서울남부지방법원 2025타경14173. 금천구 가산동 금강노블레스 101동 3층 302호, 대장상 용도가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 조상숙이고 2020.10.12 매매를 원인으로 2020.11.13 소유권을 취득했으며 거래가액은 260,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 김경도의 주택임차권입니다. 김경도는 2020.11.13 전입·점유를 시작했고 2020.11.17 확정일자를 받았으며, 보증금은 260,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.04.11 금천구 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 그보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로는 낙찰자에게 승계될 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다. 그러나 이번 사건은 일반적인 선순위 임차권 경매와 결정적으로 다른 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 13층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 조상숙 · 2020.10.12 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2025.04.11 금천구 압류입니다. 그보다 앞선 2022.11.30 김경도의 주택임차권등기는 매각만으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있고, 전입·점유일은 2020.11.13, 확정일자는 2020.11.17입니다. 반면 2025.10.29 양천구 압류, 2025.11.17 국세 압류, 2025.12.30 강제경매개시결정, 2026.06.10 금천구 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경도 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.13 | 2020.11.17 | 260,000,000원 | 2022.11.30 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
김경도는 보증기관이나 대위신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 매각가 271,000,000원 가정에서는 제공된 배당 계산상 보증금 260,000,000원이 전액 배당됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 김경도 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 6,406,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산 기준으로 신청채권자의 미배당액은 253,594,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가도 특별매각조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 271,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 216,800,000원 | 47,035,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 173,440,000원 | 89,788,160원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 임차권 사건이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당액을 매수인이 인수해 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건의 회차 계산도 같은 원리로 1회 유찰 시 47,035,200원, 2회 유찰 시 89,788,160원의 계산상 인수액을 보여줍니다. 그러나 이번 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있어 그 계산상 인수액을 그대로 매수인의 실질 부담으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대장상 용도는 오피스텔입니다. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지대에 위치합니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 3층 302호이며 외벽은 석재붙임마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며 동측으로 노폭 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 김경도의 전입·점유 2020.11.13, 확정일자 2020.11.17, 임차보증금 260,000,000원을 등기부와 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 271,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트를 가정하면 안 됩니다.
- 오피스텔 환금성. 대장상 용도가 오피스텔인 만큼 동일 건물·인근 오피스텔 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이번 매각은 조건이 다르다”
등기 순서만 보면 이 물건은 쉬운 사건이 아닙니다. 김경도의 전입·점유와 확정일자가 말소기준 2025.04.11보다 앞서고 보증금도 260,000,000원이라, 일반 매각이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 실제 회차 계산도 1회 유찰 시 47,035,200원, 2회 유찰 시 89,788,160원의 인수액을 표시합니다.
하지만 이 사건은 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 이행되는 한 김경도 임차권과 관련한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 권리상 핵심 위험은 이 조건으로 해소되는 구조지만, 시세 자료가 없으므로 감정가 271,000,000원의 가격 적정성에는 별도의 검증이 필요합니다. 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격 평가는 보류. 이 사건의 핵심입니다.
