서울중앙지방법원 2025타경102868. 서울 관악구 봉천동 649-25 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다중주택)이고, 철근콘크리트구조·콘크리트 지붕의 3층 건물로 사용승인일은 2021.12.27입니다. 등기상 소유자는 박근순이며, 2025.05.12 주미연이 신청한 강제경매개시결정이 현재의 말소기준으로 잡혀 있습니다.
권리구조는 최저가 숫자보다 임차관계가 중요합니다. 2023.04.12 설정된 보라매새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준권리인 강제경매개시결정보다 앞서 전입하거나 임차권등기를 마친 사람이 다수 존재합니다. 특히 보증금이 확인된 조민수·주미연 외에도 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 있어, 산정표의 인수 0원을 곧바로 최종 인수 0원으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 지붕 · 3층 · 사용승인 2021.12.27 |
| 토지 | 대 97.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,889,000원/㎡ |
| 소유자 | 박근순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,227,175,230원 / 502,651,000원 (6회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주미연 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기상 2023.04.12 보라매새마을금고 근저당권 540,000,000원이 설정됐고, 2023.10.26 채권최고액이 420,000,000원으로 변경됐으나 해당 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 계산된 말소기준은 2025.05.12 강제경매개시결정입니다.
조민수는 2022.04.08 전입·점유, 2022.03.24 확정일자, 보증금 150,000,000원이며 2024.07.18 임차권등기를 마쳤습니다. 주미연은 2022.07.15 전입·점유, 2022.06.12 확정일자, 보증금 110,000,000원이며 2024.07.19 임차권등기를 마쳤습니다. 두 임차권 모두 말소기준보다 앞선 권리로 표시돼 있으나, 현재 매각가 502,651,000원 가정 배당표에서는 보증금 전액이 배당되어 산정상 미배당 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 확인된 보증금 260,000,000원, 미상 보증금 5건
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상덕 | 2022.01.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강혜인 | 2022.03.30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조원영 | 2025.04.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조민수 | 2022.04.08 / 2022.03.24 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 없음 |
| 주미연 | 2022.07.15 / 2022.06.12 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 없음 |
| 조사된 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
조민수와 주미연의 확인된 보증금 합계는 260,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 이 두 보증금은 각각의 임차보증금으로 봅니다. 반면 보증금 미상인 임차 관련 기록은 5건이며, 특히 서상덕·강혜인·조원영은 전입일이 말소기준보다 앞서므로 보증금 규모가 확인되기 전까지 인수 위험을 닫을 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 502,651,000원으로 감정가 1,227,175,230원의 41% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
또한 이용상태가 단독주택(다중주택)이고 토지와 제시외 건물을 함께 보는 구조라, 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균 하나로 단순 비교하기 어렵습니다. 6회 유찰이라는 사실 역시 가격 자체뿐 아니라 임차관계와 물건구조를 함께 확인해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 41% | 502,651,000원 | 0원 | 125,224,490원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 33% | 402,120,800원 | 0원 | 25,699,592원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 26% | 321,696,640원 | 53,607,113원 | 0원 | 0원 |
위 회차별 산정상 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있으나, 보증금이 확인되지 않은 임차관계가 별도로 존재하므로 이를 실제 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 502,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,426,510원 |
| 1. 임차인 조민수 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 임차인 주미연 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주미연 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 125,224,490원 |
현재 회차 가정에서는 조민수·주미연의 확인된 임차보증금과 신청채권자 청구액까지 배당하고 소유자 잔여 125,224,490원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 임차관계도 별도 확인해야 합니다. 특히 주미연의 임차보증금과 신청채권이 각각 반영돼 있으므로 실제 권원 관계를 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조·콘크리트 지붕의 3층 건물입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 97.0㎡, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 매각은 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 보증금 확인. 서상덕·강혜인·조원영의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 세 사람 모두 기준일 전 전입이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 판정 불가 기록 2건 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 임차 관련 기록의 실제 인적사항·점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 조민수·주미연 배당 확인. 현재 배당가정에서는 두 임차보증금이 전액 배당되지만, 실제 배당요구·배당순위·말소 여부를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 주미연 권원 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 주미연으로 기재된 이유와 각 110,000,000원 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·점유 및 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다중주택·토지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획의 적용 범위와 취득 절차를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 1,227,175,230원짜리가 6회 유찰돼 502,651,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 실거래 자료가 없는 상태에서 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 권리 역시 단순하지 않습니다.
확인된 조민수·주미연 보증금 260,000,000원은 현재 매각가 가정에서 모두 배당되어 산정상 인수 0원입니다. 문제는 그 밖입니다. 기준일보다 앞서 전입했으나 보증금·확정일자가 미상인 3명과, 전입일·보증금 자체를 확인할 수 없는 2건이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 미상 임차관계의 실체와 보증금 규모를 닫는 것입니다. 그 확인 전에는 ‘인수 0원’도, ‘감정가의 41%라 싸다’는 결론도 확정하기 어렵습니다.
