서울중앙지방법원 2025타경103054. 서울 서초구 신원동 서초케이타운오피스텔 1층 108호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 현재 오피스텔로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 민시영이며 2021.12.24. 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 195,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2022.03.23. 설정된 박창호의 채권최고액 75,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 전입일을 가진 임차권과 별도 미상 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103054 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 신원동 559 서초케이타운오피스텔 1층 108호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 헌릉로 170 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상5층 · 1층 108호 · 2017.03.15 사용승인 |
| 소유자 | 민시영 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2022.03.23. 박창호 근저당권입니다. 그런데 임차권의 주민등록일은 2021.11.30., 점유개시일은 2021.12.24., 확정일자는 2021.11.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권으로 보아야 합니다.
② 임차인 — 실제 관계를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 염태경 등기상 엄태경에서 성명 경정 | 전입 2021.11.30 확정 2021.11.02 | 200,000,000원 20,000,000원에서 정정 | 대항력 有 우선변제 확약 적용분 실질 인수 0원 |
| 송대호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 별도 확인 필요 |
정정 전의 엄태경 표시와 정정 후 염태경 표시는 같은 임차권의 흐름으로 보는 것이 자연스럽습니다. 따라서 권리분석상 실제로 구분해 볼 대상은 염태경의 등기 임차권과 송대호의 미상 점유관계입니다. 송대호는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 배당 구조 — 표면상 부족분과 실제 인수는 다르다
매각가 195,000,000원을 가정한 배당 산정에는 집행비용 3,530,000원, 임차보증금 관련 배당, 그리고 후순위 근저당·가압류·신청채권이 반영돼 있습니다. 다만 임차권은 성명과 보증금이 정정된 하나의 권리이므로, 정정 전 20,000,000원 항목과 정정 후 200,000,000원 항목을 서로 다른 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 기재 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 엄태경 보증금 표시 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 1. 염태경 보증금 표시 | 200,000,000원 | 171,470,000원 |
| 2. 박창호 근저당 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 20,438,627원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정에는 28,530,000원의 임차보증금 부족분이 표시되지만, 2026.08.07. 확약서가 해당 임차보증금의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로 그 적용 범위에서 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 송대호의 미상 보증금은 별도입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가 195,000,000원, 현재 최저매각가도 195,000,000원입니다. 회차 정보는 4회 유찰로 표시돼 있지만 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않으므로 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 없습니다.
회차 시나리오상 5회 유찰 시 매각가는 156,000,000원, 6회 유찰 시 124,800,000원으로 표시됩니다. 하지만 대항력 임차권의 경우 원래는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 고정될 수 있습니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·말소 확약이 적용되는 알려진 임차보증금 부분은 그 인수효과가 제거됩니다. 다만 송대호의 보증금 자체가 미상이므로 미래 회차에서도 그 부분까지 안전하다고 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 감정평가에서는 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 서초구 내곡동 소재 서울언남초등학교 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트단지·일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층/지상5층 건물이며 2017.03.15. 사용승인됐습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 50미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구 등에 해당하며 토지 공시지가는 8,506,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 어떤 임차보증금채권에 적용되는지 원문으로 특정 확인해야 합니다.
- 송대호 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 정정 확인. 엄태경에서 염태경으로의 성명 경정과 20,000,000원에서 200,000,000원으로의 보증금 정정을 하나의 임차권으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 195,000,000원의 가격 메리트를 판단할 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 동일·유사 오피스텔 및 근린시설 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정상 오피스텔 이용중이므로 실제 사용·전입·영업 가능성과 관련 규제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 인수에 영향을 줄 수 있는 사항을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강하지만, 미상 점유자는 별개다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 2026.08.07. 확약서가 그 위험을 얼마나 제거하느냐에 있습니다. 등기상 임차권은 전입 2021.11.30.으로 말소기준 2022.03.23.보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 확약 적용분은 실질 인수 0원으로 판단할 수 있습니다.
반면 송대호는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 이 물건을 ‘인수 0원의 완전 안전형’으로 단정하는 것은 이릅니다. 여기에 4회 유찰, 실거래 시세 비교자료 부재, 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용의 차이까지 겹칩니다. 결론은 주된 선순위 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
