서울남부지방법원 2025타경14161. 서울 강서구 화곡동 938-3, 월정로20길 21에 소재한 오피스텔 제9층 제903호입니다. 감정가는 2억 9,300만원이며 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 8,752만원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG), 청구금액은 2억 8,900만원입니다.

등기상 핵심 기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 이 물건에는 기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 받은 곽나현의 임차보증금 2억 8,900만원이 존재합니다. 임차권등기 자체는 기준권리 뒤에 이루어졌지만, 임대차의 전입·확정일자가 기준권리보다 앞서므로 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 임차보증금 인수 위험을 제거할 수 없습니다.

다행히 매각물건명세서에는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건의 실제 적용 대상과 이행 여부가 이 물건의 가장 중요한 입찰 전 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 HUG 가압류

등기상 권리의 핵심은 2023년 8월 7일 접수된 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이를 기준으로 후순위 가압류·압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부상 주요 권리의 흐름은 다음과 같습니다.

• 2020.01.22 소유권보존. 소유자 강탁희 명의로 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
• 2020.01.22 신탁등기. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 이루어졌습니다.
• 2020.05.22 신탁말소. 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소되고 강탁희에게 소유권이 귀속되었습니다.
• 2023.08.07 기준 가압류. 주택도시보증공사 청구금액 469,780,500원. 기준권리로 판단합니다.
• 2023.11.07 임차권등기. 곽나현, 보증금 289,000,000원. 임대차의 전입·확정일자는 기준권리보다 앞섭니다.
• 2024.01.25 가압류. 주식회사 현대에프이씨 청구금액 85,000,000원. 매각으로 소멸합니다.
• 2025.07.23 압류. 강서구(서울특별시)의 압류로 매각으로 소멸합니다.
• 2025.12.30 강제경매개시결정. 주택도시보증공사 신청에 따른 경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

실제 임차인은 국진선과 곽나현 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되어 있지 않습니다. 특히 곽나현은 보증금 2억 8,900만원의 선순위 임차권자로, 배당요구까지 한 상태입니다.

특별매각조건의 적용 범위는 반드시 확인해야 합니다. 조건상 포기 주체는 주택도시보증공사이고 등기상 임차권자는 곽나현입니다. 따라서 매각물건명세서 원문, 특별매각조건의 효력 범위, 임차권등기 말소 대상 및 실제 말소 이행 여부를 대조해야 합니다. 조건이 해당 임차권에 적용되지 않거나 이행되지 않는다면 산식상 미배당액을 인수 위험으로 보수적으로 판단해야 합니다.

이 조건은 곽나현의 임차권 잔액에 한정하여 판단해야 합니다. 국진선은 별개의 점유자입니다. 전입일은 기준권리 이후인 2024년 3월 14일이므로 조사상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증금 및 점유관계 확인 없이 국진선의 권리관계까지 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 분석 — 최저가보다 중요한 것은 미배당액

현재 최저매각가는 감정가 293,000,000원의 64%인 187,520,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높기 때문에 인수 위험을 함께 계산해야 합니다.

위 실질취득액은 특별매각조건을 적용하지 않았을 때의 계산입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 부담으로 계산되는 잔액은 증가합니다. 따라서 낙찰가와 미배당액을 합산하면 약 2억 9,100만~2억 9,200만원으로 거의 일정합니다.

반대로 특별매각조건이 곽나현의 미배당 보증금 반환청구권에 적용되고 임차권등기 말소까지 이행된다면 계산은 달라집니다.

* 특별매각조건 적용 시 실질 인수액 0원. 조건 미적용 시 산식상 미배당액 104,905,280원(현재 회차 기준)이 발생하며, 이는 별도 확인이 필요한 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 3,425,280원을 제외하면 곽나현에게 184,094,720원이 배당됩니다. 보증금 289,000,000원과의 차액은 104,905,280원입니다. 나머지 가압류·경매 관련 채권은 이 배당 시나리오에서는 배당액이 없습니다.

채권자 청구금액 합계 843,780,500원, 채권자 배당액 합계 0원, 채권자 미배당액 843,780,500원으로 산정된 자료입니다. 임차인 배당은 별도 우선배당 항목으로 표시했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 9층입니다. 위생·급배수·소방·난방설비와 승강기 및 기계식 주차설비가 있습니다.
• 토지. 화곡동 938-3, 938-4 두 필지 일단의 토지로 면적은 140.8㎡입니다. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공항 관련 중요시설물보호지구 및 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도 및 아파트 용도에 관한 지정 내용이 기재되어 있습니다. 오피스텔 취득에 대한 구체적인 적용 여부는 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되어 있으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 가격·환금성. 부동산 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 시세를 산정할 수 없습니다. 감정가 대비 최저가가 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 곽나현의 임차보증금 잔액에 적용되는지 확인하세요. 조건상 포기 주체와 임차권등기 명의자의 관계를 명확히 해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 매수인에 대한 잔액 청구권 포기뿐 아니라 임차권등기 말소가 실제로 이루어지는 조건인지, 이행 시점과 절차까지 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 조건 적용 시 곽나현 관련 인수액은 0원*, 미적용 시 현재 회차 기준 104,905,280원입니다. 입찰가격은 이 두 가지 시나리오를 모두 계산한 뒤 결정하세요.
• 국진선 점유 확인. 전입일은 2024.03.14로 기준권리 이후지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유 현황, 명도 협의 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 조건이 적용되지 않는 경우 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 증가합니다. 현재 회차의 187,520,000원만으로 취득원가를 계산하지 마세요.
• 시세 확인. 동일 건물 및 인근 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 공실 및 매매 호가를 직접 확인하세요. 감정가 대비 64%라는 비율은 실제 시장가치를 보장하지 않습니다.
• 관리비·주차. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 기계식 주차설비의 이용 조건 및 유지관리 상태를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 일반상업지역, 공항 관련 보호·제한구역, 토지거래허가구역 등 기재된 제한사항의 실제 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 임차권등기 관련 서류를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “64% 최저가보다 특별매각조건이 먼저다”

서울남부지방법원 2025타경14161은 일반적인 2회 유찰 오피스텔과는 다른 구조입니다. 핵심은 보증금 2억 8,900만원의 선순위 임차인 곽나현입니다. 현재 최저가 1억 8,752만원을 기준으로 계산하면 배당 부족액은 104,905,280원이며, 특별매각조건이 적용되지 않는다면 낙찰가에 이 금액을 더한 실질취득액은 292,425,280원입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 곽나현의 임차권에 적용되고 실제 이행된다면 주된 인수 위험은 0원*으로 해소됩니다. 이 경우 현재 최저가 1억 8,752만원이 실질취득액의 출발점이 됩니다.

다만 국진선의 보증금 미상 점유 문제는 별개로 남아 있습니다. 또한 특별매각조건의 권리자와 임차권등기 명의자 사이의 적용 관계를 원본으로 확인하지 않은 채 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다. 실거래 자료도 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

결론은 조건부 입찰 검토입니다. 특별매각조건의 적용 범위와 이행이 명확히 확인되면 핵심 임차보증금 인수 위험이 제거될 수 있습니다. 반대로 그 조건이 불확실하다면 미배당액 104,905,280원을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 이 사건은 최저가보다 특별매각조건의 법적 효력과 별도 점유자의 확인이 먼저인 물건입니다.