이행되는지 절차를 점검해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 258,400,000원은 최근 12개월 거래 245,000,000원의 105.5%입니다. 6회 유찰이라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 실거래는 1건뿐이므로 층·면적·내부 상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.10.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각물건명세서의 처리 내용을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 압류. 국민건강보험공단과 국의 압류는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건의 첫인상은 보증금 295,000,000원짜리 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 현재 매각가 기준 배당만 계산하면 41,017,600원이 부족합니다. 하지만 2026.06.19.자 확약서로 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 6회나 유찰됐음에도 현재 최저가 258,400,000원은 2026.03. 최신 거래 245,000,000원보다 높고 최근 12개월 시세의 105.5%입니다. 최근 추세는 +6.8%로 하락장은 아니지만, 다세대의 환금성과 단지 경매 통계상 평균 3.8회 유찰·낙찰률 0.0을 함께 보면 현재 회차에 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리의 큰 위험은 확약으로 정리됐지만, 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
