서울남부지방법원 2025타경14138. 강서구 염창동 더에스에스타운 5층 504호 오피스텔입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 5층 호실입니다. 현재 소유자는 이주현이며, 2022.06.17. 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 권리표만 보고 “보증금 454,000,000원을 전액 인수한다”고 결론 내리면 안 됩니다. 문하나의 주택임차권은 기준권리인 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 앞서 있고 통상적으로는 매수인 인수 구조지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 이를 뒤집습니다. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로 문하나 부분은 실질 0원입니다. 다만 별도 점유자인 엄종윤까지 이 조건의 적용대상으로 볼 근거는 없으므로, 그의 보증금 미상 위험은 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 665 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제5층 제504호 |
| 소유자 | 이주현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 454,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 4.54억 임차권은 특별조건이 핵심
등기부상 2022.03.04. 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 5,040,000,000원 근저당권이 있었지만 2022.06.13. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준권리는 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문하나 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.17. | 454,000,000원 | 有 | 미상 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
| 엄종윤 점유 부분 미상 | 2024.10.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
문하나 임차권에 관한 특별매각조건을 엄종윤에게 확대 적용할 근거는 없습니다. 따라서 문하나 454,000,000원은 실질 0원으로 제거하되, 엄종윤 관련 금액은 확인 전까지 별도 위험으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.70억은 최근 거래의 117.5%
더에스에스타운의 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026.06. 전용 36.08㎡, 10층이 400,000,000원에 거래됐습니다. 시세 비교 대상 면적 44.29㎡와 일치하지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있지만, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.08㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 400,000,000원 |
신건 최저가 470,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 400,000,000원의 117.5%입니다. 즉 제공된 최근 시세 기준으로는 70,000,000원 높습니다. 문하나 보증금 인수가 특별조건으로 해소된다고 해도, 이 물건을 “싸다”고 볼 가격 근거는 없습니다. 오히려 면적 불일치라는 비교 한계까지 감안해도 신건에서 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,100,000원 |
| 문하나 임차보증금 | 454,000,000원 | 0원 특별매각조건상 실질 인수 0원 |
| 주택도시보증공사 | 454,000,000원 | 454,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,900,000원 |
470,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 7,100,000원, 주택도시보증공사 454,000,000원, 소유자 잔여 8,900,000원으로 합계 470,000,000원입니다. 문하나 보증금은 통상 인수형이지만 특별매각조건으로 실질 인수 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 문하나 미배당은 매수인에게 넘기지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 문하나 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 470,000,000원 | 454,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 376,000,000원 | 369,936,000원 | 84,064,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 300,800,000원 | 295,788,800원 | 158,211,200원 | 0원 |
유찰로 신청채권자의 미배당액이 커져도 특별매각조건은 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는 구조입니다. 따라서 문하나 부분만 놓고 보면 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원입니다. 다만 엄종윤의 보증금은 미상이므로 이 표에 합산할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염동초등학교 서측 인근이며 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30미터 내외, 남동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 토지 공시지가는 6,981,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 더에스에스타운은 20세대이며 최근 12개월 거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰은 2.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 엄종윤 보증금 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 문하나 임차권에 대한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 시세 비교의 한계. 최근 거래는 36.08㎡이고 비교 기준 면적은 44.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 470,000,000원은 최근 거래 400,000,000원의 117.5%이므로 신건 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 이력 감안. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 신건 즉시 응찰보다 가격 변화를 확인할 근거가 있습니다.
맺으며 — “4.54억이 사라졌다고, 안전한 신건이 되는 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 문하나의 454,000,000원 임차보증금입니다. 등기와 전입만 보면 매수인 인수형이지만, 특별매각조건 때문에 문하나에 대해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 그렇다고 곧바로 안전형으로 올려 평가하기는 어렵습니다.
별도로 전입한 엄종윤은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능액이 미상이고, 신건 최저가 470,000,000원은 최근 12개월 실거래 400,000,000원의 117.5%입니다. 거래 표본도 1건이고 면적도 일치하지 않으며, 단지 경매 평균 유찰은 2.4회입니다. 결론은 주된 4.54억 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 권리 확정이 어렵고 신건 가격 메리트도 없다입니다.
