서울남부지방법원 2025타경14122. 서울 금천구 독산동 미림에이클래스 제102동 제13층 제1303호, 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 감정가는 291,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 186,240,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 물건이지만, 이 사건의 본질은 가격보다 선순위 임차권과 특별매각조건에 있습니다.
소유자 박순옥은 2021.12.24. 이 부동산을 거래가액 304,000,000원에 취득했습니다. 같은 금액의 임차보증금을 가진 제갈민섭은 2021.12.24. 전입 및 점유를 시작했고, 2024.01.11. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리관계만 놓고 보면 매수인에게 보증금 인수 위험이 있는 사건입니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 결국 입찰 전 확인할 가장 중요한 사항은 이 특별매각조건의 적용 범위와 이행 방법입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로3길 17 |
| 물건종류 | 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 13층 건물 중 13층 |
| 이용상태 | 방 2 · 거실 1 · 주방 1 · 욕실/화장실 1 · 실외기실 |
| 사용승인 | 2021.06.04. |
| 소유자 | 박순옥 (2021.12.24. 소유권이전 · 거래가액 304,000,000원) |
| 감정가 | 291,000,000원 |
| 최저매각가 | 186,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.03. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 조건
등기상 이미 말소된 수협은행 신탁과 통조림가공수산업협동조합의 근저당권은 현재 매수인 인수액을 산정할 때 더할 권리가 아닙니다. 특히 채권최고액 5,400,000,000원의 과거 근저당은 2021.12.21. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.01.11. 주택임차권등기는 단순히 후순위 권리라는 이유로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차권에 관한 별도 검토가 필요한 이유입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 304,000,000원의 처리
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제갈민섭 | 전유부분 전부 | 304,000,000원 | 대항력 있음 | 배당 없음 | 실제 임차인 |
| 실제 임차인 | 제갈민섭 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.11.27. / 2021.12.24. |
| 전입신고일 | 2021.12.24. |
| 점유개시일 | 2021.12.24. |
| 등기 기재 확정일자 | 2021.12.06. |
| 임차권등기일 | 2024.01.11. |
| 배당요구 신고일 | 2024.01.11. |
| 임차보증금 | 304,000,000원 |
| 배당표상 우선변제 | 별도 우선변제 배당 없음 |
| 매수인 인수 산정액 | 304,000,000원 (특별매각조건 적용 전) |
| 특별매각조건 적용 | 실질 인수 0원 (확약 이행 전제) |
등기에는 확정일자가 기재돼 있지만, 예상배당은 임차인에 대한 별도 우선변제 배당 없이 작성돼 있습니다. 확정일자 기재 사실과 실제 배당상 우선변제권의 인정 여부는 구분해 확인해야 합니다.
“주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 해당 임차권에 완전히 적용되고 실제 이행된다면, 매수인이 추가로 부담할 임대차보증금은 실질 0원입니다. 낙찰자는 최저매각가 기준 186,240,000원을 실질취득액의 기준으로 검토할 수 있습니다.③ 가격 분석 — 감정가의 64%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가 291,000,000원으로 시작한 이 물건은 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 186,240,000원입니다. 감정가 대비 가격 수준은 64%입니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 권리상 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 291,000,000원 | 100% | 감정평가 기준액 |
| 현재 회차 | 186,240,000원 | 64% | 2회 유찰 · 확약 이행 전제 |
| 3회 유찰 시 | 148,992,000원 | 51.2% | 실질 인수액은 확약 이행 여부에 좌우 |
| 4회 유찰 시 | 119,193,600원 | 40.96% | 가격 하락만으로 권리 위험이 해소되지는 않음 |
현재 최저가는 감정가보다 104,760,000원 낮습니다. 그러나 감정가와 실제 거래 시세는 다릅니다. 최근 실거래가와 최근 가격 추세를 확인하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
더욱이 이 부동산은 주거용 오피스텔로, 일반 아파트와 동일한 가격 기준을 적용하기 어렵습니다. 동일 건물·유사 면적의 실제 거래가격을 기준으로 환금성과 적정 입찰가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,407,360원 |
| 임차인 제갈민섭 보증금(인수 산정) | 304,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 182,832,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당액 | — | 121,167,360원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 예상배당 총액은 186,240,000원입니다. 신청채권자의 미배당액 121,167,360원은 실제 배당 부족액이지 특별매각조건 이행 후 매수인이 반드시 부담하는 금액은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아질수록 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 186,240,000원 | 182,832,640원 | 121,167,360원 |
| 3회 유찰 시 | 148,992,000원 | 146,106,112원 | 157,893,888원 |
| 4회 유찰 시 | 119,193,600원 | 116,724,890원 | 187,275,110원 |
현재 회차의 예상 미배당액은 121,167,360원입니다. 다음 회차에서는 157,893,888원, 그다음 회차에서는 187,275,110원으로 증가합니다.
일반적인 대항력 임차보증금 인수형이라면 낙찰가 하락만으로 실질 취득비용이 그만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다. 반면 이 사건에서는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 특별매각조건에 포함돼 있습니다. 따라서 해당 조건이 이행되면 매수인이 별도 보증금 인수를 부담하지 않는 구조로 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 독산역이 있습니다. 서측 벚꽃로 주변 노선버스 정류장도 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로 2021.06.04. 사용승인됐습니다. 외벽은 석재판재, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 복층유리 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보시설, CCTV, 지상주차장 및 기계식 주차타워가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 미림에이클래스14차 101동·102동의 건부지로 이용되고 있으며, 동측으로 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역에 해당하고 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용하고 있으며, 임차권등기가 설정돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 독산역 접근성은 검토할 만한 요소지만, 준공업지역 내 오피스텔이라는 용도 특성을 감안해야 합니다. 실제 환금성 판단에는 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 거래가격 및 거래 빈도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 제갈민섭 명의 주택임차권등기가 누구의 신청으로 언제 말소되는지, 매수인이 별도로 이행할 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 권리관계 확인. 실제 임차인 제갈민섭과 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 보증금 반환청구권 대위·승계 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 예상 미배당액은 121,167,360원입니다. 이 금액을 특별매각조건 이행 후 매수인의 인수채무로 단정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.03. 등록된 민간임대주택등기의 현황과 매각 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 감정가 대비 64%라는 숫자에 의존하지 말고, 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가격을 기준으로 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차장 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 서류, 현황조사서 및 법원 매각 공고를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 중요한 것은 인수 포기 조건”
이 사건은 감정가 291,000,000원에서 최저가 186,240,000원으로 내려온 주거용 오피스텔 경매입니다. 가격 하락 폭은 눈에 띄지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 304,000,000원을 먼저 검토해야 하는 사건입니다.
다만 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 존재한다는 점은 중요합니다. 이 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 곧바로 가격 경쟁력이 확보되는 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고, 오피스텔의 실제 거래 시세와 환금성은 별도로 검증해야 합니다. 조건부 인수 위험, 임차권등기 말소 절차, 민간임대주택등기, 점유·명도 문제까지 확인해야 합니다.
최종 판단은 조건부 C등급. 특별매각조건은 큰 위험을 해소할 수 있는 긍정적 요소이지만, 실거래 시세가 확인되지 않고 권리 정리 절차에 대한 추가 검증이 필요합니다. 확약 이행 확인은 필수, 가격 메리트 판단은 보류. 이 두 가지를 구분하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
