서울남부지방법원 2025타경13994. 강서구 화곡동 시그니엘6 제3층 제301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 허은미는 2021.01.12 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 273,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김준현의 선순위 대항력입니다.
2020.09.24 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.11.25 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023.06.02 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 김준현의 전입신고일 2022.09.16은 그보다 빠르고, 확정일자 2022.08.17 및 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상면적 29.34㎡ |
| 소유자 | 허은미 (2021.01.12 소유권이전 · 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 성북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 김준현의 대항력은 등기일이 아니라 2022.09.16 전입신고와 점유를 기준으로 판단되므로, 말소기준보다 앞선 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준현 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.16 | 2022.08.17 | 284,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
김준현은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 284,000,000원 한 건만 봅니다. 배당요구는 2024.09.27 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 286,000,000원을 봐야 한다
시그니엘6은 20세대이며, 대상면적은 29.34㎡입니다. 면적이 매칭되는 최근 거래는 2026.04, 29.36㎡, 2층, 237,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 237,000,000원이고 최신 거래 역시 237,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.36㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.34㎡ 대상 | 1건 | 237,000,000원 |
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 286,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 237,000,000원의 120.7%입니다. 따라서 전체 평균이나 낮아 보이는 유찰가가 아니라, 현재 실질취득가 자체가 최근 확인 거래보다 높은 상태라는 점을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 김준현 보증금 | 284,000,000원 | 281,196,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김준현의 보증금 미배당액은 2,804,000원이며 원래는 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 본건 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 286,000,000원 | 2,804,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 228,800,000원 | 59,203,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 183,040,000원 | 104,322,560원 | 0원 |
특별매각조건이 없었다면 유찰될수록 선순위 임차인의 미배당액이 커져 매수인 인수도 증가하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 반환청구권 포기 조건이 있으므로 위 시나리오의 실질 인수는 모두 0원으로 봅니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 286,000,000원의 실질취득가를 최근 거래 237,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
⑤ 등기상 추가 체크포인트
- 기존 근저당. 2020.09.24 고흥군수산업협동조합 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 2020.11.25 이미 말소됐습니다.
- 말소기준. 현재 기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류 850,000,000원입니다.
- 후순위 권리. 2023.06.13 국 압류, 2025.12.19 강제경매개시결정, 2026.04.20 성북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.28 민간임대주택등기가 갑구에 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로 입찰 전 매각조건과 등기 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권등기. 김준현의 임차권은 2024.09.27 등기됐고 보증금은 284,000,000원입니다. 특별매각조건에 임차권등기 말소가 포함돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,908,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 환금성. 시그니엘6은 20세대이고 최근 12개월 동일 면적권 거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적고 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.8회여서 매도가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 핵심은 선순위 임차인보다 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각조건 원문이 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 현재는 특별조건으로 인수 0원이므로 실질취득 286,000,000원을 최근 12개월 평균·최신 거래 237,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득은 최근 거래의 120.7%입니다. 신건 최저가만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 임차인 명도·말소 절차. 김준현의 임차권등기가 존재하므로 특별매각조건에 따른 말소 이행과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 잔존 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 부대비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 풀리지 않았다”
이 사건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 284,000,000원이 감정가 286,000,000원에 거의 맞닿아 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 2,804,000원의 미배당 인수를 표시합니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 특별조건을 반영한 실질취득은 286,000,000원이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 237,000,000원입니다. 가격비교 지표는 120.7%입니다. 여기에 20세대의 소규모 다세대, 최근 거래 1건, 경매 평균 유찰 2.8회가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 선순위 임차인 인수 문제는 특별조건으로 해소되지만, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
