50,593,792원
서울중앙지방법원 2025타경102944. 관악구 신림동 소재 태양오피스텔 8층 802호입니다. 용도는 데이터상 다세대이고, 감정 이용상태도 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 이 사건의 함정은 최저가입니다. 표면 최저가는 50,593,792원까지 내려왔지만, 을구 1번 주택임차권등기 정정훈의 보증금 229,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
즉 이 사건은 “낙찰가가 낮아질수록 싸지는 물건”이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 기준으로는 최저가 50,593,792원에 부족분 179,716,896원을 더한 230,310,688원이 실질 취득 기준입니다. 제공된 실거래 평균은 221,666,666원이므로, 실질취득은 평균 시세의 103.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 지하1층 지상8층 중 8층 802호 |
| 대상면적 | 10.59㎡ |
| 소유자 | 김택현 (2021.08.20. 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 50,593,792원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.01.27. 갑구 5번 압류입니다. 이후 갑구 6번 압류와 갑구 7번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정정훈의 임차권은 전입 2021.08.20., 확정일자 2021.07.23.으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기 자체는 2023.08.31. 접수된 주택임차권등기이지만, 대항력 판단의 핵심 날짜는 전입·점유와 확정일자입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 확인 대상은 2명
tenants 데이터상 보증기관 승계 또는 대위변제 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산 대상은 정정훈의 보증금 229,000,000원 하나입니다. 다만 현황조사상 CHAN MAN YEE도 전입자로 표시되어 있어 점유·명도 확인은 별도로 필요합니다.
| 성명 | 출처 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CHAN MAN YEE | 현황조사 | 2024.12.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
| 정정훈 | 등기부 임차권등기, 매각물건명세서 | 2021.08.20 / 2021.07.23 | 229,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 아님 |
CHAN MAN YEE는 전입일이 말소기준권리 2023.01.27. 이후로 표시되어 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 정정훈은 전유부분 전부에 대해 주거 임차권등기가 있고, 보증금 229,000,000원, 배당요구일 2023.08.31.이 확인됩니다. 이 물건의 경제성은 정정훈의 미배당 인수액으로 결정됩니다.
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
제공 데이터의 태양오피스텔 실거래 6건입니다. 대상면적은 10.59㎡이고, 비교 거래는 10.59㎡와 11.5㎡가 함께 제시되어 있습니다. 평균 거래가는 221,666,666원, 최고가는 229,000,000원, 최저가는 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 11.5㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 6 | 226,000,000원 |
| 2021.08 | 11.5㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2021.08 | 10.59㎡ | 8 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 10.59㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 221,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,593,792원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,310,688원 | 약 매각가의 2.6% 추정 |
| 1. 임차인 정정훈 보증금 | 229,000,000원 | 49,283,104원 | 부족분 179,716,896원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서 매각대금은 집행비용과 정정훈 보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 정정훈의 보증금 부족분 179,716,896원이 매수인 인수로 표시되어, 실질취득은 최저가 50,593,792원이 아니라 230,310,688원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 내려갈수록 인수가 늘어난다
| 시나리오 | 낙찰 기준가 | 인수예상 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 50,593,792원 | 179,716,896원 | 230,310,688원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 40,475,033원 | 189,653,518원 | 230,128,551원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 32,380,026원 | 197,602,814원 | 229,982,840원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 50,593,792원에서 40,475,033원, 32,380,026원으로 내려가도 인수예상액이 각각 179,716,896원, 189,653,518원, 197,602,814원으로 늘어납니다. 결국 실질부담은 정정훈 보증금 229,000,000원 부근에서 고정됩니다. 따라서 “6회 유찰이라 싸다”는 결론은 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 “신림역” 북서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 신림역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 지하1층 지상8층 중 8층 802호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 표시되어 있고, 공시지가 7,009,000원/㎡, 토지면적 379.8㎡입니다.
- 환금성. 태양오피스텔은 총 29세대, 사용승인일 2021.01.28.로 표시됩니다. 복합 명칭은 오피스텔이나 감정 이용상태는 다세대주택입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 “응찰가 + 정정훈 미배당 인수액”으로 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 230,310,688원입니다.
- 임차권등기 원본 대조. 을구 1번 주택임차권등기, 보증금 229,000,000원, 전입 2021.08.20., 확정일자 2021.07.23., 배당요구 2023.08.31.을 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 부재. 제공 notes에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없습니다. 확약이 없으면 부족분 인수 0원 처리는 불가합니다.
- 현황 점유 확인. CHAN MAN YEE는 전입 2024.12.20.로 표시되며 보증금은 미상입니다. 대항력 없음으로 분류되어도 점유·명도와 실제 거주관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1번 민간임대주택등기가 있습니다. 금전 인수액이 아니라도 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 문구는 원본 확인 대상입니다.
- 관리비·당해세. 예상배당은 당해세·최우선변제를 미반영합니다. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성도 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “큰 인수액”을 봐야 한다
태양오피스텔 802호는 6회 유찰로 최저가가 50,593,792원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기 보증금 229,000,000원이 있고, 현재 회차 배당 후 부족분 179,716,896원이 매수인 인수로 표시됩니다. 그래서 실질취득은 230,310,688원입니다. 제공된 실거래 평균 221,666,666원, 최고 229,000,000원과 비교해도 낮지 않습니다.
결론은 D등급입니다. 권리 구조가 나쁜 이유는 복잡해서가 아닙니다. 오히려 핵심은 매우 명확합니다. 최저가가 아무리 낮아 보여도 대항력 임차인의 보증금 부족분을 떠안는 순간 총액은 보증금 부근으로 고정됩니다. 이 사건은 최저가 메리트가 아니라 인수 리스크가 가격을 지배하는 물건입니다.