서울남부지방법원 2025타경14177. 구로동 도무스캠프 5층 504호, 감정평가상 오피스텔(방·거실겸주방·욕실)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 대항력 있는 임차권을 정확히 읽는 데 있습니다. 박경은은 임대차계약일 2021.06.16, 주민등록 2021.08.12, 점유개시 2021.08.16, 확정일자 2021.06.16으로 보증금 285,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음으로 분류돼 있습니다.
배당 시뮬레이션만 보면 매각대금 270,000,000원에서 집행비용 4,580,000원을 제하고 박경은에게 265,420,000원이 배당되어 19,580,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 19,580,000원을 낙찰자가 떠안아 실질취득비용을 계산해야 합니다. 그러나 이 사건은 바로 그 부분에 특별매각조건이 붙었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제504호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 디지털로35길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 28.95㎡ · 방·거실겸주방·욕실 · 지하1층/지상9층 중 5층 |
| 소유자 | 정연선 · 2022.02.22 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2021.03.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원
제공된 말소기준권리는 2024.01.30 토스뱅크 주식회사 가압류 17,008,657원입니다. 박경은의 전입은 2021.08.12로 말소기준보다 앞서며, 임차권등기 자체도 2023.07.25에 이뤄져 대항력 있는 선순위 임차권으로 판정돼 있습니다. 반면 토스뱅크 가압류와 2025.12.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
등기부에는 2021.03.19 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건도 존재했지만, 2021.08.13 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.02.19 보전처분과 2024.03.06 회생절차개시 역시 회생절차폐지 후 말소 처리됐습니다. 또 2022.02.22에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.12 | 2021.06.16 | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0원 |
| 이철희 | 미상 | 2025.03.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
박경은은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당만 놓고 보면 19,580,000원이 부족하지만, 특별매각조건의 포기·말소 약정 때문에 그 부족분은 매수인이 실질적으로 부담하지 않습니다.
이철희는 2025.03.20 전입으로 제공된 말소기준일 2024.01.30보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 금액관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 특별매각조건은 박경은 관련 주된 인수위험을 해소하는 내용이며, 다른 점유관계의 사실확인까지 대신하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 93.8%지만, 비교표본의 질이 약하다
도무스캠프는 12세대, 사용승인일 2021.03.04인 소규모 오피스텔입니다. 제공된 실거래는 2022.01 한 건으로, 전용 22.39㎡ 4층이 288,000,000원에 거래됐습니다. 본건 전용은 28.95㎡이고 면적 일치 판정도 false이므로 동일면적 직접 비교가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 비교값 | 본건 28.95㎡ | 1건 | 288,000,000원 |
최저가이자 특별조건 반영 실질취득가인 270,000,000원은 제공된 비교거래 288,000,000원의 93.8%입니다. 숫자만 보면 비교거래보다 낮지만, 해당 거래는 2022.01의 단 1건이고 면적도 본건과 다릅니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 실질 인수 0원이라는 권리구조를 먼저 평가하고, 가격은 현 시점의 별도 시세 확인을 전제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 박경은 보증금 | 285,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 17,008,657원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박경은 보증금 미배당액은 19,580,000원입니다. 일반 원칙이라면 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수액 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로, 방·거실겸주방·욕실 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 서울영서초등학교 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·공장·공동주택이 함께 소재합니다.
- 교통. 인근에 구로디지털단지역(지하철 2호선)과 버스정류장이 있고, 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층, 사용승인일 2021.03.04. 전기·승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역·도시지역, 공시지가 4,022,000원/㎡, 지목 대, 부정형 평지이며 남측 세로(가) 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 오피스텔이며 제공된 실거래가 1건뿐이라 가격 탐색과 재매각 시 비교표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 박경은 임차권 말소 확인. 일반 룰상 미배당액은 19,580,000원이므로, 특별조건의 이행이 인수 0원의 핵심입니다.
- 이철희 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후로 대항력 없음 판정이지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계는 현장과 명세서로 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.22 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 제공된 실거래는 2022.01 한 건이고 면적도 불일치하므로, 270,000,000원이 현 시세 대비 실제로 유리한지 단독으로 판단하지 마세요.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 12세대이고 경매 평균 유찰 0.9회, 제공된 낙찰률 0.0%이므로 매각 후 회수 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 최저가 270,000,000원보다 보증금이 커서 위험해 보입니다. 실제 배당표에서도 19,580,000원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건이 그 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득은 최저가와 같은 270,000,000원으로 봐야 합니다.
다만 가격 쪽은 별개입니다. 288,000,000원의 비교거래보다 93.8%라는 수치는 있지만, 그 거래가 2022.01의 1건뿐이고 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 12세대 소규모 오피스텔이라는 환금성 특성까지 감안하면 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트와 환금성은 보수적으로 판단할 사건입니다.
