서울남부지방법원 2025타경14181. 서울 구로구 천왕동 더메종277 제5층 제504호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 방옥미이고, 2021.06.11. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 255,000,000원입니다. 이 사건은 근저당이 말소기준이 되는 전형적 구조가 아니라, 2025.12.30. 강제경매개시결정이 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 그보다 앞선 2023.07.27. 허윤지의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수형에 해당하지만, 이번 매각에는 이를 정리하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
문제는 확약 밖에 있습니다. 현황조사·매각물건명세서에 김영문이 등장하고 전입일은 2025.08.27.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 및 실제 점유·임대차관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상9층 · 제5층 제504호 · 사용승인일 2020.01.20 |
| 소유자 | 방옥미 · 2021.06.11. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 허윤지는 임대차계약일 2021.05.25., 확정일자 2021.05.26., 주민등록·점유개시 2021.06.11., 임차보증금 255,000,000원으로 등기돼 있습니다. 말소기준권리인 2025.12.30. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 선순위입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영문 | 미상 | 2025.08.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허윤지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.11 | 2021.05.26 | 255,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
허윤지는 배당요구가 확인돼 있고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 김영문은 전입만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 2명으로 보되, 두 사람을 하나의 보증금으로 합산하거나 허윤지의 특별매각조건을 김영문에게 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 허윤지 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 6,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 255,000,000원 중 6,476,000원이 배당되고 248,524,000원이 미배당으로 남습니다. 현재 회차의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 김영문의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 | 허윤지 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,000,000원 | 6,476,000원 | 248,524,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,800,000원 | 0원 | 255,000,000원 | 45,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,240,000원 | 0원 | 255,000,000원 | 87,943,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천왕초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 천왕역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하2층/지상9층 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 4,179,000원/㎡, 토지면적 438.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영문 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금·실제 점유·임대차계약 내용을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·조건을 매각물건명세서 원문으로 다시 확인하세요.
- 허윤지 임차권 말소 확인. 특별매각조건 이행으로 을구 1번 임차권등기가 실제 말소되는 절차를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 7-1 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 관련 의무 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 266,000,000원이지만 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구 종기와 채권신고 내용을 확인하세요.
맺으며 — 확약은 강력하지만, 확약 밖 위험까지 없애주진 않는다
이 사건의 가장 큰 특징은 255,000,000원 선순위 임차권이 존재하면서도 특별매각조건으로 그 미배당 잔액을 매수인이 부담하지 않도록 정리돼 있다는 점입니다. 일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 유찰될수록 낙찰가 대신 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있지만, 허윤지 부분은 그 구조에서 벗어납니다.
그러나 결론을 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 김영문이 별도로 확인되고, 전입일은 말소기준권리보다 앞서며 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 이 사건은 허윤지 관련 위험은 해소, 김영문 관련 위험은 미확정인 구조입니다. 최근 실거래 비교도 별도로 확인해야 하므로, 현재 단계의 결론은 권리 일부 해소·미상 임차인 확인 전 보류가 맞습니다.
