서울남부지방법원 2025타경14209. 서울 강서구 화곡동 오케이파크빌 5층 502호, 전용 27.67㎡의 도시형생활 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 문초승이고, 2017년 설정됐던 강서농업협동조합 근저당권은 2018.02.12 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.12.31 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 최재현은 2022.08.31 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.07.11로 기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권으로 보아야 합니다.
이 사건의 핵심은 그 다음입니다. 임차보증금은 201,500,000원이고, 2024.05.30 임차권등기까지 마쳤습니다. 일반적인 유찰 시나리오라면 매각대금이 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 제공된 회차별 계산에서도 1회 유찰 시 34,285,600원, 2회 유찰 시 67,888,480원이 룰상 인수액으로 잡혀 있습니다. 하지만 이 물건은 특별매각조건이 붙어 있어 해당 임차인에 대해서는 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 370-25 오케이파크빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활(다세대)주택 · 전용 27.67㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 특별조건으로 실질 인수 0원
현재 기준권리는 2025.12.31 강제경매개시결정입니다. 최재현의 임대차계약일 2022.06.20, 확정일자 2022.07.11, 전입·점유 2022.08.31은 모두 그보다 앞서며, 2024.05.30에는 보증금 201,500,000원의 주택임차권등기까지 설정됐습니다. 따라서 권리 자체만 보면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.31 / 2022.07.11 | 201,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 원칙적 권리구조에서는 유찰 시 미배당 보증금 승계가 발생할 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 임차인의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
OK파크빌5차(370-25)는 총 14세대, 사용승인일은 2017.10.13입니다. 전용 27.67㎡ 실거래는 2024.07 200,000,000원, 2024.04 190,000,000원, 2022.04 210,000,000원으로 확인됩니다. 전체 평균은 200,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 27.67㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 27.67㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 27.67㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.67㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별조건 반영 후 실질취득가인 213,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%입니다. 최신 실거래 200,000,000원보다도 높은 가격대입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 -7.1% 낮은 하락 추세로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 평균 200,000,000원 대비 수치만 보고 가격 매력을 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 최재현 보증금 | 201,500,000원 | 201,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,500,000원 | 7,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 201,500,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자 청구액 201,500,000원 중 예상배당은 7,718,000원이며, 미배당액은 193,782,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 34,285,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 67,888,480원 | 실질 0원* |
* 회차별 룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당 보증금 계산값입니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2017.10.13입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측 및 동측 약 4m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 정방형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균 195,000,000원, 최신 거래 200,000,000원이며 최근 가격 추세는 -7.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 직전 원문을 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 최재현 임차권등기가 특별조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 접근. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 109.2%이고 최신 거래보다도 높습니다. 최근 추세 -7.1%까지 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시 권리 계산 착시 주의. 룰상으로는 1회·2회 유찰 시 미배당 보증금 인수액이 커지지만, 이 사건은 해당 임차인에 관한 특별매각조건을 별도로 적용해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모이고 실거래 표본이 3건이므로, 아파트처럼 풍부한 거래량을 전제로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 현장·원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소는 장점, 가격은 별개”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 201,500,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 확인된 실제 임차인 최재현에 대해서는 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 지금 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 신건 실질취득가 213,000,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 109.2%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -7.1%입니다. 소규모 14세대 다세대주택이라는 환금성까지 함께 보면, 권리조건은 해소됐지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 사건은 아닙니다.
