서울남부지방법원 2025타경14198. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 102동 4층 403호, 관련 공부상 용도가 오피스텔인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 12층이고 사용승인은 2021.07.29입니다. 대상 면적은 28.62㎡입니다. 현재 소유자는 오승훈이며 2021.11.13 매매를 원인으로 2021.12.15 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 316,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 2023.02.07 국세 압류입니다. 국민은행 근저당 2건은 2021.11.29 일부포기로 이미 말소됐고, 선언된 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 정수인 임차인은 2021.12.15 전입·점유, 2021.11.23 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이번 매각에는 그 위험을 별도로 끊는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 28.62㎡ · 지상12층 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.07.29 |
| 소유자 | 오승훈 (2021.11.13 매매 · 거래가액 316,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건으로 인수 차단
국민은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2023.02.07 국세 압류가 말소기준이 되고, 2025.09.22 강서구 압류, 2025.11.14 양천세무서장 압류, 2025.12.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정수인의 임차권등기는 2023.12.11로 말소기준 뒤에 등기됐더라도, 실제 전입·점유가 2021.12.15이고 확정일자가 2021.11.23이므로 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다.
임차인·점유 관계
| 이름 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수인 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.15 / 2021.11.23 | 316,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 노아연 | 미상 | 2024.05.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력상 인수 없음 |
* 정수인 보증금의 룰상 미배당 인수액은 1회 유찰 시 56,496,000원, 2회 유찰 시 108,556,800원이지만, 특별매각조건을 반영하면 해당 임차보증금 반환청구권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개
제공된 파크아리온101동102동 동일 면적 거래 표본은 12건이며 거래 시점은 2021.11~2021.12에 집중돼 있습니다. 평균 거래가는 322,333,333원, 최저는 289,000,000원, 최고는 334,000,000원, 최신 거래는 2021.12의 321,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 330,000,000원으로 제공된 실거래 평균의 102.4%입니다. 최신 거래 321,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 특별매각조건으로 인수 위험이 해소됐다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 실거래 표본 자체가 2021년에 집중돼 있어 현재 입찰가격의 직접적인 가격 안전마진으로 단정하기보다 보수적으로 참고하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 임차인 정수인 보증금 | 316,000,000원 | 316,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 316,000,000원 | 8,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 정수인 보증금 316,000,000원이 전액 배당되고 신청채권자에게 8,580,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당은 307,420,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 정수인 관련 미배당 보증금 반환청구권은 특별매각조건상 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 330,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 264,000,000원 | 56,496,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 211,200,000원 | 108,556,800원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 직선거리 약 500미터 내외에 화곡역이 있으며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층, 사용승인 2021.07.29. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했으나 관련 공부상의 용도는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 파크아리온101동102동은 28세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 소규모 오피스텔이라는 용도·규모와 실제 거래시점을 함께 보고 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 당일 원문을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 정수인·신청채권자 배당이 달라질 수 있습니다.
- 노아연 점유 확인. 전입일은 말소기준보다 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유관계와 명도 대상을 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 330,000,000원은 제공된 실거래 평균 322,333,333원의 102.4%입니다. 권리 해소를 가격 프리미엄으로 혼동하지 마세요.
- 설비 작동 확인. 폐문부재로 내부 및 설비의 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 오피스텔 내부 상태와 기계식 주차설비 이용 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관련 자료와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건은 처음 보면 보증금 316,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형으로 보입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 정수인 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리 측면의 큰 장애물은 상당 부분 해소된 셈입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 330,000,000원은 실거래 평균 322,333,333원의 102.4%이고 최신 거래도 321,000,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 여기에 세금 압류와 보증금 미상의 별도 점유자 확인까지 남아 있으므로, 권리는 조건부 합격이지만 신건 가격은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
