서울중앙지방법원 2025타경102930. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 3층 310호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 290,000,000원, 현재 최저매각가는 232,000,000원입니다. 소유자는 박승준이고, 2022.03.12. 매매를 원인으로 2022.05.31. 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 278,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권의 처리입니다. 박도훈은 2022.05.31. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.18., 임차권등기는 2023.06.20. 접수됐습니다. 말소기준인 2025.05.19. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 위험이 있습니다. 다만 2026.06.19. 제출된 확약서가 그 위험을 실질적으로 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102930 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층 310호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 중 제3층 제310호 |
| 소유자 | 박승준 · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2025.05.19. 강제경매개시결정입니다. 박도훈의 임차권은 그보다 먼저 성립했고, 전입일도 2022.05.31.로 앞서므로 등기상으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 보증금은 278,000,000원이며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박도훈 | 전유부분 전부 | 278,000,000원 | 2022.05.31. | 2022.04.18. | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라, 확약서에 “양도전: 임차인 박도훈”으로 표시된 신청채권자입니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 232,000,000원으로 감정가 290,000,000원의 80%입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없어 최저가가 현재 시세보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 7회 유찰과 80% 최저가만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 박도훈 보증금 | 278,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박도훈 보증금의 부족분은 50,048,000원입니다. 원래 권리관계만 보면 그 부족분이 매수인 인수액이지만, 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원입니다.
④ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 232,000,000원 | 50,048,000원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 185,600,000원 | 95,798,400원 | 0원 | 185,600,000원 |
| 9회 유찰 시 | 148,480,000원 | 132,398,720원 | 0원 | 148,480,000원 |
위 ‘룰상 인수액’은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오의 계산값입니다. 확약은 박도훈 임차권에 적용되므로 실제 권리분석에서는 각 회차의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신림고등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독·공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 제3층 제310호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 25m 포장도로, 동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 가로장방형 업무용 부지입니다.
- 공시지가. 10,840,000원/㎡.
- 설비. 위생·급배수, 주차장, 승강기, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 범위와 효력을 매각기일 기준 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 보증금 전액을 배당받지 못해도 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 박도훈 외 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 232,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 다회 유찰. 7회 유찰된 물건이라는 점을 가격·수요 판단에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.31. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 최신 등기와 관련 상태를 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 별개다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 278,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험도가 높아 보입니다. 현 회차 배당만 계산하면 50,048,000원이 부족해 원래는 매수인이 이를 인수할 구조입니다. 하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 대항력을 포기하고 미배당이 발생해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 박도훈 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 결론이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저매각가는 232,000,000원이고 이미 7회 유찰됐지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 보류. 이 사건은 확약서 원문과 최신 매각조건을 확인한 뒤 가격을 따로 검증하는 접근이 맞습니다.
