서울남부지방법원 2025타경14202. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 102동 10층 1002호, 감정평가상 다세대주택입니다. 건물은 2021.07.29 사용승인된 철근콘크리트조 지상 12층 건물이고, 본건은 10층에서 방2·거실·욕실·주방 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 강호경이며 2021.11.30 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 337,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2023.08.07 동대문세무서장의 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 제시되어 있고 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 백계영은 전입일자가 2021.12.03, 확정일자가 2021.11.10으로 말소기준일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 미변제 보증금을 인수한다고 명시되어 있습니다. 등기 자체가 소멸한다고 보증금 인수 의무까지 사라지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.18㎡ · 방2·거실·욕실·주방 등 · 지상12층 중 10층 |
| 사용승인 | 2021.07.29 |
| 소유자 | 강호경 (2021.11.30 소유권이전 · 거래가액 337,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다
2021.08.11 설정됐던 국민은행 근저당권 2건은 2021.11.16 일부포기로 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.07 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 백계영은 2021.11.30 점유를 시작하고 2021.12.03 전입했으며, 2021.11.10 확정일자를 갖추고 있습니다. 임차권등기는 2023.12.07 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백계영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.03 / 2021.11.10 | 337,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
백계영은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 292,000,000원에서는 집행비용 4,888,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 287,112,000원이 배당되는 가정이어서, 49,888,000원이 미변제됩니다. 이 금액이 현재 회차 기준 매수인 인수액입니다.
③ 핵심 계산 — 유찰돼도 ‘337,000,000원 장벽’은 사라지지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 292,000,000원이 아니라 임차보증금 337,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 권리 기준 실질취득은 보증금 약 337,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 가정 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 49,888,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 107,470,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 153,536,320원 |
회차별 배당액은 집행비용 추정치가 반영된 시뮬레이션입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커지므로, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 시장은 234,000,000원, 추세는 -28.6%
파크아리온101동102동의 면적 일치 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 319,750,000원이지만, 2021년 329,000,000원~337,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.44㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.02 | 25.44㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 25.18㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2022.01 | 25.44㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2022.01 | 25.18㎡ | 10 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.18㎡ | 11 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 11 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.18㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 319,750,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 234,000,000원 |
최신 거래는 2026.08의 234,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 234,000,000원입니다. 최근과 과거를 비교한 추세는 -28.6%로 하락입니다. 현재 최저가 292,000,000원조차 최근 12개월 평균의 124.8%입니다. 여기에 대항력 보증금 인수까지 고려한 실질취득 기준은 약 337,000,000원이므로, 전체 평균 대비 최저가가 91.3%라는 숫자만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 백계영 보증금 | 337,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 백계영 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 중 49,888,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북서측 인근이며 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 밀집한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 2021.07.29 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕 지상12층 건물이며, 승강기·도시가스 개별난방·위생 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 북측 약 40m, 서측 약 10m, 남측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항)·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래성. 28세대 규모이며 최근 12개월 면적 일치 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 “보증금 전액 미변제 시 매수인 인수” 문구와 배당요구 내역을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 292,000,000원이 전체 평균 319,750,000원보다 낮다는 이유로 할인물건으로 보지 마세요. 최근 12개월 시세는 234,000,000원이고 추세는 -28.6%입니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수액은 107,470,400원, 2회 유찰 시 153,536,320원으로 증가합니다. 낙찰가만 낮아질 뿐 권리 부담은 커집니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 백계영이 강제경매 채권자와 동일인으로 기록되어 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30 민간임대주택 등록 등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기. 감정평가 기타참고사항에도 임차보증금 337,000,000원의 주택임차권등기가 확인됩니다.
맺으며 — “유찰되면 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차보증금 337,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 신건 최저가 292,000,000원에서는 49,888,000원을 인수하고, 유찰될수록 인수액은 107,470,400원, 153,536,320원으로 커집니다. 따라서 최저가가 내려가는 모습만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다.
더구나 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 234,000,000원이고 시장 추세는 -28.6%입니다. 신건 최저가조차 최근 시세의 124.8%인데 권리 기준 실질취득은 약 337,000,000원입니다. 가격도, 권리도 공격적으로 들어갈 근거가 약한 물건입니다. 이 사건은 “얼마까지 유찰되느냐”보다 “337,000,000원의 대항력 보증금 장벽을 어떻게 처리할 수 있느냐”가 입찰 여부를 가르는 기준입니다.
