서울남부지방법원 2025타경14185. 서울 강서구 방화동 제이스빌 3층 303호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 소유자 김순연이 2022년 6월 14일 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 취득했고, 임차인 고근영은 2022년 7월 5일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024년 5월 14일 강서구 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.

통상적인 경매라면 여기서 끝이 아닙니다. 고근영의 임차보증금은 329,000,000원이고 현재 최저매각가는 327,000,000원입니다. 집행비용 5,378,000원을 먼저 공제한 배당표에서는 임차인에게 321,622,000원이 배당되고 7,378,000원이 남습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 다만 이번에는 매각물건명세서에 별도의 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건으로 인수 차단

말소기준권리는 2024.05.14 강서구 압류입니다. 이후 2024.05.29 등기된 고근영의 주택임차권, 2025.05.15 국 압류, 2025.12.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기가 말소기준 뒤에 있다는 사실만으로 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 고근영의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.07.05로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음으로 판단됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

고근영은 임차권등기부상 임대차계약일자 2022.05.31, 확정일자 2022.06.02, 전입·점유개시 2022.07.05이며 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 329,000,000원입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다. 원칙적으로는 배당으로 전액 회수하지 못한 부분이 매수인에게 남을 수 있지만, 이번 매각에서는 특별매각조건이 그 승계위험을 제거합니다.

③ 시세 비교 — 327,000,000원이 싸다고 단정하기 어렵다

제이스빌의 참고 실거래는 2024.01, 329,000,000원 1건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 전체 평균도 모두 329,000,000원이며, 현재 최저매각가 327,000,000원은 그 금액의 99.4%입니다.

하지만 중요한 한계가 있습니다. 본건 대상 전용면적은 26.36㎡인데 확인된 실거래는 19.31㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 건수도 1건뿐입니다. 따라서 99.4%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가하는 것은 무리입니다. 권리상 인수위험은 특별매각조건으로 정리되지만, 가격 판단에는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)

배당계산상 고근영 보증금의 미배당액은 7,378,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 다세대주택 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실 및 주방, 화장실 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상6층 건물의 제3층 제303호이며 사용승인일은 2022.03.02입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·주차·승강기·무인택배함 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 가로장방형 평지이며 제2종일반주거지역, 공시지가 3,059,000원/㎡입니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 전제로 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 고근영 임차권등기는 2024.05.29 설정되어 있습니다. 낙찰 후 실제 말소 진행 조건과 서류를 원본에서 대조해야 합니다.
• 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2022.07.05로 말소기준 2024.05.14보다 빠릅니다. 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 승계가 발생하는 유형입니다.
• 가격 비교 주의. 참고 실거래 329,000,000원은 전용 19.31㎡로 본건 26.36㎡와 면적이 다릅니다. 99.4%만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.07.05 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 강서구 및 국 압류가 존재했던 만큼 당해세와 체납액, 공용부분 관리비 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 매각은 예외”

이 물건을 등기 순서만 보고 보면 대항력 임차인의 보증금 329,000,000원이 최저가 327,000,000원보다 커서 주의해야 할 사건입니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 7,378,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 고근영 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.

따라서 권리의 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소됩니다. 남는 문제는 가격입니다. 최저가 327,000,000원은 참고 거래 329,000,000원의 99.4%이지만 해당 거래는 전용 19.31㎡, 본건은 26.36㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증. 신건에서 서둘러 가격 메리트를 인정하기보다 특별매각조건의 이행 가능성과 본건 면적에 맞는 현장 시세를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.

* 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 배당계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 7,378,000원입니다.