서울중앙지방법원 2025타경102944. 신림역 북서측 인근에 있는 태양오피스텔 8층 802호로, 감정평가상 실제 이용은 다세대주택입니다. 전용면적은 10.59㎡이고 철근콘크리트 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 8층에 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 193,000,000원에서 8회 유찰된 123,520,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 2.29억”이 아닙니다. 정정훈은 2021.08.20 전입, 2021.07.23 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 등기돼 있고 보증금은 229,000,000원입니다. 말소기준인 2023.01.27 압류보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다. 현재 회차 배당표 기준 그 룰상 인수액은 108,009,280원입니다.
하지만 주택도시보증공사로부터 2026.06.19. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약이 제출됐습니다. 따라서 정정훈 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 정정훈 건에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용중 |
| 전용 / 층 | 10.59㎡ · 지하1층 지상8층 중 8층 802호 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.08.05 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 123,520,000원 (8회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.27 국 압류입니다. 이후의 정정훈 임차권등기, 2024.04.15 압류, 2025.05.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 정정훈의 임차권 자체는 전입일이 말소기준보다 앞서 원래 대항력이 있는 구조이므로, 단순한 “등기 소멸”만으로 인수 위험이 없어지는 사건은 아닙니다. 이 부분을 해소하는 근거가 바로 2026.06.19 확약입니다.
| 임차인·점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정훈 | 2021.08.20 | 2021.07.23 | 229,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 0원 · 확약 |
| CHAN MAN YEE | 2024.12.20 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
② 가격 비교 — 싸 보이지만 거래시점이 오래됐다
태양오피스텔은 29세대이고, 비교 대상 면적은 10.59㎡입니다. 제공된 비교 거래 6건의 평균은 221,666,666원, 최저 215,000,000원, 최고 229,000,000원입니다. 현재 최저매각가 123,520,000원은 이 비교 평균의 55.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 11.5㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 6 | 226,000,000원 |
| 2021.08 | 11.5㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 10.59㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 221,666,666원 |
수치만 보면 현재 최저가는 비교 거래보다 크게 낮습니다. 다만 최신 비교거래가 2022.02이고 매각기일은 2026.10.13입니다. 따라서 55.7%라는 비율만으로 현재 시세 대비 할인폭을 그대로 확정하기보다, 실제 응찰 전에는 최신 거래·매물 수준을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,529,280원 |
| 1. 임차인 정정훈 보증금 · 우선변제 | 229,000,000원 | 120,990,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 정정훈 보증금 미배당분은 108,009,280원이고 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.19 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정 기준입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 64% | 123,520,000원 | 108,009,280원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 51% | 98,816,000원 | 132,362,688원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 41% | 79,052,800원 | 151,770,150원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 신림역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 지하1층·지상8층, 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 29세대, 전용 10.59㎡의 소형 물건이고 경매 평균 유찰 횟수는 8.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 정정훈 임차권에 정확히 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 별도 점유자 확인. CHAN MAN YEE는 2024.12.20 전입으로 대항력이 없는 것으로 표시돼 있으나 보증금은 미상입니다. 현 점유 상태와 계약관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서·등기원문에서 현재 효력과 처리 내용을 확인하세요.
- 최신 시세 재점검. 비교표의 최신 거래는 2022.02입니다. 현재 최저가가 비교 평균의 55.7%라는 수치만으로 2026년 현재의 할인폭을 확정하지 마세요.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰, 단지 경매 평균도 8.9회입니다. 소형 면적의 임대·매매 수요와 실제 매도기간을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 보증금 108,009,280원은 확약 전 룰상 수치이고, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 결론을 바꾼다”
이 사건은 등기만 보면 보증금 229,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 123,520,000원에 더해 큰 인수액을 떠안을 수 있는 전형적인 위험형처럼 보입니다. 실제 배당표도 확약을 반영하지 않으면 108,009,280원의 인수를 계산합니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.06.19 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 정정훈 건의 실질 인수는 0원입니다. 현재 실질취득 기준은 최저매각가 123,520,000원이며 비교 거래 평균 221,666,666원의 55.7% 수준입니다.
다만 가격이 낮아진 이유를 권리 해소만으로 설명해서는 안 됩니다. 이미 8회 유찰됐고, 전용 10.59㎡의 소형 물건이며 비교표의 최신 거래도 2022.02입니다. 결국 이 물건은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 반복 유찰과 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”입니다.
