서울중앙지방법원 2025타경102822. 관악구 신림동 모던하우스 301호는 전용 29.62㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 323,000,000원이지만 현재 최저매각가는 206,720,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 가장 중요한 것은 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다.

임차인 김형효의 임차보증금은 295,000,000원이며, 전입신고와 확정일자 모두 경매개시결정에 앞섭니다. 별도의 조치가 없었다면 현재 최저가로 낙찰되더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어, 입찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 변화가 있습니다. 임차인의 보증금 관련 권리를 양수한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건에서 유효하게 적용되는 것을 전제로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력 포기 확약

등기상 말소기준권리는 2025.05.01 접수된 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

반면 2022.12.13 등기된 김형효의 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입신고일은 2019.07.19, 확정일자는 2021.06.29이며, 임차보증금은 295,000,000원입니다. 원칙적인 대항력 인수형 구조에 해당하므로, 확약서가 없었다면 현재 배당 부족액을 매수인이 인수할 수 있었습니다.

실제 임차인 1명. 을구 1-2번은 김형효 임차권의 점유개시일을 경정한 등기로, 별도 임차인이나 추가 보증금이 아닙니다. 주택도시보증공사 역시 해당 임차보증금의 양수인으로, 동일 채권을 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액 기준

신림동 모던하우스는 총 19세대 규모입니다. 비교 대상으로 확인된 실거래는 총 3건이며, 최근 12개월 이내 거래는 2026년 3월의 245,000,000원 1건입니다. 과거 거래를 모두 합산한 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하여 가격을 비교합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 245,000,000원입니다. 감정가 323,000,000원과는 상당한 차이가 있지만, 현재 최저매각가 206,720,000원은 최신 거래보다 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +6.8%로 제시되어 있습니다.

이 사건은 확약 적용으로 실질 인수액이 0원이므로 최저가 206,720,000원이 곧 실질취득액의 기준입니다. 최근 실거래 대비 비율은 84.4%입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고, 해당 거래의 전용면적은 27.68㎡로 경매 대상의 29.62㎡와 차이가 있습니다. 거래층도 다르므로 이 수치를 개별 호실의 확정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)

주택도시보증공사는 김형효 임차보증금의 양수인입니다. 임차보증금과 신청채권자 청구액을 서로 독립된 채권처럼 더하지 않습니다. 위 표는 제공된 배당 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약의 중요성

대항력을 유지하는 일반적인 인수형 임차권이라면 낙찰가가 하락해도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 확약에 따라 실제 승계 부담이 제거된다는 점에서 구조가 달라집니다.

회차별 명목 인수액은 배당비용 추정을 반영한 시나리오 값입니다. 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차권에 계속 유효하게 적용된다는 전제입니다. 별도의 취득세·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 조원동 주민센터 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 공동주택, 아파트단지와 소규모 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.06.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물입니다. 대상 호실은 3층에 있으며 방2·거실·주방·욕실 등으로 이용 중입니다. 위생급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 신림동 571-5 및 1670의 일단지로, 사다리형 토지이며 북서측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 요건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 모던하우스는 총 19세대 규모입니다. 확인되는 실거래가 3건에 그치고 최근 12개월 거래는 1건이므로, 낙찰 후 재매각 가능성을 판단할 때 매수 수요와 인근 대체 물건의 거래가격을 함께 살펴야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 최신 매각물건명세서와 대조하세요. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 말소에 동의한다는 내용이 핵심입니다.
• 임차권 경정등기. 을구 1-2번은 김형효 임차권의 점유개시일 경정입니다. 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고, 원 임차권과 경정등기의 관계를 확인하세요.
• 보증기관 채권 중복 주의. 김형효 보증금 295,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 295,000,000원을 독립된 별도 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 권리 양수 및 배당 구조를 원본으로 확인하세요.
• 실질 인수액 재확인. 현재 명목 미배당액은 91,974,080원이지만 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 다른 권리가 추가로 확인된다면 별도 판단해야 합니다.
• 다회유찰 원인 조사. 감정가 323,000,000원 대비 최저가 206,720,000원까지 내려온 상태입니다. 현장 상태, 내부 수리 필요 여부, 점유관계, 거래 수요 등을 조사하세요.
• 시세 표본 한계. 최근 실거래 245,000,000원은 전용 27.68㎡의 5층 거래입니다. 대상 호실은 전용 29.62㎡의 3층이므로 면적·층·상태의 차이를 반영해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 2-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 현재 등록 상태와 경매 매각 후 적용되는 행정상 의무 여부를 별도로 확인하세요.
• 명도·체납비용. 임차권등기 말소 확약과 실제 점유자의 인도는 구별됩니다. 현장 점유, 이사 협의, 미납 관리비 및 공용부분 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 중요한 것은 확약의 효력과 실제 환금성

이 사건의 핵심은 295,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 보증금이 현재 최저매각가보다 크기 때문에 통상적인 대항력 인수형이라면 저렴한 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

다만 2026.06.19 주택도시보증공사의 확약서 제출로 상황이 달라졌습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미배당분이 남더라도 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 따라서 실질취득의 가격 비교 기준은 현재 최저가인 206,720,000원입니다.

이 금액은 최근 실거래 245,000,000원의 84.4%로 가격 차이는 존재합니다. 그러나 7회 유찰, 총 19세대 규모, 최근 실거래 1건이라는 제한을 감안하면 할인율만으로 투자성을 확정하기 어렵습니다.

결론적으로 권리분석의 승부처는 확약서의 효력 확인이고, 가격분석의 승부처는 실제 거래 가능한 시장가격의 검증입니다. 확약서가 유효하게 적용되는지 먼저 확인한 뒤, 최신 실거래와 현장 상태를 반영하여 입찰가격을 판단할 필요가 있습니다.