서울중앙지방법원 2025타경104676. 종로구 부암동 ‘부암포레스트에이’ 지1층103호, 주거용으로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최근호이며 2021.01.29. 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022.02.25. 롯데카드 가압류입니다. 등기부상 앞선 동작신용협동조합 근저당 2건은 2021.01.29. 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 갑구 3번 롯데카드 가압류입니다.
임차인 성승용은 2021.01.29. 확정일자를 받고 2021.02.02. 전입했습니다. 말소기준일인 2022.02.25.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 임차보증금은 290,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 신건 419,000,000원 매각가 가정에서는 이 보증금이 전액 배당돼 매수인에게 넘어오는 잔액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104676 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 부암동 44-9 부암포레스트에이 지1층103호 · 도로명 서울특별시 종로구 백석동1가길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 대상면적 45.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 다세대주택 · 2020.05.19. 사용승인 · 11세대 |
| 소유자 | 최근호 (2021.01.29. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 419,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부상 동작신용협동조합 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.02.25. 롯데카드 가압류입니다. 이후 하나카드·우리카드·케이비국민카드·중소기업은행· 기술보증기금의 가압류와 국·국민건강보험공단·고양시·종로구 등의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 성승용 임차인은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 2023.03.08.에는 임차보증금 290,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 통상 이런 선순위 임차인은 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로 가장 먼저 봐야 합니다. 이 사건은 그 위험을 현재 회차의 전액 배당과 특별매각조건이 함께 제어하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성승용 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.02 | 2021.01.29 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 92.3%지만 ‘싸다’고 단정 금지
부암포레스트A의 실거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 477,000,000원이지만, 2021.06 거래 500,000,000원이 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 기준을 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2023.06의 454,000,000원이고 최근12개월 평균 지표도 454,000,000원입니다. 신건 최저가 419,000,000원은 이 기준의 92.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 47.24㎡ | 2 | 454,000,000원 |
| 2021.06 | 42.12㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 477,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 최신 거래보다 낮습니다. 그러나 거래 추세는 -9.2%로 하락 방향이고, 실거래 표본도 2건뿐입니다. 더구나 비교 거래는 2층·3층인데 본건은 지1층103호입니다. 따라서 전체 평균 대비 87.8%라는 숫자만으로 가격 점수를 높이거나 “시세보다 싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 419,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,590,000원 |
| 1. 임차인 성승용 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,220,466원 | 10,220,466원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,088,456원 | 5,088,456원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,212,024원 | 10,212,024원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,069,297원 | 32,069,297원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 26,018,964원 | 26,018,964원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 10,117,641원 | 10,117,641원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 28,683,152원 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 성승용의 보증금 290,000,000원이 전액 배당되고, 기술보증기금부터 미배당이 발생합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 290,000,000원은 이 배당 시나리오에서 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 환기미술관 동측 인근의 주거지대로 단독주택과 다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 버스정류장이 인접하지만 대중교통 접근성은 다소 열세한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 다세대주택이며 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 노폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·자연경관지구·부암동 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,254,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함되고 토지거래계약허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이며 대상 호실은 지1층입니다. 실거래 표본은 2건, 경매 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 성승용은 말소기준보다 전입이 빠른 대항력 임차인입니다. 보증금 290,000,000원과 배당요구 관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 5건이 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 지1층 가격 보정. 비교 실거래는 2층과 3층입니다. 지1층103호의 층별 가치 차이를 별도로 반영해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 거래가 2건뿐이고 최신 거래는 2023.06입니다. 전체 평균 477,000,000원만 보고 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -9.2%이므로 가격 메리트 판단은 보수적으로 해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장 점유상태와 실제 인도 가능 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘조건부 정리’, 가격은 보수적으로
이 사건은 얼핏 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 신건 419,000,000원 가정에서는 임차보증금 290,000,000원이 전액 배당되고, 미배당이 발생하는 경우에도 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 최저가는 최근 기준 454,000,000원의 92.3%이지만 실거래가 2건뿐이고 거래 추세가 -9.2%입니다. 비교 거래는 2층·3층인 반면 본건은 지1층이며 단지도 11세대에 불과합니다. 경매 평균 유찰 횟수 4.3회와 매각률 0.0%까지 감안하면, 권리 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 평가하기는 어렵습니다. 권리조건 확인은 필수, 응찰가는 지1층과 낮은 환금성을 충분히 반영하는 접근이 맞습니다.
