서울남부지방법원 2025타경14181. 서울 구로구 천왕동 더메종277 제5층 제504호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가 2억 6,600만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 7,024만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락이지만, 이 사건은 일반적인 유찰형 경매와 다릅니다.

핵심은 임차보증금 2억 5,500만원과 특수매각조건입니다. 허윤지는 2021년 6월 전입하고 확정일자를 갖춘 뒤 2023년 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매수인 인수 위험이 발생합니다. 현재 최저가에서 배당을 계산하면 보증금 중 87,943,360원이 미배당됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 특수조건은 허윤지 관련 인수 위험을 크게 바꾸는 핵심 요소입니다. 다만 이 조건은 별도 점유자인 김영문에게 자동으로 확대되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특수매각조건

이 사건의 핵심 권리는 을구 1번 허윤지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 5월 25일, 전입일과 점유개시일은 2021년 6월 11일, 확정일자는 2021년 5월 26일이며, 2023년 7월 27일 임차권등기가 접수되었습니다. 보증금은 255,000,000원입니다.

제공된 권리분석 기준일인 2025년 12월 30일 강제경매개시결정보다 임차권이 앞서므로, 일반적인 권리 순서만 적용하면 임차권의 매수인 인수 문제가 발생합니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특수매각조건이 붙어 있다는 점이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다

허윤지. 전입과 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서며 임차권등기도 완료되어 있습니다. 보증금 2억 5,500만원에 대한 우선변제권을 행사할 수 있고, 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 배당표상 부족액은 87,943,360원이지만 특수매각조건의 적용과 이행 여부가 매수인 인수 판단의 핵심입니다.

김영문. 2025년 8월 27일 전입한 점유자입니다. 전입일은 경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정되었다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 보증금이 얼마인지, 실제 점유 범위가 어디인지, 임대차관계가 존재하는지에 따라 추가 인수액이 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 및 회차별 인수 시나리오

현재 최저매각가 170,240,000원을 기준으로 한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 허윤지의 임차보증금에 배당하는 구조입니다.

신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 사건상 신청채권 청구액으로 별도 표시한 것입니다. 허윤지의 임차보증금과 이를 별개의 실제 임차보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 허윤지와 김영문 2명입니다.

회차별 배당 부족액 변화

여기서 중요한 것은 최저가가 떨어진다고 해서 선순위 임차인의 보증금 부담도 함께 줄어드는 것은 아니라는 점입니다. 특수매각조건을 적용하기 전의 계산에서는 최저가가 낮아질수록 배당 부족액이 커집니다. 결과적으로 최저가와 미배당액을 합한 총액은 보증금 2억 5,500만원에 집행비용 추정액을 더한 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 천왕초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트와 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 천왕역이 소재합니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물의 제5층 제504호입니다. 사용승인일은 2020년 1월 20일이며, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 제1종 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 438.3㎡, 공시지가는 4,179,000원/㎡입니다. 남동측 약 30m, 북동측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 지정기간과 대상은 입찰 시점의 유효 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 임대관계와 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특수매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 허윤지의 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요. 단순한 배당 부족액과 실제 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
• 조건 이행 확인. 매각물건명세서에 기재된 조건이 실제 매각절차와 낙찰 이후에도 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다. 임차권등기 말소의 주체·절차·시점도 구체적으로 점검하세요.
• 김영문 임대차 조사. 전입일은 2025.08.27로 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 확정일자, 임대차 종료 여부를 확인하기 전에는 인수 위험을 확정하면 안 됩니다.
• 등기부 원본 대조. 허윤지 임차권등기와 2025.12.30 강제경매개시결정의 선후관계를 확인하세요. 등기 요약에 집계된 근저당권 내역도 을구 원문과 대조해 권리관계 및 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.06.11 민간임대주택 등록 내역이 있으므로 임대사업자 등록과 관련한 의무 및 현재 적용되는 법적 제한을 확인하세요.
• 기계식 주차장. 건물에 기계식 주차설비가 있으므로 이용 가능 여부, 관리상태 및 유지관리 관련 비용을 확인하세요.
• 토지거래허가 및 규제. 토지거래허가구역의 대상과 지정기간, 교육환경보호구역 등 각종 제한사항을 입찰 시점 기준으로 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·점유·명도. 관리비 체납액과 실제 점유자를 확인하고, 허윤지 임차권 말소 조건과 별개로 김영문에 대한 명도 가능성 및 비용을 검토하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용과 우선변제액은 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 특수매각조건과 미상 임차인이 중요하다”

이 물건은 감정가 2억 6,600만원에서 2회 유찰되어 최저가 1억 7,024만원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 허윤지의 보증금이 2억 5,500만원이기 때문에 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특수매각조건이 없다면 현재 최저가와 배당 부족액을 합친 실질취득액은 258,183,360원 수준입니다.

다행히 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특수매각조건이 있어 허윤지 관련 인수 위험은 상당 부분 해소될 수 있습니다. 하지만 이 조건이 모든 임차인에게 적용되는 것은 아닙니다. 전입일이 확인되는 김영문은 보증금이 미상이고 대항력 가능성도 남아 있어 별도의 권리분석이 필요합니다.

따라서 이 물건은 특수매각조건을 정확히 이해하고 김영문의 임대차관계까지 확인해야 입찰을 검토할 수 있는 물건입니다. 허윤지 관련 인수액을 0원으로 볼 수 있다는 사실만으로 전체 권리가 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

결론: 가격은 내려왔지만 권리 확인은 끝나지 않았습니다. 특수매각조건의 적용과 이행, 김영문의 보증금 및 대항력 확인이 선행되지 않는다면 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 허윤지 임차권에 적용되고 실제 이행되는 경우를 전제로 한 판단입니다. 배당표상 미배당액 87,943,360원은 특수매각조건 적용 전 계산액이며, 별도 점유자 김영문에게 이 조건이 적용되는 것은 아닙니다.