서울남부지방법원 2025타경13999. 강서구 등촌동 월드파크뷰 12층 1203호, 감정평가상 오피스텔(방2·화장실1 등)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 강혜숙은 2021.10.15 공유자 전원의 지분을 거래가액 338,000,000원에 이전받았습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 이효근의 주택임차권 320,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.07.17, 확정일자는 2021.08.17, 주민등록과 점유개시는 2021.09.06으로, 현재 말소기준인 2024.03.11 KB국민카드 가압류보다 모두 앞섭니다.
따라서 특별조건이 없다면 이 임차권은 낙찰가와 배당결과에 따라 매수인 인수 여부를 가장 먼저 살펴봐야 하는 권리입니다. 다만 현재 회차의 가정 매각가 329,000,000원에서는 집행비용 5,406,000원을 제외한 뒤에도 임차보증금 320,000,000원이 예상 전액 배당되고, 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 632-7 월드파크뷰 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·화장실1 등 · 14층 건물 중 12층 |
| 사용승인일 | 2020.09.29 |
| 소유자 | 강혜숙 (2021.10.15 거래가액 338,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 유효한 말소기준은 2024.03.11 주식회사케이비국민카드 가압류 9,728,167원입니다. 2020년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권 211,200,000원은 2021.08.31 이미 말소됐고, 2022년 강서구 압류 역시 2022.11.16 해제로 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2023.09.15 이효근의 주택임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효근 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.06 / 2021.08.17 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이효근 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 320,000,000원은 임차인의 보증금과 별도로 기록된 채권이므로, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 회차별 가격·인수 구조
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 329,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세 값은 제시돼 있지 않으므로, 현재 가격이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 대신 유찰 시 낙찰가와 계산상 인수액의 변화를 확인하는 것이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 시나리오 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 329,000,000원 | 0원 | 326,134,167원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 263,200,000원 | 61,284,800원* | 329,728,167원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 210,560,000원 | 113,187,840원* | 329,728,167원 |
* 유찰 시 표의 인수액은 일반 권리계산상 금액입니다. 매각물건명세서의 특별매각조건대로 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 1. 임차인 이효근 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,728,167원 | 3,594,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, KB국민카드에는 3,594,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 백석초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역·등촌역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층 1203호이며 사용승인일은 2020.09.29입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차·무인택배함 설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역의 업무용 토지로, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형이며 북동측으로 노폭 약 30m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 6,832,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차 예상배당은 이효근 보증금 320,000,000원 전액 배당을 전제로 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 일반 계산상 1회 유찰 시 61,284,800원, 2회 유찰 시 113,187,840원의 인수액이 표시되지만, 특별조건 이행 시 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.28 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·매각기일 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘특별매각조건 확인’이 승부처
이 물건은 임차인 없는 단순 경매가 아닙니다. 이효근의 보증금 320,000,000원 임차권은 2024.03.11 말소기준보다 선순위이고 대항력도 있습니다. 다만 신건 329,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액이 0원이며, 매각물건명세서에는 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건까지 기재돼 있습니다.
따라서 현재 회차의 권리구조만 보면 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 반면 실거래 시세 비교값이 없어 329,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘최저가가 싸 보이느냐’가 아니라, 선순위 임차권의 배당과 특별매각조건이 실제 매각에서 그대로 작동하는지를 확인하는 것입니다.
