서울남부지방법원 2025타경14177. 서울 구로구 구로동의 도무스캠프 제5층 제504호, 오피스텔입니다. 감정가는 270,000,000원이지만 2회 유찰되며 최저매각가가 172,800,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 경매물건처럼 보입니다. 하지만 이 물건에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 적용 범위입니다.
등기부에는 박경은 명의의 임차보증금 285,000,000원이 기재되어 있습니다. 전입신고일은 2021.08.12, 확정일자는 2021.06.16이며, 임차권등기는 2023.07.25 접수되었습니다. 이는 말소기준권리로 제시된 2024.01.30 토스뱅크 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수를 검토해야 합니다.
그런데 매각물건명세서에 중요한 특별매각조건이 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건이 박경은의 임차권에 유효하게 적용되고 실제로 이행된다면, 원칙상 계산되는 인수액을 그대로 매수인의 최종 부담으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 디지털로35길 10 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 방·거실 겸 주방·욕실 |
| 비교 대상 면적 | 28.95㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2021.03.04 |
| 소유자 | 정연선 (2022.02.22 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 | 270,000,000원 |
| 최저매각가 | 172,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 말소기준권리 | 2024.01.30 토스뱅크 주식회사 가압류 · 17,008,657원 |
| 선순위 임차권 | 박경은 · 보증금 285,000,000원 · 특별매각조건 확인 필요 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.22 접수 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 특별매각조건
토스뱅크 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권은 2021.08.13 이미 말소되었습니다. 회생 관련 보전처분과 회생절차개시등기도 2024.11.08 말소된 상태입니다.
다만 박경은의 선순위 주택임차권은 후순위 권리와 동일하게 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 이 임차권에 대해서는 매각물건명세서의 특별매각조건이 매수인 부담을 해소하는 핵심 근거입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.85억과 미상 점유자
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 박경은 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.08.12 확정 2021.06.16 임차권등기 2023.07.25 |
285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계신고 아님 특별매각조건 적용 확인 |
| 이철희 점유 부분 미상 |
전입 2025.03.20 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능성·미상 확인 우선변제 미상 승계신고 아님 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 신청채권 285,000,000원을 박경은의 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이철희는 점유 및 임대차관계가 확인되지 않은 별도 조사 대상입니다.
박경은은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖추었으며, 임차권등기와 배당요구 사실도 확인됩니다.
최저매각가 172,800,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 3,219,200원을 제외하고 박경은에게 169,580,800원이 배당됩니다. 보증금 285,000,000원 중 115,419,200원이 부족합니다.
일반적인 선순위 임차권 구조:
낙찰가 172,800,000원 + 원칙상 인수 115,419,200원
= 실질취득 부담 288,219,200원입니다.
집행비용 추정분이 포함된 구조여서 총액이 보증금 285,000,000원에 근접합니다.
이 사건의 특별매각조건:
주택도시공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고
임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다.
해당 포기·말소가 박경은의 보증금 반환채권에 유효하게 적용되고 이행된다면,
박경은 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 판단할 수 있습니다.
위 115,419,200원은 특별매각조건을 반영하기 전의 원칙상 계산액입니다. 실제 인수 면제의 범위와 효력은 매각물건명세서 원본 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
그러나 보증금·확정일자·점유 부분과 실제 임대차관계가 미상입니다. 따라서 대항력이 있다고 확정해서도, 모든 점유 위험이 해소되었다고 단정해서도 안 됩니다.
박경은 관련 특별매각조건이 이철희의 권리까지 포괄하는 것은 아닙니다. 이철희의 독립된 임대차관계·점유권원과 추가 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 유찰돼도 보증금 부담은 사라지지 않는다
선순위 임차권의 가장 중요한 특성은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가할 수 있다는 점입니다. 특별매각조건이 없다면 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 원칙상 인수액 | 매수인 부담 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) 감정가 64% |
172,800,000원 | 115,419,200원 | 특별매각조건 이행 시 박경은 관련 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% |
138,240,000원 | 149,495,360원 | 매각가 하락만큼 원칙상 미배당 부담 증가 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
110,592,000원 | 176,756,288원 | 원칙상 총부담은 보증금 수준에 근접 |
반면 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행된 경우 박경은 관련 실질 인수를 0원으로 보고, 현재 회차에서는 매각가 172,800,000원을 중심으로 취득비용을 검토할 수 있습니다.
단, 세금·집행 외 취득비용·명도비용 및 이철희 관련 미확인 부담은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 60%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
도무스캠프의 실거래 참고가격은 288,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 172,800,000원으로 실거래 참고가격의 60.0%에 해당합니다.
그러나 이 가격 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 확인된 거래는 2022.01 거래 1건이며, 거래 면적은 22.39㎡입니다. 분석 대상의 비교 면적인 28.95㎡와 일치하지 않습니다. 또한 매각기일인 2026.11.11과 거래 시점 사이에 상당한 간격이 있습니다.
| 비교 항목 | 시점 / 면적 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 대상 오피스텔 | 270,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 2026.11.11 | 172,800,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 도무스캠프 실거래 | 2022.01 · 22.39㎡ · 4층 | 288,000,000원 | 과거 거래 1건 · 대상과 면적 불일치 |
| 소유자 취득 거래가 | 2022.02.22 | 295,000,000원 | 현재 시세를 직접 증명하지 않음 |
특별매각조건이 적용되지 않는 경우 원칙상 실질취득 부담은 288,219,200원으로 실거래 참고가격 288,000,000원 수준입니다. 따라서 조건 미적용 상황에서는 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
특별매각조건이 이행되면 취득부담은 크게 달라지지만, 그 경우에도 현재 면적에 맞는 최신 실거래나 주변 유사 오피스텔 거래로 시세를 다시 검증해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 박경은 보증금 | 285,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 17,008,657원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 박경은 보증금은 별도로 중복 인수하는 금액이 아닙니다. 예상배당에서 미지급되는 채권과 매수인이 실제로 인수하는 채무는 구분해야 합니다.
이 금액은 특별매각조건을 반영하기 전의 원칙상 인수 계산액입니다. 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다면 박경은 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반대로 조건의 적용이나 이행에 문제가 있다면 원칙상 인수 위험을 다시 검토해야 합니다. 확약 범위 밖에 있는 이철희의 점유 관련 위험도 별도로 남습니다.
권리분석의 핵심은 특별매각조건의 정확한 적용 대상, 반환청구권 포기 효력, 임차권등기 말소 이행을 확인하는 것입니다.
또한 이철희의 점유 부분과 임대차관계가 미상입니다. 주된 인수 부담이 특별매각조건으로 해소되더라도 별도 점유 위험 및 환금성 불확실성을 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 서울영서초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 공장 및 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역과 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.03.04 사용승인된 철근콘크리트구조 오피스텔입니다. 전기·승강기·도시가스 개별난방·급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지 및 도로. 준공업지역의 부정형 토지이며, 남측 포장도로에 접합니다. 개별공시지가는 4,022,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 사항도 있으나 대상 용도와 지정기간이 구분되어 있으므로 본 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 도무스캠프는 12세대 규모이며 확인된 비교 실거래가 1건입니다. 동일 조건 거래 표본이 부족해 매도 가능가격과 거래 소요기간을 안정적으로 판단하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회이며, 본 사건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 반복 유찰 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 박경은의 권리에 어떤 범위로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 조건의 이행 및 말소 절차 확인. 특별매각조건이 명시되었다는 사실뿐 아니라 매각 후 실제 임차권등기 말소 절차와 반환청구권 포기의 효력을 확인해야 합니다.
- 이철희의 점유관계 확인. 전입신고일은 2025.03.20이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 독립된 임대차관계와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권의 중복계산 주의. 신청채권액 285,000,000원을 박경은의 보증금 285,000,000원과 무조건 합산해 매수인 인수액으로 계산하지 않아야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 2022.01 거래 1건만으로 현재 시장가격을 확정할 수 없습니다. 대상 면적과 유사한 오피스텔의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 임대주택 등록사항 확인. 2022.02.22 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 상태와 매각 이후 적용되는 의무의 유무를 관계기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도비용. 점유자 확인과 함께 체납 관리비, 공용부분 승계 가능 금액, 인도 절차 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우와 그렇지 않은 경우의 총부담을 구분해야 합니다. 단순한 감정가 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 특별매각조건이 먼저다”
서울남부지방법원 2025타경14177 도무스캠프 504호는 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 선순위 보증금이 285,000,000원에 달해 일반적인 권리구조라면 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
이 사건의 중요한 차이는 주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 그 조건이 박경은의 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 원칙상 인수액 115,419,200원은 매수인의 실질 부담에서 제외할 수 있습니다.
그렇더라도 이철희의 미확인 점유관계는 별도 위험으로 남습니다. 시세 측면에서도 2022년의 면적 불일치 거래 1건만으로 172,800,000원이 현재 시장가격보다 충분히 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 12세대 규모의 소규모 오피스텔이라는 환금성 제약도 고려해야 합니다.
결론적으로, 특별매각조건의 이행이 확인되면 검토할 여지가 있지만 현재로서는 조건부·보수적 접근이 필요한 물건입니다. 입찰 여부는 임차권 인수 면제의 효력, 이철희의 점유관계, 그리고 대상 면적에 맞는 최신 시세를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
