서울중앙지방법원 2025타경102944. 신림역 북서측 인근 태양오피스텔 8층 802호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 10.59㎡이고, 철근콘크리트 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 8층에 위치합니다. 현재 소유자는 김택현이며 2021.08.05. 매매를 원인으로 2021.08.20. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 229,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2023.01.27. 포천세무서장 압류를 말소기준으로 볼 때, 정정훈의 전입 2021.08.20.과 확정일자 2021.07.23.이 그보다 앞선다는 점입니다. 정정훈은 임차보증금 229,000,000원, 전유부분 전부, 배당요구가 확인되고 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 다만 이번 사건은 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 대항력을 포기하고 미배당이 발생해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 정정훈에 관한 매수인 승계금액은 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층 802호 · 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 10.59㎡ · 지하1층 지상8층 중 8층 802호 |
| 소유자 | 김택현 (2021.08.05. 매매 · 2021.08.20. 소유권이전 · 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 154,400,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2023.01.27. 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 포천세무서장 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약서가 승계를 끊었다
정정훈의 임차권등기는 2023.08.31. 접수됐지만, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.08.20., 확정일자는 2021.07.23.입니다. 말소기준 압류 2023.01.27.보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 154,400,000원으로 배당을 계산하면 집행비용을 제외한 151,438,400원이 보증금에 배당되고 77,561,600원이 부족합니다.
확약은 정정훈에게만 적용됩니다. 현황조사에는 CHAN MAN YEE가 2024.12.20. 전입한 것으로 나타나지만, 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없고 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 정정훈 확약과 별개로 이 점유자의 실제 점유관계와 보증금·명도 상태는 입찰 전에 따로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정정훈 | 2021.08.20 / 2021.07.23 | 229,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| CHAN MAN YEE | 2024.12.20 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
* 정정훈은 현재 최저가 기준 산식상 미배당액 77,561,600원이 발생하지만, 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 과거 거래보다 낮다
태양오피스텔은 29세대, 2021.01.28. 사용승인된 건물이며, 제공된 실거래 표본은 2021.07부터 2022.02까지 6건입니다. 전용 10.59㎡와 11.5㎡ 거래가 포함돼 있고, 전체 평균과 최근12개월 평균은 모두 221,666,666원, 최신 거래는 2022.02의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 11.5㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 6 | 226,000,000원 |
| 2021.08 | 11.5㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 10.59㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 221,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득 154,400,000원은 이 실거래 표본의 최근12개월 평균 221,666,666원의 69.7%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본의 마지막 시점이 2022.02이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시세 대비 ‘확실히 싸다’고 단정하는 것은 곤란합니다. 특히 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수가 8.4회라는 점은 가격뿐 아니라 실제 매수수요와 환금성을 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,961,600원 |
| 1. 임차인 정정훈 보증금 · 우선변제 | 229,000,000원 | 151,438,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 정정훈 보증금의 부족분은 77,561,600원입니다. 다만 2026.06.19. 확약에 의해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림역 북서측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 신림역과 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 8층 802호. 기본 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 379.8㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 29세대, 전용 10.59㎡의 소형 상품이고 해당 건물 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.4회입니다. 가격 할인과 별개로 실제 수요층과 재매각 난도를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의 문구가 본건 802호와 정정훈 보증금 229,000,000원에 정확히 대응하는지 원본으로 재확인하세요.
- CHAN MAN YEE 점유 확인. 전입일은 2024.12.20.으로 말소기준 이후지만 보증금과 실제 점유 상태가 확인되지 않습니다. 인도 시점과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.25. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등기 처리 상태를 매각물건명세서와 등기 원본으로 대조하세요.
- 시세 최신성 확인. 실거래 표본은 2021.07~2022.02입니다. 실질취득 154,400,000원이 표본 평균의 69.7%라는 사실만으로 2026년 현재 저가 매수라고 단정하지 말고 최신 현장 매물·거래를 대조해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 본건은 7회 유찰, 건물 경매물건 평균은 8.4회입니다. 권리 이슈가 해소됐더라도 소형 면적·수요층·명도·상품성 등 반복 유찰 원인을 별도로 점검하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 유찰의 이유까지 사라진 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 정정훈은 원래 대항력 있는 선순위 임차권자이고, 현재 최저가 기준 배당 부족분도 77,561,600원이나 됩니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다. 하지만 이번에는 2026.06.19. 확약서가 있어 정정훈에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되고, 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 154,400,000원으로 보는 것이 맞습니다.
가격만 놓고 보면 이 금액은 제공된 최근12개월 평균 221,666,666원의 69.7%이고 최신 거래 215,000,000원보다 낮습니다. 그러나 그 거래의 마지막 시점은 2022.02이고, 본건은 이미 7회 유찰됐으며 같은 건물 경매의 평균 유찰 횟수도 8.4회입니다. 결론은 “주된 권리인수는 해소됐지만, 가격 메리트는 최신 시세와 환금성 확인 뒤 판단”입니다. 확약 밖 점유자인 CHAN MAN YEE와 민간임대주택등기 처리까지 원본에서 확인해야 비로소 입찰 판단이 완성됩니다.
