서울남부지방법원 2025타경14157. 강서구 화곡동 ‘나인스퀘어’ 9층 903호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이민희가 2022.03.07 매매를 원인으로 거래가액 337,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록등기가 들어갔습니다. 이후 김병찬 명의의 주택임차권등기가 2024.04.18 설정됐으며, 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 경매가 시작됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있으니 인수한다”가 아닙니다. 등기된 임차권의 임차보증금은 337,000,000원, 전입·점유개시는 2022.03.30, 확정일자는 2022.03.08입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조이고, 감정가 342,000,000원을 전부 매각대금으로 놓으면 집행비용 5,588,000원 후 임차인에게 336,412,000원이 배당돼 588,000원이 남습니다. 원칙대로라면 이 잔액은 대항력 때문에 매수인이 떠안을 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 계산상 588,000원의 인수액이 있더라도 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다. 이 확약·포기 조건은 해당 임차권에 관한 효과이며, 별도의 다른 임차인이나 미확인 권리가 있다면 자동으로 같은 효과가 확장되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제9층 제903호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제9층 제903호 · 사용승인일 2021.08.30 |
| 소유자 | 이민희 (2022.03.07 매매, 거래가액 337,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수형이지만 특별조건이 뒤집는다
등기 순서상 가장 중요한 권리는 김병찬의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.03.08, 확정일자 2022.03.08, 주민등록·점유개시일 2022.03.30이고, 보증금은 337,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.12.29이므로 임차권의 대항력 발생 시점이 경매개시보다 앞섭니다. 이 때문에 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 통상 매수인에게 승계될 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 337,000,000원 | 2022.03.30 / 2022.03.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 권리는 정리되지만 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 342,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액도 342,000,000원으로 봅니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가나 최저가가 주변 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아직 0회 유찰인 신건입니다. 권리상 핵심 인수액이 해소된다는 이유만으로 감정가 수준의 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 실제 응찰 판단에서는 같은 건물 또는 인근 화곡동 오피스텔의 최근 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 임차인 김병찬 보증금 | 337,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 보증금 중 588,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 계산상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 342,000,000원 | 588,000원 | 337,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 273,600,000원 | 68,030,400원 | 337,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,880,000원 | 121,984,320원 | 337,000,000원 |
통상적인 대항력 임차권 사건이라면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 겉으로 보이는 최저가만 낮아지고 실제 부담은 줄지 않는 구조가 됩니다. 이 사건에서도 계산상 인수액은 신건 588,000원에서 1회 유찰 시 68,030,400원, 2회 유찰 시 121,984,320원으로 증가합니다. 다만 특별매각조건이 그대로 적용되는 한 김병찬 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 903호입니다. 사용승인일은 2021.08.30입니다.
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다. 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김병찬의 을구 1번 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 법원 공고 조건을 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 342,000,000원이 주변 오피스텔 시세보다 유리하다는 근거는 이 자료만으로 확인되지 않으므로 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 현재 법적 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 등기 및 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 미납 관리비, 인도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이지만, 조건이 위험을 제거한다”
이 사건의 권리분석은 겉보기보다 한 단계 더 들어가야 합니다. 김병찬의 임차권은 보증금 337,000,000원, 전입·점유 2022.03.30, 확정일자 2022.03.08로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 강한 권리입니다. 감정가 매각 기준으로도 588,000원이 배당되지 않아 원칙상 매수인 승계가 발생합니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리 측면의 핵심 리스크는 크게 낮아집니다. 반면 현재는 신건 342,000,000원이고 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트까지 확인된 사건은 아닙니다. 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 주변 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
