서울남부지방법원 2025타경14157. 서울 강서구 화곡동 나인스퀘어 9층 903호, 오피스텔 경매입니다. 소유자 이민희 씨는 2022년 3월 7일 매매로 337,000,000원에 취득했고, 임차인 김병찬 씨는 같은 시기부터 전입·점유한 것으로 등기되어 있습니다. 임대차보증금 역시 337,000,000원입니다. 소유자의 취득가격과 임차보증금이 같다는 점도 눈에 띕니다.

임차인의 전입·점유일은 2022년 3월 30일이고 확정일자는 2022년 3월 8일입니다. 임차권등기는 2024년 4월 18일에 이루어졌습니다. 자료상 권리기준일인 2025년 12월 29일보다 앞서므로 선순위 임차권의 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 통상적인 권리분석이라면 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 일반적인 경매와 다른 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 문구가 실제 임차권자 김병찬 씨의 보증금 반환채권과 임차권등기까지 포괄하는지, 그리고 낙찰 후 실제 말소가 가능한지 확인하는 것이 입찰의 선결조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

권리의 핵심은 2024년 4월 18일 등기된 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 3월 8일, 전입신고와 점유개시일은 2022년 3월 30일입니다. 자료상 권리기준일인 2025년 12월 29일보다 모두 앞섭니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권을 인정하고 분석해야 합니다.

소유권보존 이후 2021년 10월 신탁등기가 이루어졌으나 2022년 3월 30일 신탁재산 귀속으로 말소되었습니다. 같은 날 이민희 씨 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 현재의 핵심 문제는 과거 신탁등기가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건입니다.

또한 2022년 3월 30일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 포함되어 있으므로, 낙찰 후 임대사업자 지위 및 관련 의무의 처리 여부도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제권 有

임차권등기 접수일은 2024년 4월 18일이며, 배당요구도 완료된 상태입니다. 임차인의 보증금 337,000,000원은 현재 최저가 218,880,000원을 크게 초과합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

* 특별매각조건 적용 전 일반 배당 산식상 부족액은 121,984,320원입니다. 위 0원은 특별매각조건의 유효한 적용과 이행을 전제로 한 인수액이며, 보증금 채권 자체의 산식상 부족액을 없었던 것으로 계산한 것은 아닙니다.

③ 실질취득액 분석 — 최저가가 내려가도 인수액은 커진다

이 사건을 최저매각가만으로 판단하면 안 되는 이유입니다. 보증금이 낙찰가보다 크면, 일반적인 배당 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되지 못하는 금액이 커집니다. 매수인이 이를 인수한다면 실질취득액은 낙찰가와 인수액의 합계로 계산해야 합니다.

일반적인 인수 구조라면 2회 유찰에서 4회 유찰로 최저가가 내려가도 실질취득액은 약 3.40억 수준으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.

반대로 특별매각조건이 유효하게 적용되면 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같아집니다. 이 차이가 무려 1억 원 이상이므로, 특별매각조건의 법적 효력과 실제 이행을 확인하지 않고 입찰가를 결정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 218,880,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용을 우선 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 215,015,680원입니다. 보증금 337,000,000원과의 차액은 121,984,320원입니다. 위 표는 특별매각조건을 반영하기 전의 일반적인 배당 산식입니다.

배당액은 집행비용을 매각가의 약 1.8%로 추정한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사 청구액은 권리의 귀속 및 승계관계를 확인하지 않은 채 단순 합산하여 총 채무액으로 판단하지 않아야 합니다.

⑤ 시세·입지·환금성 — 가격 메리트는 별도 검증

이 사건은 실거래 비교를 통한 시세 판단이 가능한 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 342,000,000원과 최저가 218,880,000원만 비교해 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

특히 특별매각조건이 적용되지 않는 경우에는 최저가가 아니라 실질취득액 340,864,320원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 이는 감정가와 거의 같은 수준입니다. 조건이 적용되는 경우에는 실질취득액이 218,880,000원으로 달라지지만, 이 역시 실제 주변 오피스텔 거래가격과 비교한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡초등학교 북측 인근입니다. 주변은 업무시설·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 2021년 8월 30일 사용승인되었습니다. 위생·급배수·난방·승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다. 토지 형상은 가로장방형, 지형은 평지입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 표기도 있어 해당 용도와 거래주체에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 임대 현황. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 임대관계는 미상입니다. 임차권등기상 주거 임대차가 확인되므로 실제 점유 및 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2022년 3월 30일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 의무의 존속·승계 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변 거래가격과 동일 유형 오피스텔 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 시세 대비 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기가 김병찬 씨의 337,000,000원 임차보증금 미배당액까지 포괄하는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 임차권등기 말소의무자와 말소 시점, 말소에 필요한 서류, 실제 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다. 말소가 단순한 예정사항인지 매수인이 확실히 보호받는 조건인지가 중요합니다.
• 인수금액 확정. 특별매각조건 이행 시 인수액 0원, 미적용 시 현재 회차 121,984,320원이라는 두 가지 시나리오를 구분해야 합니다. 어느 쪽이 확정되는지 모르는 상태에서 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 임차인 권리 확인. 전입일 2022.03.30., 확정일자 2022.03.08., 임차권등기 2024.04.18. 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 근저당권 확인. 등기상 근저당 1건의 접수일·채권최고액·말소 여부와 자료상 권리기준일을 등기사항전부증명서 원문으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대사업자 지위의 이전·말소 여부, 임대료 관련 의무를 관할 기관과 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 단정하지 말고 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 오피스텔의 동일 건물 및 인근 유사 물건 실거래를 확인하고, 특별매각조건이 이행되는 경우의 실질취득액과 이행되지 않는 경우의 실질취득액을 각각 비교해야 합니다.
• 규제 확인. 공항 관련 보호구역, 높이 제한, 토지거래허가구역 등 토지이용계획상의 규제가 실제 취득 및 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — 2.19억짜리 물건이 아니라, 조건이 가격을 결정하는 물건

서울남부지방법원 2025타경14157은 단순히 2회 유찰된 오피스텔이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 1명, 보증금 337,000,000원, 우선변제권, 임차권등기라는 권리관계가 얽혀 있습니다.

특별매각조건을 적용하지 않으면 현재 회차의 산식상 미배당액은 121,984,320원이고, 실질취득액은 340,864,320원입니다. 최저가가 2.19억이라는 이유로 싸다고 볼 수 없으며, 보증금 인수액을 포함하면 감정가에 근접하는 가격입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 해당 임차보증금 채권까지 유효하게 포괄하고 이행된다면 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 218,880,000원입니다.