서울남부지방법원 2025타경14189. 서울 강서구 화곡동 ‘다온숲’ 4층 404호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “선순위 임차권 = 무조건 보증금 인수” 구조에서 한 단계 더 봐야 한다는 점입니다. 이소연은 2022.04.12 전입·점유, 2022.03.29 확정일자, 보증금 335,000,000원의 임차권자로 2024.04.19 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 등기 순서만 보면 2025.12.30 강제경매개시결정보다 앞선 선순위 임차권입니다.
그런데 매각물건명세서 비고에는 특별매각조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이소연에게 배당 부족이 생기더라도 그 부족분을 매수인이 실제로 떠안는 구조로 보지 않습니다. 다만 이 특별조건은 이소연 관련 인수위험을 해소하는 범위로 보아야 하며, 별도로 현황조사·매각물건명세서에 나타난 이예진의 권리까지 자동으로 제거한다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로2길 47(화곡동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 · 지상6층 건물 중 제4층 제404호 |
| 소유자 | 문선희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.30 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 2024.04.19 이소연의 주택임차권이 등기되어 있으므로 원칙적인 권리 순서만 보면 매수인 인수 검토 대상입니다. 실제 보증금은 335,000,000원이고 전입·점유는 2022.04.12, 확정일자는 2022.03.29입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 붙어 있어 이소연의 미배당 보증금 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차관계 2명
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소연 | 건물 전부 | 2022.04.12 | 335,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 이예진 | 미상 | 2025.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
이소연은 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 구체적으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현 회차 매각가 345,000,000원 가정에서는 집행비용 5,630,000원 이후 보증금 335,000,000원 전액을 배당받는 구조로 계산되어 이소연의 미배당액 자체가 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시에는 배당만으로 보증금 전액이 충족되지 않지만, 특별매각조건 때문에 그 부족분을 매수인에게 실질적으로 청구하지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 115.0%
다온숲은 20세대, 사용승인일은 2021.12.02입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 2026.07의 300,000,000원 1건입니다. 다만 이 거래는 전용 29.99㎡, 6층이고, 비교 대상면적은 25.47㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 정확한 동일면적 시세라고 단정할 수는 없지만, 제공된 최신·최근 12개월 지표를 우선할 경우 현재 최저가 345,000,000원은 그 거래금액의 115.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.99㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 300,000,000원 |
즉 권리상 주된 335,000,000원 임차보증금 인수가 특별조건으로 해소된다는 점과 가격 메리트가 있다는 판단은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득 기준은 이소연의 인수액을 더한 금액이 아니라 현 회차 매각가 345,000,000원*으로 보되, 이예진의 미상 권리는 별도로 남겨야 합니다. 그 345,000,000원 자체가 최근 12개월 거래 300,000,000원보다 높으므로 “최저가가 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 1. 임차인 이소연 보증금 | 335,000,000원 | 335,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 4,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산상 이소연 보증금은 전액 배당되고 주택도시보증공사에는 4,370,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 330,630,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 345,000,000원 | 0원 | 이소연 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 276,000,000원 | 63,664,000원 | 이소연 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 220,800,000원 | 118,091,200원 | 이소연 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 보증금보다 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건의 시나리오 계산에도 1회 유찰 시 63,664,000원, 2회 유찰 시 118,091,200원의 룰상 인수액이 표시됩니다. 그러나 특별매각조건의 포기·말소 약정 때문에 이소연에 관한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 단, 이는 이예진의 미상 권리까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 화곡역 남동측 인근입니다. 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상6층 건물의 제4층 제404호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 서측 약 8미터 포장도로에 접하며 공시지가는 3,856,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 다온숲은 20세대이고 확인된 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회로, 신건 가격에서의 매수층과 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정되어 있는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 이예진 권리 확인. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유범위가 확인되지 않았습니다. 이 부분이 해소되지 않으면 이소연 인수 0원만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 345,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 115.0%입니다. 확보된 가격지표만 놓고 보면 신건 가격 가점은 없습니다.
- 비교거래 면적 차이 확인. 최근 거래는 29.99㎡, 비교 대상면적은 25.47㎡로 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 층급의 추가 거래를 확인해 가격 상한을 보정해야 합니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 시 룰상 인수 63,664,000원, 2회 유찰 시 118,091,200원이지만 이소연에 대해서는 특별조건으로 실질 인수 0원*입니다. 반면 이예진 위험은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 점유현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 가격과 미상 임차인은 남았다”
표면만 보면 보증금 335,000,000원의 선순위 임차권이 있어 매우 부담스러운 사건입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 따라 이소연의 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조여서, 주된 보증금 인수 리스크는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 별도로 확인된 이예진은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 리스크가 남고, 최저가 345,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 115.0%입니다. 최근 거래 면적도 정확히 일치하지 않아 시세 검증 여지가 더 필요합니다. 결론적으로 이소연 임차권은 특별조건으로 해소, 이예진은 확인 필요, 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
