서울남부지방법원 2025타경14198. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 102동 403호, 전용면적 28.62㎡의 오피스텔입니다. 감정가 3억 3,000만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 2억 1,120만원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.

등기상 가장 중요한 권리는 정수인의 임차보증금 3억 1,600만원입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 20일, 확정일자는 2021년 11월 23일, 전입 및 점유개시일은 2021년 12월 15일입니다. 말소기준권리인 2023년 2월 7일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.

보통이라면 최저가 2억 1,120만원으로 매각될 때 집행비용 약 375만원을 제외한 금액만 임차인에게 배당되므로 1억 855만 6,800원이 미배당됩니다. 이 금액은 매수인이 인수할 수 있는 중대한 위험입니다. 그러나 이번 사건은 다릅니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되는 한 정수인 관련 미배당 잔액은 매수인 인수액에서 제외됩니다.

다만 이 조건이 모든 점유자나 모든 임대차관계에 적용되는 것은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 노아연의 점유관계, 세금 압류, 민간임대주택 등록 및 내부 상태는 별도의 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 7일 국세 압류입니다. 등기부에 먼저 등장하는 국민은행 근저당권 2건은 2021년 8월 11일 설정되었으나 2021년 11월 29일 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 유효한 선순위 근저당권으로 취급하면 안 됩니다.

정수인은 계약일 2021년 11월 20일, 확정일자 2021년 11월 23일, 전입 및 점유개시일 2021년 12월 15일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2023년 12월 11일 임차권등기가 이루어졌다는 사실만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다. 대항력과 우선변제권의 기초가 되는 전입·확정일자는 이미 2021년에 갖춰져 있습니다.

임차인 현황

확인되는 임차인 기재는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 제외되는 임차인 표시는 없습니다.

정수인. 선순위 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 임차권등기 역시 존재하지만, 특별매각조건에 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있습니다. 이 조건을 기준으로 해당 임차권 관련 인수액은 0원*으로 판단합니다.

노아연. 전입일은 2024년 5월 30일로 말소기준권리인 2023년 2월 7일 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않으므로 실제 점유 여부, 임대차계약 내용 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다. 정수인에 대한 특별매각조건이 노아연에게까지 확대 적용되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 과거 거래가격과 조건부 실질취득가

동일 단지인 파크아리온 101동·102동의 전용 28.62㎡대 거래 12건을 비교합니다. 다만 거래시점은 2021년 11~12월입니다. 현재 매각기일인 2026년 11월과 약 5년의 시차가 있으므로, 이 자료를 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.

제공된 거래 12건의 평균은 322,333,333원, 최저 거래는 289,000,000원, 최고 거래는 334,000,000원입니다. 최신 거래로 표시된 2021년 12월 거래가격은 321,000,000원입니다.

현재 최저가 211,200,000원은 과거 거래 평균의 약 65.5%입니다. 하지만 이는 2021년 거래가격을 기준으로 한 산술 비교일 뿐입니다. 2026년 현재의 시세가 3억 2,200만원 수준이라는 근거가 되지는 않습니다. 최근 거래의 하락·상승 추세를 판별할 만한 현재 거래자료도 확인되지 않으므로, 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 인수위험 비교

위 총취득가는 각 회차의 매각가와 산정된 인수액을 합산한 값으로, 특별매각조건 적용 전의 비교 시나리오입니다. 실제 매각조건이 이행되면 정수인 관련 인수액은 0원*으로 판단합니다. 유찰로 매각가가 내려가더라도 일반적인 선순위 보증금 인수 구조에서는 인수액이 증가하여 총취득 부담이 보증금 수준에 수렴합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 211,200,000원 가정)

집행비용 3,756,800원을 차감하면 정수인에게 돌아가는 배당액은 207,443,200원입니다. 보증금 316,000,000원과의 차액 108,556,800원이 일반 배당계산상 미배당 잔액입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 별도로 표시되어 있으나 정수인 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 평가됩니다.
• 교통. 화곡역이 직선거리 약 500m 내외에 있으며, 인근 버스정류장과 차량 진출입이 가능한 도로가 있습니다. 북측 왕복 5~6차선 도로, 서측 폭 약 8m 도로, 남측 폭 약 4m 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물의 4층입니다. 2021년 7월 29일 사용승인되었으며, 도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 조사되었습니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 설비의 정상 작동 여부도 확인되지 않았으므로 입찰 전 내부 상태와 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역의 용도별 적용 여부도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021년 12월 15일 민간임대주택 등록사항이 등기되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 기재되어 있으므로 낙찰 후 등록 상태와 매수인에 대한 법률상 의무 승계 여부를 관할기관 및 원본 등기로 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 대상 단지의 세대수는 28세대입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회로 나타납니다. 소규모 오피스텔의 거래량과 매수 수요를 별도로 점검해야 하며, 2021년 거래가격만으로 현재 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 매각물건명세서의 HUG 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 명세서와 매각기일에도 그대로 유지되는지 확인하세요. 조건의 적용 대상과 말소 대상 임차권을 명확히 확인해야 합니다.
• 정수인 임차권 말소 확인. 특별매각조건에 따른 HUG의 권리포기와 임차권등기 말소 절차가 낙찰 후 실제 이행되는지 확인하세요. 조건 이행을 전제로 인수액 0원*으로 판단하되, 이행 전제 없이 무조건 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 노아연 점유 확인. 2024년 5월 30일 전입한 노아연의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 점유부분을 조사하세요. 대항력은 현재 확인된 전입일 기준으로 없지만, 명도와 점유관계는 별도 문제입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액, 당해세 여부, 배당순위 및 매각 후 소멸 범위를 확인하세요. 당해세가 우선 배당되면 정수인의 배당액과 미배당 계산도 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기상 민간임대주택 등록사항이 남아 있습니다. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간, 매각에 따른 법률상 의무 및 관련 행정절차를 확인하세요.
• 기계식 주차 및 설비. 주차설비의 정상 작동 여부, 유지보수비, 주차 가능 조건과 관리비 체납액을 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 제공된 12건은 2021년 11~12월 거래입니다. 2025~2026년 동일 면적 오피스텔 실거래, 현재 매물가격, 전월세 수준을 새롭게 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건, 임차권등기 및 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 특별매각조건이 중요하다”

서울남부지방법원 2025타경14198은 단순한 2회 유찰 오피스텔이 아닙니다. 선순위 임차인 정수인의 보증금은 3억 1,600만원으로 현재 최저가 2억 1,120만원을 크게 웃돕니다. 특별매각조건이 없다면 미배당액 108,556,800원이 매수인에게 인수될 수 있고, 집행비용을 포함한 실질취득 부담은 약 319,756,800원까지 올라갑니다.

그러나 HUG가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있다는 점은 결정적으로 다릅니다. 해당 조건의 효력과 이행을 전제로 정수인 관련 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이 조건이 유지된다면 현재 최저가가 실질취득가가 됩니다.

그렇다고 곧바로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 거래는 2021년 자료이며 현재 시세를 보장하지 않습니다. 노아연의 미상 임대차, 세금 압류 3건, 민간임대주택 등록, 내부 미확인 상태도 남아 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수 역시 2.6회로 나타나고 있어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

최종 판단은 ‘특별매각조건 확인 후 조건부 검토’입니다. 정수인 관련 인수위험은 매각조건으로 해소될 수 있지만, 노아연의 점유와 민간임대주택 등록, 세금 및 현재 시세를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 안전합니다. 본건은 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라, HUG의 잔액 포기 조건이 실제로 매수인에게 적용되는지가 투자 판단의 핵심입니다.