서울중앙지방법원 2026타경100664. 신림동 골드팰리스 3층 301호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 281,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 같습니다. 현재 소유자는 천은기이며, 2021.08.27. 매매로 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다.
등기부에 남아 있는 이동구의 주택임차권은 보증금 260,000,000원, 전입·점유 2021.08.13., 확정일자 2021.06.24.로 말소기준보다 앞섭니다. 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건은 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이동구 관련 미배당 잔액은 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 반면 이 특별조건의 적용 밖에 있는 권영범은 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원이고 대항력이 인정되어 이 보증금은 별도 인수위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-396 골드팰리스 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 33.25㎡ · 5층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 천은기 · 2021.08.27. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
| 사용승인 | 2016.06.02. |
① 권리 흐름 — 주된 2.6억 임차권은 조건부 해소, 1천만원은 남는다
등기부상 2016년 성락교회신용협동조합·강남신용협동조합 근저당과 2016년 우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리판단의 기준은 2026.04.06. 강제경매개시결정입니다. 이동구와 권영범 모두 그 이전에 전입해 데이터상 대항력이 인정됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동구 | 2021.08.13. / 2021.06.24. | 260,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 인수 0원 특별매각조건상 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 권영범 | 2025.02.04. / 해당 없음 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 승계 아님 | 10,000,000원 인수 특별매각조건 밖 대항력 임차인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘291,000,000원’을 봐야 한다
골드팰리스의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 264,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 268,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 3.1% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 104.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 32.68㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2021.08 | 33.25㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 264,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 268,000,000원 |
그러나 이 물건은 최저가 281,000,000원만 비교하면 안 됩니다. 권영범의 보증금 10,000,000원이 실질 인수되므로 현재 실질취득은 291,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 268,000,000원보다 23,000,000원 높고, 시세의 108.6%입니다. 따라서 현 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 이동구 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 인수 · 임차인 권영범 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 16,266,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이동구 보증금 260,000,000원이 전액 배당되어 미배당 잔액이 없습니다. 권영범 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 260,000,000원 중 예상배당은 16,266,000원이며 미배당은 243,734,000원입니다. 유찰 시 시나리오 계산상 이동구 관련 미배당분이 매수인 인수액에 포함돼 표시될 수 있으나, 특별매각조건에 따라 이동구의 미배당 반환청구권은 포기되고 임차권등기가 말소되므로 그 부분의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강고등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 내 3층 301호이며 사용승인일은 2016.06.02.입니다. 전기·승강기·도시가스 난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·지형. 남서측과 남동측으로 각각 약 4미터 도로에 접하고, 토지는 급경사·가로장방 형태입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 골드팰리스는 16세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 호수 가격 판단에서 최근 거래 268,000,000원의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 최저가 281,000,000원이 아니라 권영범 보증금 10,000,000원을 더한 291,000,000원을 현재 회차의 매수자 부담으로 보세요.
- 특별매각조건 원문 확인. 이동구 관련 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 권영범 점유 확인. 대항력 있는 권영범의 현재 점유상태와 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이동구는 2026.06.02. 배당요구를 했고 우선변제권이 인정됩니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 260,000,000원이 전액 배당됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균·최신 거래 268,000,000원보다 현재 실질취득 291,000,000원이 높습니다. 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 큰 임차권은 해소됐지만, 현재 가격은 여전히 보류
이 사건은 숫자만 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 그러나 특별매각조건이 핵심입니다. 이동구와 관련해 채권자가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에, 이 260,000,000원 임차권의 미배당분을 매수인이 떠안는 구조로 보면 안 됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 비어 있는 것도 아닙니다. 특별조건 밖의 권영범이 보증금 10,000,000원으로 남아 있어 현재 실질취득은 291,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 268,000,000원이고 최신 거래도 268,000,000원이므로, 현재 실질취득은 최근 시세의 108.6%입니다. 주된 임차권 위험은 해소, 잔여 인수는 10,000,000원, 신건 가격은 보류. 이 세 가지를 분리해 보는 것이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
