서울남부지방법원 2025타경14122. 독산역 북측 인근의 미림에이클래스 제102동 13층 1303호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔:주거용)입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로는 매우 위험합니다. 실제 임차인 제갈민섭은 2021.12.24 전입·점유를 시작했고, 등기부에는 임차보증금 304,000,000원의 주택임차권이 2024.01.11 등기돼 있습니다. 반면 현재 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.12.29입니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 훨씬 빠르고, 데이터상 대항력 有로 판정돼 있습니다.

이 구조를 그대로 적용하면 낙찰가가 291,000,000원이든 232,800,000원이든 186,240,000원이든 제갈민섭의 보증금 304,000,000원이 매수인 인수액으로 남는 형태입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에서 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 제갈민섭에게만 적용되며, 이 사건에는 그 밖의 실제 임차인이 확인되지 않아 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 3.04억 인수, 특별조건으로 실질 0

과거 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2021년 신탁등기도 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2021.12.24 전입·점유한 제갈민섭과 2025.12.29 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차인이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 등기부의 주택임차권 역시 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 즉 특별매각조건이 없었다면 낙찰자가 보증금 304,000,000원을 인수하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다

이 사건은 대항력 임차인 때문에 표면상 “291,000,000원에 낙찰받고 304,000,000원을 추가 인수하는 물건”처럼 보일 수 있습니다. 그러나 특별매각조건을 반영하면 제갈민섭 관련 실질 인수는 0원이므로, 현재 회차에서 리포트 기준 실질취득은 291,000,000원입니다.

다만 이 물건은 실거래 비교를 통해 현재 291,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 소유자의 2021.12.24 거래가액 304,000,000원과 단순 비교해 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다. 권리 위험의 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)

배당 시나리오 자체는 제갈민섭 보증금 304,000,000원을 ‘매수인 인수’로 잡고 있으며, 신청채권자에게는 286,126,000원이 배당돼 17,874,000원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 즉 룰상 인수액 304,000,000원과 실질 인수액 0원을 구분해서 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철1호선 독산역 북측 인근이며, 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 일부 중소규모공장과 근린생활시설이 혼재한 준공업지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 남측 인근에 독산역, 서측 인근 벗꽃로를 운행하는 노선버스 정류장이 있습니다.
• 용도. 업무시설(오피스텔:주거용)로 방2·거실1·주방1·욕실/화장실1·실외기실 등으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔입니다.
• 건물·설비. 2021.06.04 사용승인, 13층건 중 13층. 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보기, CCTV, 1층 지상주차장과 기계식 주차타워가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 2필 일단의 평탄한 부지이며 동측으로 약 8M 포장도로에 접합니다. 일부 토지는 폭 약 2M, 길이 약 56M가 도로로 이용되고 있습니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재 중 하나는 2025.08.26~2026.08.25, 다른 하나는 아파트 대상으로 2025.10.25~2026.12.31로 표시돼 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다. 건물 외벽 명칭은 미림에이클래스14차로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 실거래 가격 비교는 해당 없어 현재 최저가 291,000,000원의 시세상 할인 여부에는 가격 가점을 부여하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 이 물건의 권리 안전성은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건이 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 제갈민섭 임차권 확인. 전입·점유 2021.12.24, 임차권등기 2024.01.11, 보증금 304,000,000원입니다. 말소기준 2025.12.29보다 선순위인 대항력 임차인이라는 사실 자체는 변하지 않습니다.
• 룰상 인수와 실질 인수 구분. 일반 구조에서는 304,000,000원 인수이나, 이번 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.03 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있습니다. 매각물건명세서와 등기부의 최종 상태를 함께 대조해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 현재 최저가 291,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지는 이번 분석에서 확정하지 않습니다. 권리 부담이 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 직접 확인하고, 특별매각조건의 문구와 실제 집행 방식이 일치하는지 검토해야 합니다.

맺으며 — “3.04억 인수형이지만, 이번 사건은 조건이 다르다”

이 물건의 첫인상은 위험합니다. 말소기준은 2025.12.29인데 실제 임차인 제갈민섭은 2021.12.24 전입·점유했고 보증금은 304,000,000원입니다. 일반적인 경매라면 낙찰자가 보증금 전액을 인수하는 대항력 임차인 사건입니다.

하지만 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있으므로, 제갈민섭에 대한 실질 인수액은 0원. 현재 최저가 291,000,000원에서 리포트 기준 실질취득도 291,000,000원입니다. 다만 실거래 시세 비교는 확정할 수 없어 가격 메리트까지 부여하지 않습니다. 권리의 핵심은 특별조건, 가격의 핵심은 별도 시세 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.