179,568,640원
서울중앙지방법원 2025타경102884. 사당동 디에스리브1단지 102동 3층 304호의 다세대주택입니다. 감정가 685,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 179,568,640원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계를 붙이면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 임차권자 오은순은 보증금 530,000,000원, 전입 2021.06.30, 확정일자 2021.06.18, 점유개시 2021.06.30으로 등기돼 있고, 2023.07.14 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,313,961원을 먼저 제외한 뒤 오은순에게 176,254,679원이 배당됩니다. 보증금 530,000,000원 중 남는 353,745,321원이 인수액이므로, 낙찰가 179,568,640원에 이 금액을 더한 실질취득 확정분은 533,313,961원입니다. 즉 이 사건은 최저가 179,568,640원만 시세와 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 44-179 디에스리브1단지 102동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건 내 3층 304호 |
| 소유자 | 박선자 (2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 595,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 179,568,640원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 530,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 준공 / 규모 | 2021.01.26 · 28세대 · 대상면적 53.24㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부의 목포수산업협동조합 근저당권은 2021.06.30 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2025.05.12 강제경매개시결정입니다. 문제는 오은순의 전입·점유 및 임차권등기가 그보다 앞선다는 점입니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 보증금 미변제액을 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오은순 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.30 / 2021.06.18 등기부 경정사항: 2021.06.10 | 530,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 353,745,321원 인수 |
| 나영일 주거 | 2024.08.23 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 2023.09.14의 을구 3-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 오은순 임차권의 경정등기입니다. 나영일은 전입일이 2024.08.23으로 말소기준인 2025.05.12보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 확정적인 대항력·인수액으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 533,313,961원으로 봐야 한다
디에스리브1단지의 대상면적은 53.24㎡이며 확인된 실거래 표본은 2021.06 거래 1건, 595,000,000원입니다. 제시된 시세 기준값도 595,000,000원입니다. 표면 최저가 179,568,640원은 이 값의 30.2%에 불과하지만, 대항력 임차인의 인수액을 더한 실질취득 확정분 533,313,961원은 595,000,000원의 약 89.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 53.24㎡ | 3 | 595,000,000원 |
| 기준값 | 53.24㎡ | 1건 | 595,000,000원 |
다만 거래표본이 1건뿐이고 거래월도 2021.06이므로, 595,000,000원을 현재의 촘촘한 시장가로 단정하기에는 표본이 제한적입니다. 특히 이 단지 경매 통계는 평균 유찰 6.4회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 “최저가가 시세의 30.2%라 매우 싸다”는 해석은 잘못이며, 실질취득 533,313,961원 + 나영일 미상 위험을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,568,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,313,961원 |
| 1. 임차인 오은순 보증금 | 530,000,000원 | 176,254,679원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 530,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 오은순 미배당 · 매수인 인수 | - | 353,745,321원 |
현재 회차에서 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원이며, 오은순 임차보증금 부족분 353,745,321원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 최저가 | 오은순 인수 | 실질취득 확정분 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 179,568,640원 | 353,745,321원 | 533,313,961원 |
| 7회 유찰 시 | 143,654,912원 | 389,156,257원 | 532,811,169원 |
| 8회 유찰 시 | 114,923,929원 | 417,485,006원 | 532,408,935원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건 내 3층 304호입니다.
- 입지. 동작초등학교 남동측 인근으로 학교, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 삼성아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4·7호선 총신대입구역(이수역)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 적용됩니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 토지를 다세대주택 부지로 이용 중이며, 대표 토지 공시지가는 4,246,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 6.4회, 낙찰률 0.0%로 가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오은순 인수액 반영. 현재 회차에서 353,745,321원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 응찰가와 별도 비용으로 반드시 합산해야 합니다.
- 나영일 보증금 확인. 전입일 2024.08.23은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 7회·8회 유찰에서도 실질취득 확정분은 각각 532,811,169원, 532,408,935원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 동일 면적 실거래는 2021.06의 595,000,000원 1건입니다. 개별 호수 상태와 현재 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 오은순의 임차권등기는 2023.09.14 경정등기로 확정일자 2021.06.10이 기재돼 있으므로 원본 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “179,568,640원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 179,568,640원이 아니라 실질취득 확정분 533,313,961원이어야 합니다. 오은순의 보증금 530,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 거의 고정됩니다. 7회·8회까지 더 유찰돼도 확정분 실질취득은 약 532,000,000원대입니다.
제시된 거래 기준 595,000,000원과 비교하면 확정분은 약 89.6% 수준이지만, 이 시세 표본은 1건뿐입니다. 게다가 실제 임차인 2명 중 나영일은 보증금과 확정일자가 미상이고, 경매 통계상 평균 유찰도 6.4회입니다. 따라서 결론은 “표면 최저가는 매우 낮지만, 인수 구조 때문에 실제 할인폭은 제한적이며 미상 임차인 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하는 경매가 아닙니다.
