서울남부지방법원 2025타경14129. 영등포동2가 해강플러스 5층 504호, 감정 이용상태가 복층형 오피스텔 및 보일러실인 물건입니다. 소유자 문지우는 2022년 6월 15일 거래가 252,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2023년 10월 23일 영등포세무서장 처분의 국 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기·강북구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 김성은의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 22일, 확정일자는 2022년 4월 25일, 주민등록·점유개시는 2022년 5월 26일로 모두 말소기준인 2023년 10월 23일보다 앞섭니다. 따라서 김성은은 대항력 있음으로 분류되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 보증금은 252,000,000원입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건은 “매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 내용입니다. 따라서 김성은의 대항력 자체만 놓고 기계적으로 미배당액을 매수인 인수로 계산하면 안 됩니다. 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제5층 제504호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층형 오피스텔 및 보일러실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 지하1층 / 지상9층 · 제5층 제504호 · 사용승인일 2021.03.30 |
| 소유자 | 문지우 (2022.06.15. 거래가 252,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 국 압류
등기부상 2021년에 설정됐던 동작신용협동조합 근저당 2건과 강동농업협동조합 근저당 1건은 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 갑구 3번 2023.10.23. 국 압류이고, 그 이후의 김성은 임차권등기, 강북구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.26 2022.04.25 | 252,000,000원 - | 있음 | 있음 | 승계 신고 없음 |
| 박삼 전부 | 2024.10.25 미상 | 보증금 미상 월 750,000원 | 없음 | 미상 | 승계 신고 없음 |
김성은은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춘 전형적인 우선변제 임차인입니다. 반면 박삼은 전입일이 2024.10.25.로 말소기준 2023.10.23. 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 박삼의 보증금과 확정일자는 미상이고 월 차임은 750,000원으로 조사돼, 점유·명도와 실제 임대차 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 김성은 보증금 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 14,406,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,594,000원과 김성은 보증금 252,000,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 14,406,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당은 237,594,000원이지만, 이 미배당액을 매수인의 인수액과 동일시하면 안 됩니다. 특별매각조건을 반영한 매수인 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차가 내려가도 ‘인수형’으로 단순 계산하면 안 된다
시나리오상 매각가는 현재 271,000,000원, 1회 유찰 시 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원입니다. 김성은 보증금 252,000,000원보다 매각가가 낮아지는 회차에서는 일반적인 대항력 임차 경매라면 미배당 보증금 인수 문제가 커집니다.
하지만 이 사건은 일반적인 인수형과 다릅니다. 특별매각조건이 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하기 때문입니다. 따라서 특별매각조건이 그대로 적용되는 한 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 김성은의 미배당 보증금을 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동 주민센터 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2021.03.30입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·소로한면이며 토지면적은 174.2㎡, 공시지가는 6,852,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다. 2025.10.20~2026.12.31 지정분의 허가대상 용도는 아파트로 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원본을 확인하세요.
- 김성은 임차권. 보증금 252,000,000원, 전입 2022.05.26, 확정일자 2022.04.25, 배당요구 2024.06.03 내용을 원본과 대조하세요.
- 박삼 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 월 750,000원으로 조사됐습니다. 현장 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1의 민간임대주택등기 내용과 경매 후 처리 관계를 매각물건명세서·등기부 원문에서 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 271,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 입찰 전 오피스텔 실거래와 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당 추정치를 토대로 한 분석이므로 당해세·최우선변제·관리비 등은 최종 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 2.52억”보다 중요한 특별매각조건
이 물건은 표면만 보면 경계심이 필요한 사건입니다. 말소기준보다 앞선 김성은의 전입과 확정일자, 252,000,000원의 임차보증금, 주택임차권등기까지 존재하기 때문입니다. 일반 경매라면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는지를 가장 먼저 계산해야 합니다.
하지만 이 사건의 결론은 특별매각조건에서 달라집니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로, 김성은 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 현재 신건 기준 실질취득도 271,000,000원입니다.
다만 이것이 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없어 271,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 수 없고, 박삼의 보증금 미상·점유 문제와 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 결론적으로 주된 대항력 인수 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 가격과 현장 확인은 별도인 사건입니다.
* 특별매각조건상 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 반영한 실질 인수액.
