서울남부지방법원 2025타경14205. 양천구 신월동 토브하우스 제102동 제2층 제202호 다세대주택입니다. 소유자는 문초승이며, 등기부에는 2018.09.06 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득한 내역이 확인됩니다. 이 물건의 핵심은 단순한 “임차인 있음”이 아니라, 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다.
이승희의 임차보증금은 208,900,000원이고, 임대차계약일자는 2022.08.06, 확정일자는 2022.08.09, 점유개시일자는 2022.09.13, 주민등록일자는 2022.09.14입니다. 2024.06.25에는 서울남부지방법원의 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 데이터상 말소기준은 2025.12.31 강제경매개시결정이므로 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제102동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로61길 7 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상6층 건물 내 제2층 제202호 |
| 비교 대상면적 | 29.95㎡ |
| 사용승인일 | 2018.03.22 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건이 핵심
2018.04.05 경인북부수산업협동조합 명의 근저당권 2건은 2018.09.06 등기말소돼 현재 매수인 인수 판단의 기준이 되는 권리가 아닙니다. 이후 문초승이 2018.09.06 소유권을 취득했고, 2018.09.13 민간임대주택 등록 원인에 따른 민간임대주택등기가 2022.11.28 접수됐습니다.
임차인 이승희는 2022.09.13 점유를 시작하고 2022.09.14 주민등록을 마쳤으며, 2022.08.09 확정일자를 갖췄습니다. 2024.06.25 임차보증금 208,900,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준인 2025.12.31보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 208,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이승희는 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 임차인 1명으로 그대로 판단합니다.
② 시세 비교 — 신건 233,000,000원은 최근 거래의 144.7%
토브하우스(132-16)는 23세대, 2018.03.22 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 실거래는 2026.03 전용 29.89㎡, 5층의 161,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 161,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.89㎡ | 5 | 161,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.95㎡ | 1건 | 161,000,000원 |
현재 최저매각가 233,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 144.7%입니다. 특별매각조건으로 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 233,000,000원이고, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 따라서 신건을 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 특별매각조건이 없었다면 달라진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 233,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 186,400,000원 | 25,909,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 149,120,000원 | 62,667,680원 | 0원 |
원칙상 인수액은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 기준으로 계산된 시나리오 값입니다. 이 사건은 특별매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 이승희 보증금 | 208,900,000원 | 208,900,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,900,000원 | 20,038,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구금액은 208,900,000원이고, 배당표상 예상배당은 20,038,000원, 미배당은 188,862,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신원초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물이며 사용승인일자는 2018.03.22입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,928,000원/㎡, 토지면적은 542.2㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약에관한허가구역(아파트)은 2025.10.20~2026.12.31로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 토브하우스(132-16)는 23세대이며, 최근 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 이승희의 임차보증금은 208,900,000원이고 대항력·우선변제권이 확인되는 구조이므로, 특별조건이 빠지거나 변경되면 인수 판단이 완전히 달라집니다.
- 가격 우선. 현재 실질취득 233,000,000원은 최근 12개월 평균 161,000,000원의 144.7%입니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 매각가는 186,400,000원, 2회 유찰 매각가는 149,120,000원입니다. 특별매각조건이 유지되는지 회차마다 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.09.13 민간임대주택 등록 원인으로 2022.11.28 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 관련 원문과 매각 후 처리 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표는 집행비용 4,062,000원 등을 반영한 추정으로, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것은 144.7%
이 사건의 권리구조는 얼핏 보면 까다롭습니다. 보증금 208,900,000원의 이승희가 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖고 있고 임차권등기도 돼 있기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 이 물건을 좋은 신건으로 평가할 수는 없습니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 233,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 161,000,000원의 144.7%입니다. 최근 거래 표본이 1건이라는 한계가 있어도, 제공된 시세 자료만 놓고 보면 현재 가격은 명확히 최근 시세 이상입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 권리의 주된 인수 위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격은 보류가 맞는 사건입니다.
