서울남부지방법원 2025타경14138. 서울 강서구 염창동 양천로 665에 위치한 더에스에스타운 504호 오피스텔입니다. 감정가 4억 7,000만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3억 80만원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 4억 5,400만원입니다.
등기부에서 눈여겨볼 부분은 두 가지입니다. 첫째, 문하나의 임차보증금 4억 5,400만원과 임차권등기가 존재하고, 둘째, 별도로 엄종윤의 전입신고 및 점유가 확인된다는 점입니다. 문하나의 임차권은 특별매각조건에 따른 매수인 상대 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 핵심입니다. 반면 엄종윤은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
또한 이 물건은 등기상 민간임대주택 등록이 확인됩니다. 따라서 단순히 보증금 문제만 해결하면 끝나는 물건이 아닙니다. 특별매각조건의 이행 여부, 미상 임차인, 민간임대주택 관련 의무, 실제 거래 비교 가능성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 665 |
| 물건종류 / 전용면적 | 집합건물(오피스텔) · 44.29㎡ · 10층 건물 중 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 준공 / 세대수 | 2022.02.11 · 20세대 |
| 소유자 | 이주현 (2022.06.17. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 300,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 454,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 임대관계 | 문하나 임차권등기 및 엄종윤 점유·전입 확인 · 임대관계 미상 |
| 민간임대주택 | 2022.06.17. 민간임대주택 등기 확인 |
① 권리 흐름 — 문하나의 인수는 조건부 해소, 엄종윤은 별도 확인
말소기준과 선순위 권리의 구분이 중요합니다. 2022년 3월 4일 설정된 고흥군수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액이 5,040,000,000원이지만, 2022년 6월 13일 등기상 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 유효한 근저당권이나 매수인 인수 채권으로 계산하면 안 됩니다.
제공된 권리판정상 기준일은 2025년 12월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 등기된 문하나의 주택임차권과 엄종윤의 전입·점유는 각각 별도로 검토해야 합니다. 특히 문하나의 임차권등기는 2024년 5월 2일 접수되었고, 임차보증금은 454,000,000원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 미상 임차인 1명 주의
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문하나 | 2022.06.17 / 2022.06.02 | 454,000,000원 | 有 | 없음* | 아님 | 2024.05.02 임차권등기 · 특별매각조건 이행 시 실질 인수 0원 |
| 엄종윤 | 2024.10.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 점유 부분 미상 · 보증금 및 임대차관계 확인 필요 |
* 문하나의 우선변제권은 배당자료상 없는 것으로 기재되어 있습니다. 등기부에는 2022.06.02 확정일자가 표시되어 있으므로 원본 임대차계약서와 확정일자 부여 내역을 함께 대조해야 합니다. 특별매각조건의 실질 인수 0원 판단은 해당 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 합니다.
임차인은 실제 2명입니다. 문하나의 보증금 454,000,000원은 등기부상 임차권과 연결되어 있고, 엄종윤은 보증금 자체가 미상입니다. 두 사람의 보증금을 임의로 합산하거나, 미상 보증금을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 동일 면적 거래가 아니다
더에스에스타운의 확인된 최근 거래는 2026년 6월 거래 1건입니다. 거래금액은 400,000,000원이며 전용면적은 36.08㎡입니다. 반면 경매 대상의 비교 기준 면적은 44.29㎡입니다. 대상과 거래의 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일 면적 시세로 간주하면 안 됩니다.
| 거래시기 | 거래면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.08㎡ | 10층 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.08㎡ | - | 400,000,000원 |
현재 최저매각가는 300,800,000원으로 최근 거래금액 400,000,000원의 75.2%입니다. 명목상 차이는 99,200,000원입니다. 다만 이 수치는 36.08㎡ 거래와 44.29㎡ 경매 대상의 단순 금액 비교입니다. 면적 차이를 보정한 가격이 아니므로 이를 근거로 확정적인 할인율이나 저평가를 주장할 수 없습니다.
감정가는 470,000,000원으로 최근 거래 400,000,000원보다 높습니다. 감정가 역시 거래면적이 다른 단일 표본과 비교한 참고치일 뿐입니다. 최근 거래가 1건뿐이므로 거래 표본이 충분하다고 보기 어렵고, 동일 면적의 추가 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당 및 매수인 인수 분석 (최저매각가 300,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 5,011,200원 | 매각가의 약 1.7% 추정 |
| 주택도시보증공사 | 454,000,000원 | 295,788,800원 | 신청채권자 배당 · 미배당 발생 |
| HUG 미배당 잔액 | 158,211,200원 | 0원 | 특별매각조건에 따른 매수인 상대 청구권 포기 대상 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | 잔여금 없음 |
매각대금 300,800,000원에서 집행비용 5,011,200원을 제외하면 주택도시보증공사에 295,788,800원이 배당되는 계산입니다. HUG 청구액 454,000,000원 중 158,211,200원은 배당되지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 관련 실제 배당은 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다.
| 매수인 인수 검토 대상 | 원래 보증금 | 실질 인수 판단 | 조건 및 위험 |
|---|---|---|---|
| 문하나 | 454,000,000원 | 0원* | HUG의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 |
| 엄종윤 | 미상 | 미확정 | 보증금·확정일자·임대차관계 확인 필요 |
위 도넛 차트는 최저매각가를 가정한 매각대금의 실제 배분 계산을 나타냅니다. 매수인 인수액은 배당금과 별개로 판단해야 합니다. 특히 HUG의 미배당액 158,211,200원과 문하나의 원래 임차보증금 454,000,000원을 매수인의 확정 부담액으로 다시 더하면 안 됩니다. 특별매각조건의 포기 및 말소 범위가 핵심이기 때문입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염동초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 5층입니다. 위생·급배수시설, 난방시설 및 승강기설비가 되어 있는 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 임대관계는 미상이며 실제 점유 현황과 임대차계약은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 준공업지역이며 토지면적은 406.9㎡, 지목은 대입니다. 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 6,981,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 적용 대상자 및 용도 범위도 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2022.06.17. 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하는 사항과 임대료 증액기준 등 관련 의무의 존속 여부 및 매각 후 처리 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모의 건물이며 단지 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 최근 확인 거래가 1건뿐이고 면적도 다르므로 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. HUG의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 범위, 매수인에 대한 효력, 임차권등기 말소 절차 및 조건 이행 주체를 매각물건명세서 원본과 관련 서류로 확인하세요. 단순히 인수 0원이라는 계산만 믿고 입찰하면 안 됩니다.
- 엄종윤 보증금 확인. 2024.10.31. 전입 및 점유 사실이 확인됩니다. 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 확정일자, 실제 점유 부분, 보증금과 차임을 확인해야 합니다. 확인 전까지 추가 인수 가능성을 배제하지 마세요.
- 문하나 임차권등기 말소 확인. 특별매각조건에 따라 매각 후 임차권등기가 실제 말소되는지, HUG의 포기 의사와 범위가 확정되는지 확인하세요. 원래 보증금 454,000,000원과 조건 이행에 따른 실질 인수 0원은 구분해서 관리해야 합니다.
- 채권 관계 대조. 신청채권자 HUG의 청구액 454,000,000원과 문하나 임차보증금 454,000,000원의 관계를 배당요구 및 관련 원본 서류에서 대조하세요. 두 금액을 별도 부담으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.06.17. 등록된 민간임대주택 관련 의무와 현재 등록 상태, 임대의무기간, 매각 이후 임대사업자 지위 및 관련 절차를 확인하세요.
- 실거래 비교. 현재 확인된 거래는 36.08㎡ 1건뿐입니다. 대상 44.29㎡와 동일 면적이 아니므로 동일 면적 또는 유사 면적·층의 추가 거래를 확인하고 응찰가를 결정하세요.
- 유찰 및 환금성. 현재 2회 유찰, 단지 평균 2.6회 유찰입니다. 소규모 20세대 건물의 매수 수요와 향후 매도 가능 가격을 함께 검토하세요.
- 현장 점유 확인. 문하나와 엄종윤의 실제 점유 상태, 점유 범위, 임대차관계 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장조사가 중요합니다.
- 토지이용 규제 확인. 준공업지역 및 각종 제한사항, 토지거래허가구역 적용 여부를 확인하고 오피스텔의 실제 이용 및 거래에 영향을 주는 규제가 있는지 검토하세요.
- 관리비·인도 비용. 관리비 체납액, 공용부분 체납 여부, 점유자 인도에 필요한 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 및 특별매각조건을 상호 대조하세요.
맺으며 — “4억 5,400만원이 해결돼도, 모든 권리가 해결된 것은 아니다”
이 물건은 일반적인 대항력 임차권 인수형 경매로만 접근하면 보증금 4억 5,400만원이 상당한 부담으로 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있다는 점은 중요한 차이입니다. 해당 조건이 실제 이행되면 문하나의 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 권리 위험이 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 엄종윤의 전입일은 기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 문하나의 특별매각조건이 이 임차인에게까지 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 이 부분을 확인하지 않은 상태에서 전체 인수액이 0원이라고 결론 내리는 것은 위험합니다.
가격 측면에서도 최저가는 최근 거래금액의 75.2%지만, 비교 대상 거래는 36.08㎡이고 경매 물건은 44.29㎡입니다. 최근 거래도 1건뿐이므로 저평가를 확정할 근거가 부족합니다. 20세대 규모와 평균 2.6회 유찰이라는 환금성 지표도 보수적으로 해석해야 합니다.
최종 판단은 C등급입니다. 문하나의 대규모 보증금 인수 위험을 특별매각조건으로 해소할 가능성은 긍정적입니다. 그러나 엄종윤의 미상 임차권, 민간임대주택 관련 의무, 동일 면적 시세 부족 및 낮은 환금성이 남아 있습니다. 특별매각조건 확인 전에는 안전한 물건으로 단정할 수 없으며, 미상 임차인 확인과 가격 검증이 끝난 뒤에야 입찰 여부를 결정해야 합니다.
