서울중앙지방법원 2026타경100003. 강남구 역삼동 ‘더힐’ 에이동 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적 비교대상은 27.25㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물, 사용승인일은 2021.01.14입니다. 현 소유자 김인화는 거래가액 599,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
이 사건은 등기만 보면 까다로워 보입니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권이 있고, 임차보증금도 569,000,000원으로 큽니다. 하지만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 명시했습니다. 따라서 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 가격 판단 역시 최저가 635,000,000원을 그대로 실질취득가로 놓고 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 에이동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 비교 전용 27.25㎡ · 7층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김인화 · 거래가액 599,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 635,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 569,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 단지 | 더힐 · 40세대 · 사용승인 2021.01.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2025.03.05 이상애 가압류 38,000,000원입니다. 이보다 앞선 신완화의 주택임차권은 전입일 2022.08.16, 확정일자 2022.07.29, 임차권등기 2024.08.22로 확인되며 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인입니다. 따라서 특별조건이 없었다면 말소기준 전 임차권으로서 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신완화 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 569,000,000원 | 2022.08.16 / 2022.07.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위자로 표시된 임차인은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 635,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 508,000,000원 | 68,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 406,400,000원 | 169,064,000원 | 0원 |
룰상 인수액은 선순위 대항력 임차인의 미배당분을 기준으로 한 시나리오 값입니다. 이번 매각은 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있으므로 신완화 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
더힐의 비교 실거래는 12건으로, 거래월은 2024.10~2024.12입니다. 평균 거래가는 443,637,500원, 최저 390,000,000원, 최고 475,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.12의 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 26.93㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 3 | 471,000,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 5 | 472,500,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 4 | 437,010,000원 |
| 2024.11 | 28.66㎡ | 4 | 456,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 4 | 462,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 4 | 425,010,000원 |
| 2024.11 | 26.98㎡ | 3 | 395,100,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 4 | 468,010,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2024.10 | 26.98㎡ | 4 | 467,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 443,637,500원 |
현재 회차는 특별매각조건 덕분에 별도 인수액을 더할 필요가 없으므로 실질취득가 = 최저가 635,000,000원입니다. 그런데 이 금액은 최근 12개월 평균 443,637,500원의 143.1%입니다. 실거래 최고가 475,000,000원보다도 높고, 최신 거래 390,000,000원과 비교해도 신건에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 635,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,750,000원 |
| 1. 임차인 신완화 보증금 | 569,000,000원 | 569,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이상애 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 569,000,000원 | 19,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 매각대금 635,000,000원을 전액 소진하며, 주택도시보증공사 청구에는 미배당이 발생합니다. 압류 관련 당해세가 있으면 선차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특별매각조건에 따라 신완화 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트로 전제해 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 도곡중학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 5층 504호이며 사용승인일은 2021.01.14입니다. 승강기·도시가스·난방·스프링클러 등 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 도로, 남측 약 4m 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 13,490,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 단지는 40세대이고 비교 실거래 12건은 390,000,000원~475,000,000원 범위입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.5회, 낙찰률 집계는 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 확인. 신완화 임차권의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 붙어 있는지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격은 보수적으로. 실질취득 635,000,000원은 최근 평균 443,637,500원의 143.1%로, 신건 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 1회 유찰도 평균보다 높음. 1회 유찰 시 508,000,000원으로 최근 평균 443,637,500원을 웃돕니다.
- 2회 유찰도 최신 거래와 비교. 2회 유찰 시 406,400,000원은 최근 평균보다 낮지만 최신 거래 390,000,000원보다 높습니다.
- 압류·당해세. 강남구·국민건강보험공단·중구 압류가 있고 당해세가 있으면 배당 선순위에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 인도 과정과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건의 포인트는 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건과 가격을 분리해서 보는 것입니다. 신완화의 보증금은 569,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있지만, 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 현재 실질취득가는 최저가와 같은 635,000,000원입니다.
문제는 그 635,000,000원이 최근 평균 443,637,500원의 143.1%라는 점입니다. 최신 거래는 390,000,000원이고 최고 거래도 475,000,000원입니다. 더힐 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.5회입니다. 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 ‘인수 위험’이 아니라 시세보다 높은 실질취득가입니다.
