서울중앙지방법원 2025타경102868. 관악구 봉천동 649-25 소재 물건으로, 감정평가상 이용상태는 단독주택(다중주택)입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물이고 사용승인일은 2021.12.27., 토지면적은 97.0㎡입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 표시되어 있습니다.
등기상 소유자는 박근순이고, 2023.04.12. 보라매새마을금고 근저당권 채권최고액 540,000,000원이 설정됐다가 2023.10.26. 420,000,000원으로 변경된 이력이 있으나, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 산정된 말소기준은 2025.05.12. 주미연의 강제경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) · 철근콘크리트구조 3층 |
| 토지 | 대 97.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,889,000원/㎡ |
| 소유자 | 박근순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,227,175,230원 / 402,121,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주미연 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준은 2025.05.12. 강제경매개시결정입니다. 이 날짜보다 앞서 서상덕은 2022.01.06., 강혜인은 2022.03.30., 조민수는 2022.04.08., 주미연은 2022.07.15., 조원영은 2025.04.15. 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자는 전입일만으로 대항력 有라고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — ‘현재 최저가 = 취득가’로 보면 안 된다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상덕 | 2022.01.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강혜인 | 2022.03.30 / 2022.03.17 | 125,000,000원 | 有 | 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 조민수 | 2022.04.08 / 2022.03.24 | 150,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 주미연 | 2022.07.15 / 2022.06.12 | 110,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 조원영 | 2025.04.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증금이 금액으로 확인되는 임차권등기 3건의 합계는 385,000,000원입니다. 현재 최저매각가 402,121,000원과 매우 가까운 규모이고, 그 밖에 서상덕·조원영·기사항전의 보증금은 확정할 수 없습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어오는 구조가 될 수 있습니다.
③ 가격·유찰 분석 — 67% 할인보다 실질취득가가 먼저
감정가는 1,227,175,230원, 현재 최저가는 402,121,000원으로 감정가의 32.77% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없어 ‘감정가 대비 많이 떨어졌다’는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미충족액 | 시나리오상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 402,121,000원 | 0원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 321,696,800원 | 53,606,955원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 257,357,440원 | 110,000,000원 | 7,045,564원 |
위 회차별 수치는 산정 시나리오 값입니다. 별도로 매각물건명세서에 적시된 강혜인 125,000,000원 임차권과 보증금 미상 점유자까지 포함한 최종 배당·인수액은 반드시 원문 배당순위와 배당요구 종기, 당해세 등을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 402,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,421,210원 |
| 1. 임차인 조민수 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 임차인 주미연 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주미연 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,699,790원 |
현재 회차 산정표에서는 위 항목이 전액 배당되고 소유자 잔여가 25,699,790원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 강혜인 125,000,000원의 을구 4번 임차권등기와 미상 임차인이 존재하므로, 이 표만으로 매수인 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 단독주택(다중주택), 사용승인일 2021.12.27.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 97.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 3건 배당계산. 조민수 150,000,000원·주미연 110,000,000원·강혜인 125,000,000원이 실제로 얼마씩 배당되는지 매각기일 직전 다시 계산해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 서상덕·조원영·기사항전의 계약서, 보증금, 점유 범위, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 주미연 권리관계. 임차권자와 신청채권자가 동일하게 표시되므로 임대차보증금 채권과 집행권원의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 주의. 8회·9회로 내려가면 낙찰가는 낮아지지만 선순위 임차보증금 미배당분이 늘어날 수 있어, 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락을 뜻하지 않습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 건물·토지와 제시외 건물의 범위, 현황과 공부의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부에 따른 실제 취득 절차와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제·배당요구 종기 및 최신 매각물건명세서를 기준으로 최종 인수액을 다시 검증해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 무서운 것은 미배당 임차보증금
이 물건은 감정가 1,227,175,230원에서 최저가 402,121,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 보증금이 조민수 150,000,000원, 주미연 110,000,000원, 강혜인 125,000,000원으로 합계 385,000,000원이고, 이들은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
여기에 서상덕·조원영·기사항전의 보증금 또는 확정일자 등이 명확하지 않습니다. 따라서 이 사건은 402,121,000원짜리 물건으로 단정해서 볼 수 없고, 실제 배당 후 남는 보증금을 더한 실질취득가를 기준으로 접근해야 합니다. 특히 추가 유찰은 표면 낙찰가를 낮추는 동시에 미배당 임차보증금을 키울 수 있으므로, “더 유찰되면 더 싸진다”는 공식이 그대로 적용되지 않는 사건입니다.
