서울중앙지방법원 2026타경100181. 관악구 신림동 난향 헤렌하우스 101동 303호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 조혜연은 2021년 3월 거래가 325,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 감정가와 신건 최저가는 330,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 일반적인 근저당이 아니라 2026.01.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
따라서 말소기준보다 앞선 주거 임차관계를 먼저 봐야 합니다. 채연주는 임대차계약 2020.12.17, 확정일자 2020.12.28, 주민등록 2021.02.19, 점유개시 2021.02.20으로 모두 말소기준보다 훨씬 앞서며 2023.05.02 임차보증금 325,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적으로는 매수인 인수 검토가 필요한 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-213 난향 헤렌하우스 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 6층 내 3층 303호 |
| 시세 매칭 면적 | 43.45㎡ |
| 소유자 | 조혜연 (2021.03.02 매매 · 거래가 325,000,000원, 2021.03.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 392,068,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 등기상 가장 중요한 권리는 을구 3번 채연주의 주택임차권입니다. 보증금 325,000,000원, 확정일자 2020.12.28, 주민등록 2021.02.19로 말소기준인 2026.01.27보다 앞섭니다. 일반 원칙대로라면 배당으로 회수되지 못한 잔액은 매수인 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채연주 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.19 / 2020.12.28 | 325,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 이금화 | 2026.01.22 / 미상 배당요구 2026.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
* 채연주에 대한 배당 시나리오상 미배당액은 420,000원이지만, 특별매각조건상 채권자의 매수인 상대 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수 판단입니다. 이 조건은 이금화의 보증금·점유관계에는 별도로 적용된다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.30억은 시세 평균보다 높다
난향헤렌하우스는 총 29세대, 2013.05.14 준공 물건입니다. 시세 매칭 거래는 2건이며 평균 거래가는 307,500,000원입니다. 현재 최저가 330,000,000원은 이 평균의 107.3%로, 신건 단계에서 가격 할인은 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 39.79㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2022.12 | 46.31㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 307,500,000원 |
최신 거래 285,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 약 115.8% 수준입니다. 시세 집계 평균 307,500,000원보다도 22,500,000원 높습니다. 따라서 채연주 관련 인수를 특별매각조건으로 0원 처리하더라도, 확인 가능한 실질취득 하한인 330,000,000원 자체가 최근 시세 집계보다 높습니다. 여기에 이금화의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 총 부담은 330,000,000원보다 커질 가능성을 열어두어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 임차인 채연주 보증금 | 325,000,000원 | 324,580,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 392,068,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채연주 보증금의 미배당액은 420,000원입니다. 다만 특별매각조건을 적용하면 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 조건이므로 채연주 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이금화의 보증금 및 우선변제 여부는 이 배당표에서 확정되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채연주 부담은 늘지만 특약으로 차단
| 회차 | 매각가 | 일반 룰상 채연주 미배당·인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 330,000,000원 | 420,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 264,000,000원 | 65,496,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 211,200,000원 | 117,556,800원 | 실질 0원* |
채연주는 대항력 있는 선순위 임차인이므로 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커집니다. 다만 이 사건에는 채권자의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 채연주에 한해서는 위 일반 룰상 인수액을 매수인 실질 부담으로 잡지 않습니다. 반대로 이금화는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 유찰만 보고 총 취득비용이 싸진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 303호이며, 도시가스 개별난방·급배수·위생설비·화재경보기·CCTV 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측·남서측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 주거용 건부지이며 완경사지, 공시지가 3,406,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이금화 보증금 확인이 최우선. 전입일은 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유개시·임대차계약 내용과 확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 문구 원본 대조. 채연주 관련 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 부가돼 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 330,000,000원은 시세 평균 307,500,000원의 107.3%, 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰가만 보고 저가 판단 금지. 채연주 특약은 해소 요인이지만 이금화의 보증금이 미상이라 전체 실질취득액은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다.
- 세금·배당순위 확인. 관악구 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 시 조세채권의 성격·법정기일에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 채연주 임차권 말소 조건과 별개로 현재 이금화의 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 선순위 임차권은 정리됐지만, 아직 ‘닫히지 않은 숫자’가 있다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 325,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 부담스러워 보입니다. 하지만 채연주 부분은 특별매각조건이 핵심입니다. 배당 후 발생하는 잔액에 대해 채권자가 매수인에게 반환청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 채연주 관련 인수는 실질 0원*으로 정리할 수 있습니다.
그렇다고 권리가 완전히 닫힌 것은 아닙니다. 이금화가 말소기준 5일 전인 2026.01.22 전입했고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 부분은 채연주 특별조건 밖의 별도 위험이므로 실제 인수액을 확인하기 전까지 권리 안전형으로 분류할 수 없습니다. 게다가 신건 최저가 330,000,000원은 시세 집계 평균 307,500,000원의 107.3%로 가격 메리트도 없습니다. 주된 임차권은 특약으로 해소, 미상 임차인은 미해소, 가격은 시세 이상. 이 세 가지를 함께 놓고 보면 현재 단계에서는 보수적 접근이 맞습니다.
