서울남부지방법원 2025타경14161. 서울 강서구 화곡동 월정로20길 21의 10층 건물 중 9층 903호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.08.07 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점입니다. 이후 현대에프이씨 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차권자 곽나현은 2022.04.27 전입·점유했고 확정일자는 2022.04.12로, 말소기준인 2023.08.07보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 실제 신건 배당 가정에서도 보증금 289,000,000원 중 288,098,000원이 배당되고 902,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제9층 제903호 · 월정로20길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 중 9층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 강탁희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.01.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.08.07 주택도시보증공사 가압류입니다. 곽나현은 그보다 앞선 2022.04.27 전입·점유로 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자도 2022.04.12라 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2023.11.07에 이뤄졌지만, 그 전에 갖춘 대항요건이 핵심입니다.
반면 국진선은 2024.03.14 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 전입시점 자체가 후순위이므로 대항력은 없습니다. 따라서 특별매각조건이 곽나현에게 적용되는 전제에서, 현재 확인되는 두 점유관계 중 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽나현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.27 | 2022.04.12 | 289,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 없음 |
| 국진선 | 미상 | 2024.03.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 293,000,000원인 신건입니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “신건이라 저렴하다” 또는 “유찰되면 시세차익이 생긴다”는 표현은 사용할 수 없습니다.
권리 관점에서는 특별매각조건으로 주된 인수위험이 제거되지만, 가격 관점은 별도입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 234,400,000원, 2회 유찰 시 187,520,000원으로 내려가더라도 시세 대비 저평가 여부는 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 곽나현 보증금 | 289,000,000원 | 288,098,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 469,780,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 현대에프이씨 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 집행비용 4,902,000원과 곽나현 보증금 288,098,000원이 매각대금을 모두 소진합니다. 보증금의 룰상 부족분은 902,000원이지만 특별매각조건 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 9층 903호입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 소규모아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등이며, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 140.8㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 반드시 확인해야 합니다.
- 곽나현 임차권 확인. 전입 2022.04.27·확정일자 2022.04.12·보증금 289,000,000원·임차권등기 2023.11.07의 연계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 국진선 점유 확인. 2024.03.14 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 강서구 압류 확인. 2025.07.23 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리지만 실제 배당과 조세채권 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 293,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부로 인수 0원”
이 사건의 포인트는 명확합니다. 곽나현은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 289,000,000원입니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 실제 신건 배당표에서도 902,000원이 남습니다.
하지만 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원입니다. 국진선도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 권리는 조건 확인형 안전 구조로 볼 수 있습니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 293,000,000원인 신건이지만, 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장보다 유리하다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 특별매각조건 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 봐야 합니다.
