서울중앙지방법원 2025타경102930. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 3층 310호 오피스텔입니다. 소유자 박승준이 2022년 5월 소유권을 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 278,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권의 대항력과 확약서를 이해하는 데 있습니다. 임차인 박도훈은 2022.05.31. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.18.입니다. 이후 2023.06.20. 보증금 278,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차인의 전입과 확정일자가 2025.05.19. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박도훈)가 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 확약의 효력이 해당 임차권에 적용되는 것을 전제로, 매수인의 실질 보증금 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 제3층 제310호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 · 주거용 임차권등기 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 14층 중 3층 310호 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.05.31. 소유권이전 (거래가액 278,000,000원) |
| 감정가 | 290,000,000원 |
| 최저매각가 | 185,600,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 · 2025.05.19. 강제경매개시결정 |
| 임차권 | 박도훈 · 보증금 278,000,000원 · 2023.06.20. 등기 |
| 확약서 | 2026.06.19. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 실질 인수액 | 0원 (해당 확약서 반영) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
당초 설정됐던 구로신용협동조합의 채권최고액 2,200,000,000원 근저당권은 2022.03.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 문제 되는 선순위 권리는 2023.06.20. 등기된 박도훈의 주택임차권입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서고, 실제 전입 및 점유 개시일도 2022.05.31.로 확인됩니다.
이 때문에 단순히 말소기준권리가 강제경매개시결정이라는 사실만으로 임차권의 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 원래의 권리관계에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 2026.06.19. 제출된 확약서가 그 인수 구조를 바꿉니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.78억과 대항력 포기 확약
실제 임차인은 박도훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권을 양수한 보증기관으로 기재되어 있으므로, 박도훈과 별도의 임차인으로 중복 계산하거나 양측 보증금을 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박도훈 전유부분 전부 · 주거 |
전입·점유 2022.05.31. 확정 2022.04.18. 임차권등기 2023.06.20. |
278,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 본래 미배당 인수 확약으로 인수 해소 |
따라서 확약이 없었다면 최저가와 인수액을 합한 취득 부담은 281,398,400원으로 추정됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 보증금 미배당액이 증가해 실질 부담은 보증금 278,000,000원을 중심으로 유지되는 구조입니다. 이는 집행비용 추정액을 포함한 현재 회차의 계산이며, 최저가 185,600,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되는 이유입니다.
이 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준은 185,600,000원이며 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
확약 전 계산상 인수액 95,798,400원은 원래 권리구조를 설명하기 위한 참고금액이며, 실제 인수액에 중복 가산하지 않습니다. 확약의 적용 범위는 박도훈의 해당 임차보증금 채권과 임차권등기에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 임차권이 확인되는 경우 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,398,400원 |
| 1. 임차보증금 · 박도훈 주택도시보증공사 양도 전 임차인 · 우선변제 |
278,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 신청채권자 청구금액 기준 |
278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 추정 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,398,400원을 제외한 182,201,600원이 임차보증금 우선배당으로 계산되며 소유자 잔여액은 없습니다. 표의 임차보증금과 주택도시보증공사 청구액은 동일한 보증금 채권의 양도 관계를 고려해야 하므로, 독립된 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자·배당순위·채권 귀속과 배당액은 확정된 배당표를 기준으로 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가와 보증금 인수액은 별개
가격이 내려갈수록 임차보증금 미배당액은 커질 수 있습니다. 다음 표는 각 회차의 매각가와 확약이 없다고 가정한 계산상 인수액을 비교한 것입니다. 확약서에 따른 실질 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 판단하며, 원래 권리구조상 계산되는 미배당액과 명확히 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 감정가 64% |
185,600,000원 | 95,798,400원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 감정가 51% |
148,480,000원 | 132,398,720원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가 41% |
118,784,000원 | 161,678,976원 | 0원 |
특히 이 물건은 이미 8회 유찰된 상태이므로 현재 가격의 적정성, 실제 매수 수요, 오피스텔의 환금성 및 경매 매각조건을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·업무시설·공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 지하 1층, 지상 14층 철근콘크리트 건물의 3층 310호입니다. 위생·급배수·주차장·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 25m 포장도로, 동측으로 약 3m 포장도로(막다른 도로)에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 속합니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다릅니다. 본건은 8회 유찰된 만큼 실제 거래가격, 임대 수요, 관리비와 매각조건을 확인하여 향후 처분 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하고, 보증금 전액 미배당 시에도 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 보증기관 구분. 박도훈과 주택도시보증공사는 별도의 임차인 2명이 아닙니다. 보증금 채권 양도 관계 및 최종 권리 귀속을 확인하고, 보증금 278,000,000원을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 미배당액 오인 금지. 확약 전 현재 회차의 계산상 인수액은 95,798,400원이지만, 해당 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 계산상 부족분을 낙찰대금에 다시 더하지 않아야 합니다.
- 8회 유찰 사유 확인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 권리관계 정리 경과, 매각조건, 입찰 수요 및 실제 시장가격을 함께 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 및 인도. 확약서가 있다고 해서 점유 이전이나 임차권등기 말소의 실무 절차까지 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 현장 점유상태와 말소 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 3-1번 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무 및 등록 상태, 경매 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비, 취득 관련 비용 및 명도 비용은 별도로 확인하여 총취득비용에 반영해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서의 최신 원본을 매각기일 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격 검증은 남았다”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서, 원래의 권리관계만 놓고 보면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 기준 계산상 인수액만 95,798,400원에 달합니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.19. 확약서에는 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 박도훈과 주택도시보증공사의 보증금도 중복 계산하지 않습니다.
따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 낙찰대금 185,600,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 이미 8회 유찰된 오피스텔이라는 점도 감안해야 합니다.
권리 분석의 핵심은 확약서, 가격 판단의 핵심은 실제 시장가격입니다. 입찰 전 확약서 효력과 최종 매각조건을 확인하고, 인근 유사 오피스텔의 실거래 및 처분 가능성을 검증하는 것이 중요합니다.
