서울중앙지방법원 2025타경103054. 서초구 신원동 서초케이타운오피스텔 1층 108호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 195,000,000원, 현재 최저매각가는 156,000,000원으로 감정가의 80%이며 5회 유찰 상태입니다. 현 소유자는 민시영이고 2021.12.24 매매를 원인으로 2022.01.07 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 200,000,000원으로 등기돼 있습니다.
권리의 핵심은 임차권입니다. 임차인의 전입신고일은 2021.11.30, 확정일자는 2021.11.02로 말소기준권리인 2022.03.23 박창호 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 대항력이 있는 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 미배당 인수액을 66,984,000원으로 계산합니다. 그러나 2026.08.07 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 적용되는 임차보증금 채권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 신원동 559 서초케이타운오피스텔 1층 108호 · 도로명 서울특별시 서초구 헌릉로 170 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상5층 · 1층 108호 · 2017.03.15 사용승인 |
| 소유자 | 민시영 · 2022.01.07 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 156,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.23 을구 5번 근저당권 · 박창호 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
말소기준권리는 2022.03.23 박창호 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단의 20,438,627원 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 다만 2026.08.07 확약서로 해당 임차보증금 채권에 대해서는 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한 상태여서 그 부분의 인수는 실질 0원으로 반영해야 합니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염태경 등기상 성명 엄태경에서 염태경으로 경정 | 2021.11.30 / 2021.11.02 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 송대호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 66,984,000원이나, 2026.08.07 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되는 임차보증금 채권은 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 확약은 송대호의 별도 점유관계에는 자동으로 확대 적용되지 않습니다.
② 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 156,000,000원으로 감정가 195,000,000원의 80%입니다. 그러나 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 최저가가 현 시세보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 등기상 소유자의 취득 거래가액은 200,000,000원이지만 이는 2021.12.24 매매에 따른 과거 가격이므로 현재 시세의 직접 기준으로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 엄태경 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 1. 임차인 염태경 보증금 | 200,000,000원 | 133,016,000원 |
| 2. 근저당 · 박창호 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 현재 회차의 미배당 인수액을 66,984,000원으로 계산합니다. 다만 임차권의 보증금 및 성명 경정이 존재하므로 20,000,000원과 200,000,000원의 중복 반영 여부를 원문에서 확인해야 하며, 확약이 적용되는 임차보증금 채권의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 156,000,000원 | 66,984,000원 | 295,438,627원 |
| 6회 유찰 시 | 124,800,000원 | 97,747,200원 | 295,438,627원 |
| 7회 유찰 시 | 99,840,000원 | 122,357,120원 | 295,438,627원 |
위 인수액은 확약을 반영하기 전 배당 시뮬레이션 수치입니다. 따라서 확약 대상 임차보증금에 대해서는 회차가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 숫자 자체를 실질취득비용에 그대로 더하면 안 됩니다. 반대로 송대호처럼 확약 밖에 남아 있는 미상 점유자가 실제 대항력을 갖춘 것으로 확인될 경우에는 별도 인수위험이 다시 생길 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서초구 내곡동 서울언남초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지와 일부 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 사건 용도는 근린시설이지만 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 도로. 부지 북동측 폭 약 50m, 남서측 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가 8,506,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설 분류와 오피스텔 이용이 겹치고 5회 유찰된 이력이 있어, 일반적인 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출 확약서의 적용 채권과 범위를 확인하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 그대로 효력을 갖는지 문구를 원문 대조하세요.
- 송대호 권리 확인. 전입세대열람·상가건물 임대차현황·점유관계·보증금·확정일자·사업자등록 여부를 확인해 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 보증금 20,000,000원에서 200,000,000원으로의 경정과 성명 엄태경→염태경 경정이 동일 임차권의 정정인지 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 156,000,000원이 현 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔 및 근린시설 실제 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 사건 분류와 오피스텔 이용상태가 금융·세금·임대차 적용에 어떤 차이를 만드는지 입찰 전 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 불은 껐지만, 빈칸은 남아 있다”
이 사건의 표면적인 배당 계산만 보면 대항력 있는 임차보증금 때문에 현재 회차에서 66,984,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 2026.08.07 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했으므로, 그 확약이 적용되는 임차보증금 채권의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 별도로 확인된 송대호는 전입일·보증금이 알려지지 않아 대항력 자체를 판단할 수 없고, 5회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건인데 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “156,000,000원까지 내려왔으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건의 핵심은 확약서로 해결된 임차권보다, 확약 밖 점유자의 권리 확인과 현재 가격의 시장성 검증입니다.
