서울중앙지방법원 2026타경100607. 종로구 충신동 씨에스타워 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 표준적인 오피스텔로 조사됐습니다. 현 소유자 유재영은 2022.07.04 매매를 원인으로 140,000,000원에 취득했고, 임차인 최성호의 임대차계약일도 2022.07.04입니다. 최성호는 2022.07.27 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.06입니다.
핵심은 말소기준과 임차인의 선후관계입니다. 2016.05.23 설정된 안양북부새마을금고 근저당 115,700,000원은 2022.07.28 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2024.05.16 종로구 압류이며, 최성호의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리계산에서는 대항력 있는 임차인으로 보고 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 충신동 62-2 씨에스타워 4층 401호 · 도로명주소 서울특별시 종로구 율곡로20길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 표준적인 이용은 오피스텔 · 실거래 매칭면적 29.82㎡ · 지하1층/지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 유재영 (2022.07.04 매매, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 최성호 1명입니다. 보증금은 157,000,000원, 임차범위는 4층 401호 전부이며, 2022.07.27 전입·점유와 2022.07.06 확정일자를 갖추고 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2024.05.16 압류보다 전입이 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성호 | 4층 401호 전부 | 157,000,000원 | 2022.07.27 | 2022.07.06 | 2024.08.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 146,000,000원’으로 본다
이 사건은 특별매각조건 반영 후 실질 인수가 0원이므로 현 회차 실질취득은 146,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 142,000,000원과 최신 거래 142,000,000원을 우선해야 합니다. 실질취득은 최근 시세의 102.8%로 최근 시세 이상이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -1.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.82㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2024.12 | 30.68㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2024.12 | 29.82㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2024.02 | 29.82㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2022.07 | 29.82㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 29.56㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.82㎡ | 1건 | 142,000,000원 |
전체 6건 평균은 143,500,000원이지만, 가격 메리트 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 142,000,000원입니다. 현 최저가이자 실질취득 146,000,000원은 그보다 높은 102.8%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 저평가라고 판단해서는 안 되고, 현 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,844,000원 |
| 1. 임차인 최성호 보증금 (우선변제) | 157,000,000원 | 143,156,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 최성호 보증금 미배당액 13,844,000원이 발생하지만, 특별매각조건을 반영하면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 146,000,000원 | 13,844,000원 | 특별매각조건 반영 시 최성호 관련 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,800,000원 | 42,635,200원 | 특별매각조건 반영 시 최성호 관련 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 93,440,000원 | 65,641,920원 | 특별매각조건 반영 시 최성호 관련 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조를 반드시 경계해야 합니다. 이 사건도 계산표상으로는 그런 모습이 나타납니다. 다만 최성호에 대한 특별매각조건 때문에 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다. 현재 확인된 조건이 그대로 이행된다면 최성호 관련 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 표준적인 이용은 오피스텔입니다. 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 종로구 효제초등학교 북동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 1호선·4호선 환승역인 동대문역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2011.06.29입니다. 승강기·주차시설·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 7,137,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 실거래 비교단지 CS타워는 68세대이며, 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 말 것. 현 회차 계산상 미배당은 13,844,000원이지만 특별조건 반영 시 최성호 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 실질취득 146,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 142,000,000원의 102.8%입니다. 현 회차를 저가매수로 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대 과거 거래 추세가 -1.3%이므로 전체 평균 143,500,000원만 보고 가격을 낙관하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 표준 이용은 오피스텔입니다. 실제 이용·전입·대출·세금 조건은 아파트와 다를 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “가격 메리트”는 아니다
이 사건의 첫인상은 대항력 임차인 보증금 157,000,000원이 감정가 146,000,000원을 넘는다는 점 때문에 강한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현 회차에서 13,844,000원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 최성호 관련 인수는 실질 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
문제는 그다음입니다. 인수 위험이 사라져도 실질취득은 146,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 142,000,000원입니다. 실질취득이 최근 시세의 102.8%이며 추세도 -1.3%입니다. 따라서 현 회차를 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 권리조건은 특별매각조건으로 완화됐지만, 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.